Să ne declarăm independența – față de zonare

Astăzi este ziua în care americanii consideră în mod obișnuit „ziua de naștere” a țării noastre, ziua în care ne-am declarat oficial independența față de Regatul Unit. S-ar putea argumenta că celelalte zile ar fi potrivite, cum ar fi ratificarea finală a Constituției noastre scrise la 21 iunie 1788 sau chiar arderea navei Gaspee de către un grup de evazori de taxe americani la 9 iunie 1722. Dar 4 iulie este acum sfințit în religia noastră civilă ca zi și este, de asemenea, o zi bună pentru americani să ia în considerare declararea independenței lor față de un alt regim opresiv, utilizarea zonării. să gestioneze și să controleze utilizarea terenurilor în orașele americane.

Sărbătoarea de 4 iulie este unică prin faptul că nu celebrează o bătălie sau o persoană, ci un document, declaratia de Independenta, al cărui accent central este scuturarea de interferența unui guvern îndepărtat în viața de zi cu zi. Pentru oamenii din stânga, documentul este despre drepturi universale, iar în dreapta, de obicei, o sărbătoare a drepturilor individuale. Desigur, ambele sunt prezente în document. Zonarea evidențiază acest conflict între necesitatea ca guvernul să protejeze comunitatea cu reguli corecte și previzibile care să nu încalce drepturile și sentimentul puternic pe care l-am câștigat din documentul că a fi american înseamnă a face orice dorește, atâta timp cât nu nu răni pe nimeni altcineva. Ce este zonarea și de unde a venit zonarea? Și a scăpa de ea înseamnă a deschide un vest sălbatic libertarian care ar putea fi dăunător?

Nașterea, creșterea și bătrânețea zonei

Euclid, Ohio este o suburbie a Cleveland-ului a fost în mare parte agricolă la începutul anului 19.^th secol, iar pe măsură ce orașul a început să crească, acesta a atras interesul investitorilor în căile ferate. Orașul Euclid era îngrijorat că va fi depășit de speculatori și de noile dezvoltări de către căile ferate, așa că a creat reglementări pentru a limita dezvoltarea terenurilor deținute de Ambler Real Estate Company. Ambler a dat în judecată, iar bătălia juridică care a rezultat și decizia Curții Supreme, Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), formează baza legilor locale de zonare de astăzi. Acest lucru a deschis ușa pentru orașele din toată țara să impună ceea ce astăzi numim Euclidian Zoning, un regim de reguli și reglementări care separează utilizările geografic în zone; locuințe aici, comerț cu amănuntul acolo și o combinație de utilizări în acea zonă de acolo.

La acea vreme, această segregare avea foarte mult sens, păstrând, așa cum spunea expresia, „porcul afară din salon”. Nimeni nu dorea să locuiască într-o casă de lângă o fabrică care eructa fum sau o fabrică de tencuit. Împingerea utilizărilor a fost o modalitate de a folosi distanța pentru a atenua riscurile pentru sănătate sau agravarea diferitelor utilizări din alte utilizări, în special rezidențiale. Cu toate acestea, de-a lungul anilor, pentru a menține acest sistem ar trebui construite drumuri. Iar rezultatul a fost suburbia, cu reședințe situate la kilometri distanță de concentrările de zone comerciale, comerciale și de agrement. Drumurile erau scumpe și în curând s-au înfundat pe măsură ce populația creștea.

Am numit zonare o 20^th soluție secolului pentru un 19^th problema secolului, pentru că în lumea de astăzi avem modele de dezvoltare care au devenit comune și care îmbină utilizările într-un mod care înseamnă că oamenii pot trăi, pot lucra, pot face cumpărături și pot merge într-un parc, totul la câțiva pași. Opțiuni de transport public și privat (cum ar fi LyftLyft
, uberUBER
etc.) au proliferat. Oamenii din orașe pot obține acum adesea ceea ce au nevoie fără călătorii lungi cu mașina. Avantajul ca mai mulți oameni care locuiesc mai aproape împreună este că necesită mai puțin teren, ceea ce înseamnă că locuințele sunt mai accesibile și mai puțin rare decât atunci când sunt construite pe loturi mari și întinse.

De asemenea, acordurile rasiste în America de după război au însemnat că zonele au ajuns să segregă nu numai utilizarea, ci și oamenii, împiedicând familiile de culoare să obțină finanțare și locuințe în zone care erau predominant albe. Acest lucru nu a fost din cauza tipologiei – bungalourile nu sunt rasiste, oamenii sunt – ci pentru că zonele au facilitat ținerea la distanță a lucrurilor sau a persoanelor pe care nu le doreau. Zonarea a facilitat rasismul.

Fără zonare nu înseamnă fără reguli?

Nu. Să aruncăm plasa în apă și să găsim un exemplu de cod de zonare și un exemplu de cod de construcție și să aruncăm o privire la diferența.

