Jerome Powell tocmai a avertizat că piața imobiliară din SUA are nevoie de o „corecție dificilă”, astfel încât oamenii să își permită din nou locuințe ⁠— dar iată de ce nu va arăta deloc ca 2008

Investitorii imobiliari s-au descurcat foarte bine în ultimii ani. Dar cu dobânzi mai mari, lucrurile ar putea fi pe cale să se schimbe.

Rezerva Federală a SUA și-a majorat ratele dobânzilor de referință cu 0.75 puncte de bază miercuri, marcând a treia astfel de creștere la rând.

Ratele mai mari ale dobânzilor se traduc în plăți mai mari ale creditelor ipotecare - nu sunt o veste bună pentru piața imobiliară. Dar reducerea prețurilor locuințelor face parte din ceea ce trebuie făcut pentru a ține inflația sub control.

Nu ratați

„Pe termen mai lung, ceea ce avem nevoie este ca oferta și cererea să fie mai bine aliniate, astfel încât prețurile locuințelor să crească la un nivel rezonabil, într-un ritm rezonabil și ca oamenii să își permită din nou case”, a declarat președintele Fed, Jerome Powell, miercuri. „Probabil că noi, pe piața imobiliară, trebuie să trecem printr-o corecție pentru a ne întoarce în acel loc.”

„Din punctul de vedere al ciclului economic, această corecție dificilă ar trebui să pună din nou piața imobiliară într-un echilibru mai bun.”

Aceste cuvinte ar putea suna înfricoșătoare, mai ales pentru cei care au trecut prin ultima criză financiară – unde piața imobiliară a trecut printr-o corecție foarte, foarte dificilă.

Dar experții spun că există motive întemeiate să credem că, indiferent de modul în care se desfășoară lucrurile, nu va fi o întoarcere în 2008.

Standarde mai înalte de creditare

Practicile îndoielnice de creditare în cadrul industriei financiare au fost un factor major care a dus la criza locuințelor în 2008. Dereglementarea financiară a făcut mai ușor și mai profitabil acordarea de împrumuturi riscante – chiar și celor care nu și-au permis.

Așa că, atunci când un număr tot mai mare de debitori nu și-au putut rambursa împrumuturile, piața imobiliară a scăpat.

Acesta este motivul pentru care Legea Dodd-Frank a fost adoptată în 2010. Actul a impus restricții asupra industriei financiare, inclusiv crearea de programe pentru a opri companiile ipotecare și creditorii să acorde împrumuturi periculoase.

Povestea continuă

Datele recente sugerează că creditorii sunt într-adevăr mai stricti în practicile lor de creditare.

Potrivit Federal Reserve Bank din New York, scorul de credit mediu pentru creditele ipotecare nou inițiate a fost de 773 pentru al doilea trimestru al anului 2022. Între timp, 65% din datoria ipotecară nou generată a fost acordată debitorilor cu scoruri de credit de peste 760.

În Raportul său trimestrial privind datoria și creditul pentru gospodării, Fed din New York a afirmat că „scorurile creditelor la creditele ipotecare nou inițiate rămân destul de ridicate și reflectă criteriile de creditare stricte în continuare”.

Proprietari de case în formă bună

Când prețurile locuințelor au crescut, proprietarii de case au construit mai multe capitaluri proprii.

Potrivit furnizorului de tehnologie și date ipotecare Black Knight, deținătorii de credite ipotecare au acum acces la un capital suplimentar de 2.8 trilioane de dolari în casele lor, comparativ cu un an în urmă. Aceasta reprezintă o creștere de 34% și peste 207,000 USD în capital suplimentar disponibil pentru fiecare împrumutat.

Mai mult decât atât, majoritatea proprietarilor de case nu și-au încasat împrumuturile nici în perioada de vârf a pandemiei de COVID-19, unde blocajele au generat unde de șoc în întreaga economie.

Desigur, acele programe de toleranță ipotecare au fost cele care i-au salvat pe debitorii care se luptau: au putut să-și întrerupă plățile până și-au recăpătat stabilitatea financiară.

Rezultatul arată grozav: Fed din New York a spus că ponderea soldurilor ipotecare de 90 de zile plus restante a rămas la 0.5% la sfârșitul trimestrului al doilea, aproape de un mod istoric.

Cerere și ofertă

Într-un episod recent din The Ramsey Show, gazda Dave Ramsey a subliniat că marea problemă din 2008 a fost „o ofertă excesivă enormă, deoarece executările silite au mers peste tot și piața pur și simplu a înghețat”.

Iar prăbușirea nu a fost cauzată de ratele dobânzilor sau de sănătatea economiei, ci mai degrabă de „o panică imobiliară”.

În prezent, cererea de locuințe rămâne puternică, în timp ce oferta este încă deficitară. Această dinamică ar putea începe să se schimbe pe măsură ce Fed încearcă să reducă cererea prin creșterea ratelor dobânzilor.

Ramsey recunoaște ritmul încetinit de creștere a prețurilor locuințelor chiar acum, dar nu se așteaptă la o criză precum 2008.

„Nu este întotdeauna la fel de simplu ca cererea și oferta – dar este aproape întotdeauna”, spune el.

Acest articol oferă doar informații și nu trebuie interpretat ca un sfat. Este furnizat fără nicio garanție.