Cuburile formează abrevierea „REIT” (Real Estate Investment Trust) lângă o casă model.
getty
REIT-urile ipotecare sunt toate legate de curba randamentelor. Ei se împrumută la nivelul scăzut (LIBOR pe 30 până la 60 de zile) pentru a cumpăra credite ipotecare care plătesc dobândă la nivelul de vârf (ratele pe 30 de ani) și apoi distribuie diferența către acționari sub formă de dividende, explică. Todd Shaver; aici, editorul de Raportul pieței taurine — și un colaborator la MoneyShow.com — revizuiește un trio de REIT-uri ipotecare pentru investitori orientați spre venituri.
În circumstanțe normale, acesta este un bancomat cu mișcare perpetuă. Și chiar și acum, când diferența dintre dobânzile de împrumut pe termen scurt și cele pe termen lung a devenit incomod de restrânsă, oamenii care conduc aceste portofolii încă găsesc modalități de a strânge o jumătate de punct procentual sau două.
În 2019, când curba s-a inversat complet, această răspândire a scăzut până la 0.55%. . . încă pozitiv și încă suficient pentru a menține fluxul de numerar. Atât este nevoie pentru a trece peste vremurile rele. Și apoi, odată ce spread-urile încep din nou să se lărgească, distribuțiile revin rapid. Momentul pentru a bloca un randament este atunci când curba se inversează. Dacă istoria este un ghid, venitul tău ar putea fi afectat pentru un sfert sau două, dar înainte de a-ți da seama, vei câștiga din nou 8-10% pe an.
Trust de investiții imobiliare ipotecare lider Investiții AGNC (AGNC) și-a lansat rezultatele din al doilea trimestru în urmă cu o săptămână, raportând venituri de 315 milioane USD, în creștere cu 36% față de 232 milioane USD în urmă cu un an. Compania a înregistrat un profit sau fonduri din operațiuni (FFO) de 435 milioane USD, sau 0.83 USD pe acțiune, față de 400 milioane USD, sau 0.76 USD.
Valoarea contabilă a REIT ipotecare a scăzut în timpul trimestrului la 11.43 USD pe acțiune, comparativ cu 13.12 USD la sfârșitul trimestrului precedent. Acest lucru s-a datorat slăbiciunii pieței titlurilor de valoare garantate cu credite ipotecare ale agențiilor și anticipării unor rate mai mari pe termen scurt, determinate de temerile de recesiune, toate ducând la volatilități substanțial ridicate ale ratei dobânzii în timpul trimestrului.
Firma a încheiat trimestrul cu un portofoliu de 61 de miliarde de dolari, cu 44 de miliarde de dolari în titluri garantate cu ipoteci ale agenției, 16 miliarde de dolari în poziții ipotecare care urmează să fie anunțate, care sunt în esență tranzacții la termen pentru decontări ipotecare și 2 miliarde de dolari pentru transferul riscului de credit. și titluri de valoare care nu aparțin agenției.
Diferențele de randament între cuponul actual de 30 de ani MBS și biletul de trezorerie pe 10 ani s-au mărit cu peste 100 de puncte de bază pe parcursul anului și au încheiat trimestrul la un spread de 140 de puncte de bază. Singura altă dată când astfel de spread-uri au existat pentru perioade lungi a fost în timpul Marii Recesiuni din 2008, iar pentru REIT-urile ipotecare precum AGNC, spread-urile mai largi au ca rezultat câștiguri sporite pe termen lung.
Din punct de vedere istoric, astfel de situații s-au dovedit a fi oportunități excelente de cumpărare, iar Rezerva Federală a clarificat faptul că instrumentul preferat de politică monetară este ajustarea ratelor fondurilor federale, și nu reducerea bilanţului. Prin aceasta, oferta netă de MBS al agenției se va menține în intervalul de 700 de miliarde de dolari, ceea ce o face destul de atractivă pentru firme precum AGNC.
AGNC a scăzut cu peste 18% YTD și cu 25% față de vârful din octombrie, cu creșterea ratei dobânzii care afectează valoarea contabilă. Acest lucru a împins randamentul actual la 11.4%, iar acțiunile se tranzacționează la o primă de doar 10% față de valoarea contabilă, ceea ce face o oportunitate excelentă de a intra. Cu o lichiditate robustă, constând din 10 miliarde de dolari în numerar și 44 de miliarde de dolari în datorii, rămâne bine poziționat pentru a profita la maximum de aceste oportunități.
Unul dintre cele mai mari trusturi de investiții imobiliare ipotecare, Managementul capitalului Annaly
La fel ca majoritatea MREIT, Annaly și-a văzut valoarea contabilă scăzută cu 13% în timpul trimestrului, rezultând un randament economic negativ de 9.6%, pe măsură ce spread-urile s-au extins, iar volatilitatea ratei dobânzii a continuat să afecteze operațiunile. Compania, totuși, a înregistrat un ritm spectaculos pe liniile de sus și de jos și a generat câștiguri care au depășit dividendele cu 135%.
