Vânzarea de proprietăți imobiliare a lui Kohl este pe masă după ce discuțiile despre înțelegere se destramă

Kohl s-ar putea să nu-și vândă afacerea până la urmă. Dar acum caută să-și vândă o parte din proprietățile imobiliare, inversându-le atitudine prealabilă.

Retailerul a anunțat vineri că a încheiat negocierile cu proprietarul The Vitamin Shoppe Grupul de francize, confirmând reportajele CNBC de joi seară. În schimb, a spus Kohl, va continua să funcționeze ca o companie publică de sine stătătoare.

De luni de zile, Kohl's a fost presat de firme activiste, inclusiv Macellum Advisors, să ia în considerare vânzarea companiei, în mare parte pentru a debloca valoarea blocată în imobilele lui Kohl.

Macellum a susținut că Kohl's ar trebui să vândă o parte din proprietățile sale imobiliare și să le închirieze înapoi ca o modalitate de a debloca capital, în special în perioadele grele. Kohl's, cu toate acestea, a fost rezistent la așa-numitele tranzacții de vânzare leaseback, cel puțin la o scară atât de mare.

Compania a încheiat o mică afacere de vânzare-leaseback mai devreme în pandemia de Covid, potrivit Peter Boneparth, președintele consiliului de administrație al lui Kohl. A recunoscut un câștig de 127 de milioane de dolari prin vânzarea și închirierea centrelor sale de distribuție și distribuție pentru comerțul electronic din San Bernardino.

Vineri, însă, Kohl a menționat în mod explicit în comunicatul său de presă că consiliul său de administrație reevaluează în prezent modalitățile prin care retailerul își poate monetiza proprietățile imobiliare. Franchise Group plănuia să finanțeze o parte din achiziția lui Kohl prin vânzarea unei părți din imobilul Kohl unei alte părți și apoi închiriind-o înapoi. Acest lucru i-a dat probabil lui Kohl’s o idee despre ce fel de valoare ar putea obține pentru magazinele și centrele de distribuție deținute.

„Acum aveți un mediu în care finanțarea s-a schimbat atât de mult încât poate fi, de fapt, mai atractiv să folosiți imobiliare ca vehicul de monetizare”, a spus Boneparth pentru CNBC într-un interviu telefonic.

„Când combini acest lucru cu ceea ce credem că sunt nivelurile stocurilor, devine un exercițiu mult diferit decât era într-un mediu de finanțare anterior”, a explicat el. „Nu este un secret pentru nimeni că Kohl’s are un activ foarte mare în bilanț: imobiliare.”

Începând cu 29 ianuarie, Kohl's deținea 410 locații, a închiriat alte 517 și a operat închiriere la sol pentru 238 dintre magazinele sale. Toate proprietățile imobiliare deținute erau evaluate la ceva mai mult de 8 miliarde de dolari la acel moment, arată un dosar anual.

Susținătorii tranzacțiilor de vânzare-leaseback susțin că este o modalitate convenabilă pentru companii de a veni cu fonduri pe care să le aloce pentru creșterea viitoare, atâta timp cât există un cumpărător pentru imobil. Dar, de asemenea, îl lasă pe vânzător să îndeplinească obligațiile de închiriere, deoarece ar închiria proprietatea pe care tocmai a vândut-o.

Acele contracte de închiriere ar putea deveni mult mai dificil de încălcat, iar chiriile pot fluctua pe piață. Kohl's a spus în dosarul său anual că un contract de închiriere tipic de magazin are un termen inițial de 20 până la 25 de ani, cu patru până la opt opțiuni de reînnoire pe cinci ani.

În 2020, Big Lots a ajuns la o înțelegere cu firma imobiliară de capital privat Oak Street pentru strânge 725 milioane de dolari de la vânzarea a patru centre de distribuție deținute de companie și să le închirieze înapoi. I-a oferit comerciantului cu amănuntul de cutie mari lichidități suplimentare în timpul aproape de debutul Covid-19 pandemie.

De asemenea în 2020, Bed Bath & Beyond terminat o tranzacție de vânzare-leaseback cu Oak Street, în care a vândut aproximativ 2.1 milioane de metri pătrați de imobile comerciale și a obținut venituri de 250 de milioane de dolari. Mark Tritton, directorul general al Bed Bath la acea vreme, a declarat că afacerea este o mișcare de a strânge capital pentru a investi înapoi în afacere. Acum, totuși, Bed Bath se confruntă cu o altă criză de numerar, deoarece vânzările sale au scăzut, iar Tritton a fost eliminat din rolul său la începutul acestei săptămâni.

Oak Street plănuia să ofere finanțare la Franchise Group într-o afacere cu Kohl, a raportat anterior CNBC, potrivit unei persoane familiarizate cu discuțiile. Un reprezentant de pe Oak Street nu a răspuns la cererea de comentarii a CNBC.

Kohl's și-a reafirmat vineri planul de a efectua o răscumpărare accelerată de acțiuni de 500 de milioane de dolari în cursul acestui an. Și-a redus orientările privind veniturile pentru al doilea trimestru fiscal, invocând o diminuare recentă a cererii consumatorilor pe fondul inflației ridicate de decenii.

„În mod clar, consumatorul este supus și mai multă presiune astăzi”, a declarat directorul general al Kohl, Michelle Gass, pentru CNBC, într-un interviu telefonic. „Nu suntem imuni la asta... dar Kohl's reprezintă valoare. Și în momente ca acestea este mai important ca niciodată să amplificăm acel mesaj.”

Ea a adăugat că parteneriatele lui Kohl cu Amazon și Sephora rămân la locul lor și fac parte din strategia pe termen lung a companiei de a câștiga noi clienți.

„Concluzia procesului de consiliu a fost absolut răspunsul corect”, a spus ea.

Acțiunile Kohl au scăzut vineri cu peste 20%, ajungând la cel mai scăzut nivel din 52 de săptămâni. Acțiunile Grupului de franciză au scăzut recent cu aproximativ 9%, atingând, de asemenea, un minim din 52 de săptămâni.

Macellum nu a răspuns la cererea de comentarii a CNBC.