Provocările legale pot ajuta la schimbarea narațiunii locuințelor

Cel mai mare eșec al educației americane a fost modul în care ne învățăm despre drepturile. Ideea că drepturile de care ne bucurăm – libertatea religioasă, de vorbire etc. – au fost stabilite de revoluția noastră împotriva unui rege tiranic din Anglia este falsă. În schimb, drepturile noastre ne-au venit printr-un proces extins de evoluție. Pedagogia leneșă și propaganda au dus la diviziune și politici proaste, inclusiv politici care au impact asupra locuințelor. Nu există dreptul la locuință. Dar există un drept stabilit la proprietate privată. Să aruncăm o privire la acest drept și la o provocare legală a controlului chiriei în New York, CHIP, RSA și colab. v. Orașul New York și colab. (2d Cir.), pe baza acestui drept și a modului în care această provocare ajută la schimbarea narațiunii privind locuința.

Povestea drepturilor în America nu începe în Philadelphia în 1776, ci într-un loc numit Runnymede, Anglia în 1215. Acolo diferiți baroni și alți magnați ai Regatului Angliei l-au forțat pe regele Ioan să semneze un document care a ajuns să fie cunoscut sub numele de MagnaCarta. Documentul a consacrat pentru prima dată în scris ideea că ramura executivă a guvernului (scuze pentru anacronism) a fost nevoit să cedeze în fața a ceea ce însemna primul parlament. Deși nu erau aleși, baronii și magnații au cerut ca înainte ca oamenii din regat să fie privați de libertățile lor, inclusiv de proprietatea lor, trebuie să existe un fel de proces.

Acest eveniment important nu a rezolvat problema. Abia pe 17^th secol și un alt război civil în Anglia (au avut mai multe) că aceste probleme au ieșit din nou la suprafață, de data aceasta în mod violent. Regele Carol zguduia oamenii de la țară și din orașe pentru a plăti pentru războaiele din Europa. Parlamentul, acum o instituție mai puternică, a avut destul. Au emis în 1628 apelat cererea de drept. Acolo, ei apelează la Magna Carta, cerându-i Regelui să înceteze eforturile sale agresive de a sechestra și ocupa proprietatea oamenilor.

„Marea Cartă a Libertăților Angliei”, este declarată și promulgată, Ca niciun om liber nu poate fi luat sau întemnițat sau dezmințit de proprietatea sau libertățile sale, sau de obiceiurile sale libere, sau să fie scos în afara legii sau exilat, sau în nici un fel. distrus, ci prin judecata legitimă a semenilor săi sau prin legea țării.”

Acel cuvânt, disezate, este un exemplu de Cuvinte anglo-normande în terminologia noastră juridică. Înseamnă a deposeda sau mai eficient, a lua proprietăți. Ar mai fi nevoie de încă 14 ani de ceartă până să izbucnească războiul deschis între Parlament și rege, război care a dus la răsturnarea și execuția lui. Acest lucru i-a influențat pe fondatorii Statelor Unite, deoarece ei au văzut că reglementarea definitivă și stabilirea drepturilor de bază în Magna Carta ca contractul social fiind rupt de guvernul englez, o încălcare care a justificat o ruptură cu Anglia.

Motivul pentru care acest lucru contează astăzi este că petiția de drept este recunoscută ca unul dintre fundamentele Al cincilea amendament în Carta noastră a drepturilor, un amendament care pare să grupeze problemele de justiție penală și cea civilă (o referință importantă asupra Constituției este Constituția Fondatorului, un excelent compendiu al documentelor și ideilor care susțin Constituția).

„Nimeni nu va fi ținut să răspundă pentru o crimă capitală sau altfel infamă, decât dacă este prezentată sau acuzată de un mare juriu, cu excepția cazurilor apărute în forțele terestre sau navale, sau în miliție, când se află în serviciu efectiv la timp. de război sau pericol public; nici o persoană nu va fi supusă aceleiași infracțiuni pentru a fi pusă de două ori în pericol de viață sau de membru; nici nu va fi obligat în vreun dosar penal să fie martor împotriva sa, nici să fie privat de viață, libertate sau proprietate, fără un proces echitabil; nici proprietatea privată nu va fi luată în uz public, fără justă compensație.”