În primul rând, iată ce eșantion aleatoriu Cod de zonare Seattle se pare ca:

„C. Utilizari rezidentiale la nivelul strazii

1. În toate zonele NC și C, utilizările rezidențiale pot ocupa, în ansamblu, cel mult 20 la sută din fațada cu vedere la stradă la nivelul străzii în următoarele circumstanțe sau locații:

A. Într-o zonă desemnată pentru pietoni, cu vedere la o stradă pietonală principală desemnată; sau

b. În toate zonele NC și C1 din satul urban Bitter Lake Village Hub, cu excepția loturilor învecinate cu Linden Avenue North, la nord de North 135th Street; sau

c. Într-o zonă care are o limită de înălțime de 85 de picioare sau mai mare, cu excepția cazurilor prevăzute în subsecțiunea 23.47A.005.C.2; sau

d. În cadrul unei zone NC1, cu excepția cazurilor prevăzute la subsecțiunea 23.47A.005.C.2; sau

e. În toate zonele NC și C1 din districtul Northgate Overlay, cu excepția cazurilor prevăzute în Secțiunea 23.71.044; sau

f. În toate zonele NC și C1 din zonele afișate pe hărțile de la A la D pentru 23.47A.005 la sfârșitul acestui capitol 23.47A, când se confruntă cu o stradă arterială.”

Acum, aici este o mostră de Codul de construcție din Seattle:

„Separarea de echipamentele de înaltă tensiune. În cazul în care întrerupătoarele, întrerupătoarele sau alte echipamente care funcționează la 1000 de volți, nominale sau mai puțin, sunt instalate într-o seif, încăpere sau incintă unde există părți sub tensiune expuse sau cabluri expuse care funcționează peste 1000 volți, nominal, echipamentul de înaltă tensiune trebuie să fie separat efectiv de spațiul ocupat de echipamentele de joasă tensiune printr-un despărțitor, gard sau ecran adecvat.”

Acesta este de fapt parte dintr-un detaliu al codului de construcție, codul electric. Puteți vedea că zonarea devine foarte agitată în ceea ce privește raportul dintre utilizări și fața străzii, cât de loturi se învecinează unul cu celălalt, înălțime și modul în care clădirile se raportează la alte utilizări, cum ar fi strada. Codul electric se referă la siguranță și este mult mai simplu. Cineva care știe despre electricitate și construiește locuințe s-ar putea certa cu acest cod, dar nu există nicio îndoială că toată lumea își dorește niște reguli de bază care să asigure că o structură nu este construită cu echipamente electrice periculoase. Dar de ce să vă faceți griji în privința înălțimii clădirii sau a procentului de fațadă orientată spre trotuar?

Adevărul este că aproape tot ce este codul de zonare ar putea fi eliminat și ar avea niciun efect asupra siguranței noilor locuințe și ar face mult mai ușor de construit. Îndeplinesc rigorile codului de construcție și diferitele sale cerințe, dar imaginați-vă că vă uitați la acel cod de zonare și încercați să vă dați seama (cu toate referințele la alte bucăți de cod) ce anume poate fi construit și ce limite ar putea avea regulile privind locuința și locuința. spatiu utilizabil. Codul de zonare nu contribuie aproape cu nimic la locuința oamenilor care locuiesc în el, ci pur și simplu stabilește și patrulează standarde arbitrare pentru alți oameni care ar putea locui mai departe.

Declarația de independență față de zonare

Jefferson a scris în Declarație că „toată experiența a arătat că omenirea este mai dispusă să sufere, în timp ce relele sunt suportabile, decât să se îndrepte prin abolirea formelor cu care sunt obișnuite”. În mod ciudat, constructori și dezvoltatori nu urăști neapărat codul de zonare pentru că ei o știu și este previzibil. Băncile și creditorii ca și ele depind de asta. Iar vecinii supărați și îngrijorați de capitalul propriu al casei lor unifamiliale depind de el pentru a supăra noile dezvoltări, pentru a o încetini și poate pentru a o opri.

După cum am subliniat, există puține exemple mai bune de „guvern arbitrar” împotriva bărbaților adunați în Philadelphia decât un cod de zonare. Dense, auto-referențiale și o adunare de lucruri pe care oamenii nu le doresc mai degrabă decât ceea ce aspiră, legile de zonare promovează status quo-ul și sufocă inovația. Și sunt costisitoare de urmat, necesitând revizuire, consiliere juridică și mai multe straturi de autorizare și bătăi de cap. Toate acestea sunt suportate de chiriași și de persoanele care încearcă să-și găsească o casă nouă, care o văd reflectată în prețul locuinței lor.

Dar a existat „un lung șir de abuzuri și uzurpari, urmărind invariabil același Obiect” prin coduri de zonare, păstrând în mod specific drepturile și privilegiile „am ajuns aici primii” față de „noi vrem să trăim și aici”. Oprirea segregării utilizării în codurile de zonare ar pune capăt, de asemenea, segregării oamenilor, extinzând oportunitățile atât pentru persoanele care doresc să își construiască locuințe, cât și pentru cei care doresc să locuiască în ea.

Eliminarea zonei nu ar duce la pierderea siguranței sau la alegerea oamenilor să voteze cu picioarele și cu dolarii pentru ceea ce le place și împotriva a ceea ce nu le place. Poate că s-ar putea întâmpla niște clădiri urâte; dar dacă nimănui nu-i plac acele clădiri, vor fi ieftine. Și unele lucruri cu adevărat uimitoare vor fi posibile și am putea avea o dezvoltare care să creeze frumusețe și utilitate nu în ciuda regulilor, ci pentru că nu există.