Annaly a încheiat trimestrul cu un portofoliu de 82 de miliarde de dolari, cu un portofoliu de agenții foarte lichid de 75 de miliarde de dolari. Portofoliul rezidențial a fost de 4.8 miliarde de dolari, o creștere de 10%, urmat de portofoliul de drepturi de servicii ipotecare la 1.7 miliarde de dolari, în creștere cu 41% față de anul trecut, devenind al patrulea cel mai mare cumpărător de MSR-uri YTD, care, așa cum am discutat mai devreme, este un acoperire semnificativă împotriva creșterii ratelor dobânzilor.
Acesta a fost un trimestru plin de evenimente pentru companie, încheind cinci securitizări întregi de împrumuturi în valoare de 2 miliarde de dolari, devenind cel mai mare emitent nebancar de Prime Jumbo și Expanded Credit MBS. Grupul de credit rezidențial a adăugat o facilitate de credit de 500 de milioane de dolari, iar platforma MSR a închis alți 500 de milioane de dolari, urmată de o ofertă secundară de acțiuni comune în valoare de 740 de milioane de dolari în mai, creând lichiditate suficientă pentru companie.
În ciuda unui mediu provocator în timpul trimestrului, claritatea pe frontul monetar federal, împreună cu spread-urile atractive din punct de vedere istoric ar trebui să genereze randamente totale mai mari în viitor. După o scădere de 14% YTD, acțiunile Annaly oferă un randament de 12.8%, cu o acoperire excelentă a dividendelor, în același timp tranzacționându-se la o primă sănătoasă la rezervare.
Rithm Capital (RITM), cunoscută anterior sub numele de New Residential Investment, și-a publicat rezultatele din al doilea trimestru, înregistrând venituri de 1.3 miliarde de dolari, în creștere de aproape triplu față de 450 de milioane de dolari în urmă cu un an. Profiturile în timpul trimestrului au rămas puternice la 145 milioane USD sau 0.31 USD per acțiune.
Trustul de investiții imobiliare a dezvăluit o serie de schimbări care se extind dincolo de numele și simbolul bursier, cea mai monumentală fiind rezilierea contractului său cu managerul extern Fortress Investment Group. În continuare, Rithm va fi administrat intern și, în consecință, a plătit 325 de milioane de dolari pentru a rezilia acordul cu Fortress, o mișcare care va duce la economii anuale de 60 de milioane de dolari.
Dincolo de aceasta, Rithm a făcut numeroase alte progrese pentru a economisi costuri și pentru a crește eficiența, mai ales în afacerile sale ipotecare, în care cheltuielile generale și administrative anuale au scăzut de la 2.2 miliarde USD la 1.9 miliarde USD. Compania a redus și mai mult capitalul în activitatea de inițiere de la 2 miliarde de dolari la doar 650 de milioane de dolari, îmbunătățind randamentul total al capitalului angajat pentru acționari.
Abordarea companiei de a-și reechilibra portofoliul cu combinația perfectă de originari, MSR-uri, companii și active, a dus la o scădere a valorii contabile de doar 2.2% ToT. Acest lucru îl face pe Rithm o situație anormală în rândul principalelor mREIT-uri, dintre care majoritatea au înregistrat o erodare drastică a valorilor contabile în fața creșterii ratelor dobânzilor, a inversării curbei randamentelor, a încetinirii vânzărilor imobiliare și a unei recesiuni care se profilează.
Portofoliul de drepturi de servicii ipotecare (MSR) al Rithm a fost de 623 de miliarde de dolari în solduri principale neachitate în timpul trimestrului, cu un câștig de 515 de milioane de dolari ca urmare a creșterii ratelor dobânzilor și a randamentelor trezoreriei. Segmentul Servicing a înregistrat un profit de 620 milioane USD și reprezintă o acoperire solidă împotriva afacerii de inițiere, care se află în prezent în mijlocul unei încetiniri.
Pierderile din segmentul de inițiere al trustului s-au situat la o valoare minoră de 26 de milioane de dolari, constant față de trimestrul trecut, din cauza inițierilor mai mici de 19 miliarde de dolari, comparativ cu 23 de miliarde de dolari cu un an în urmă. Segmentul, totuși, continuă să înregistreze îmbunătățiri constante ale marjelor de vânzări la 1.95%, față de 1.42% în urmă cu un an. Din nou, compania lucrează cu sârguință la reducerea costurilor.
Acțiunea rămâne în scădere cu peste 7% YTD, chiar și după o revenire semnificativă de la minimul din iunie. Rithm Capital reprezintă o oportunitate stelară pentru câștiguri viitoare, cu randamente apropiate de 10%, acoperire bună a dividendelor, valoare substanțială și câștiguri de sinergie în ultimele trimestre, deoarece diferitele sale companii operaționale intră sub controlul managementului internalizat. Viitorul pare luminos. Avem încredere în management și suntem încrezători că valoarea contabilă de 12.28 USD va crește la mijlocul adolescenței în următorii 1-2 ani.
Sursa: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/