Dar autorii Constituției noastre nu au văzut o distincție între litigiile penale care ar putea priva o persoană de „viață și membre” și litigiile civile care ar putea priva o persoană de „viață, libertate sau proprietate”. Pentru ei, într-un 18^th În contextul secolului, acțiunile guvernamentale pentru a lua oricare dintre acestea necesită „proces legal” și, în cazul proprietății private, „despăgubire justă”. Constituția americană sfințește principiile străvechi ale dreptului englez, luptat timp de secole, ca un drept din naștere pentru americani. Luarea proprietății unei persoane are aceeași gravitate ca și luarea vieții sau a unui membru.

Istoria contează. Când am menționat că o politică de locuințe este contestată pe baza celui de-al cincilea amendament, uneori sunt întrebat: „Ce are de-a face „luarea celui de-al cincilea” cu locuința?” Oamenii nu știu despre ultima jumătate a amendamentului. Iar termenul „drepturi de proprietate privată” a devenit sinonim în cultura dominantă cu fermierii cu arme care se luptă pe acri de teren gol cu ​​guvernul federal. Adevărul este că ideea că proprietatea privată a unei persoane este legată de alte lucruri pe care le considerăm drepturi precum vorbirea s-a pierdut.

Astăzi, avem oameni care susțin că „locuința este un drept al omului”. Dar a spune asta nu face să fie așa. În același timp, știm că proprietatea privată este într-adevăr un drept constituțional stabilit. Cu toate acestea, provocările legale precum cea din New York se luptă pentru a determina instanțele să aplice ceea ce ar trebui să fie un standard evident eforturilor guvernelor locale de a controla modul în care oamenii își folosesc proprietatea privată, în special atunci când închiriază proprietăți altora. Dosarul intentat de către Programul de îmbunătățire a locuințelor comunitare (CHIP) este simplu. Din rezumatul lor al cazului:

„Timp de cincizeci de ani, New York City și-a declarat piața locuințelor de închiriere într-o stare perpetuă de „urgență” pentru a justifica un regim juridic care obligă un grup mic de proprietari să subvenționeze locuințele pentru o populație aleasă aleatoriu de chiriași individuali. . Acei proprietari au fost privați de toate drepturile semnificative cu privire la proprietatea lor, inclusiv dreptul de a exclude pe alții de pe proprietate; a ocupa, poseda sau folosi proprietatea; și să dispună liber de proprietate.”

Nu mi-au plăcut niciodată astfel de provocări pentru că sună lipsit de inimă, jucând în sentimentalismul logicii mulțimii „locuința este un drept al omului”; nevoia oamenilor de a locui depășește dreptul stabilit al altor persoane la propria proprietate. Sună plin de compasiune și de multe ori se vinde, dar cu adevărat nu este deloc plin de compasiune. Politici precum controlul chiriilor au fost înțelese de mult timp pentru a înrăutăți problemele cu locuința pentru persoanele cu bani mai puțini, nu mai bune (citiți opinia mea mai lungă despre controlul chiriei, Cum controlul chiriei face locuințele mai puțin accesibile).

Nu am de gând să dau lovitură cu lovitură de CHIP, RSA și colab. v. Orașul New York și colab. (2d Cir.) dar deși sunt sceptic cu privire la beneficiile pe termen scurt și mediu ale acestor cazuri (vezi postarea mea Provocări legale ale interdicțiilor de evacuare: și dreptate pentru toți?), cred că sunt importante. Edificiul legii în sistemul nostru are un precedent, construit pe legi adoptate de legislaturi, implementate de executivi și litigiate în instanțele noastre. Pentru o lungă perioadă de timp, în ciuda limbajului simplu al celui de-al cincilea amendament, instanțele au acordat o atenție largă și profundă guvernelor locale atunci când reglementează proprietățile imobiliare, în special prin legile privind zonarea și locatarii.

Cazuri ca CHIP încearcă în esență să facă o nouă lege, adică să schimbe precedentul. Luați în considerare discuția de la pagina 12 în transcriere a argumentelor orale în apelul dintre cel mai recent judecător din cauză și Andrew Pincus, care este avocatul principal al cazului.

"DOMNUL. PINCUS: În ceea ce privește revendicarea fizică, despre care vorbim acum, căutăm o declarație conform căreia obligația că — atunci când un proprietar dorește să scoată proprietatea de pe piața de închiriere rezidențială, pentru demolare, renovare, pt. utilizarea în alte scopuri, că obligația de a oferi o reînnoire este neconstituțională și —

CURTEA: Domnule Pincus.

DOMNUL. PINCUS: — (indiscernibil) —

CURTEA: Domnule Pincus.

CURTEA: Da. Asa de -

CURTEA: (indiscernibilă) —

CURTEA: — este ceea ce ne ceri să facem pentru a declara neconstituțional acest regim pe bază de încasări?

DOMNUL. PINCUS: Da.”

Pincus a introdus un alt caz, Cedar Point Nursery și colab. v. Hassid et al., caz în care Curtea Supremă a hotărât că statul California a permis organizatorilor de sindicate să ocupe ferme private pentru a-i organiza pe muncitori fiind o încălcare a drepturilor de proprietate. Judecătorul din cazul CHIP a fost sceptic, spunându-i lui Pincus: „Văd luarea ca fiind destul de diferită în această circumstanță și, de fapt, că Cedar Point nu controlează deloc (pagina 8).”

Abia după mai multe discuții, judecătorul pare să înceapă în sfârșit să facă legătura. Este un proces lent și dureros de urmărit. The Cedar Point cazul marchează o schimbare: „Curtea a considerat că o însuşire fizică este o preluare, fie că este permanentă sau temporară; durata creditului se referă numai la cuantumul despăgubirii datorate.” Dar Pincus trebuie să conecteze punctele din acel caz, unul despre ferme și sindicate, de ideea ca chiriașii să aibă cumva dreptul să rămână în apartamentele lor pentru totdeauna, dacă plătesc sau nu și dacă proprietarul dorește să-și schimbe locația sau să-și schimbe chiriașii.

Nu mă răzgândesc: cea mai bună și cea mai importantă utilizare a resurselor astăzi este să cercetez opinia publică pentru a înțelege de ce oamenii cred ce fac despre locuințe închiriate și locuințe în general. De ce cred oamenii și cred că locuințele închiriate sunt oarecum diferite de orice altă afacere privată? Cum schimbăm această viziune, astfel încât să se bazeze pe realitatea că locuințele este o afacere marginală, la fel ca orice altă afacere care încearcă să producă venituri care îndeplinesc sau depășesc costurile? Am spus în postare despre provocările legale de mai sus că,

„Clădirea locală de apartamente – fie că este una gigant din sticlă sau oțel sau un mic fourplex de cărămidă – este o afacere care servește localnicilor la fel ca magazinul alimentar sau barul de la colț; și la fel ca acele afaceri, locuințele închiriate sunt riscante și funcționează la margine. Niciun proces, chiar și unul cu un verdict palpitant și satisfăcător, nu poate face munca grea de a schimba povestea despre locuințe.”

Cu toate acestea, munca lentă și meticuloasă pe care o fac domnul Pincus și colegii săi în toată țara, chiar și în provocări legale nefaste și chiar prost concepute, este o picurare necesară și importantă, picurare, picurare, de apă care uzează piatra de 100 de ani. a deciziilor legale care favorizează mișcări politice arbitrare și capricioase de a limita și controla proprietățile închiriate în moduri care dăunează proprietarilor, rezidenților și, mai larg, întregii piețe imobiliare. Dar rămânem fără timp. Am prezis sfârșitul celor mai multe închirieri private până la sfârșitul acestui deceniu. Picurarea lentă a argumentelor legale ar putea deveni mai mult ca un jet de apă de înaltă presiune dacă am investi în schimbarea minții publicului în același timp cu schimbarea cadrului legal.