Bine ați venit la Podcastul imobiliar al Benzinga. Astazi avem Ryan Frazier, care este CEO-ul platformei de investiții imobiliare Casele sosite.
Asculta de acest episod of Proprietarul Leneș pe Benzinga.
Kevin Vandenboss: Deci, ce este sosit în esență?
Ryan Frazier: Este o platformă care face ușor pentru oricine să investească în proprietăți de închiriere. Și modul în care funcționează este că persoanele fizice pot cumpăra acțiuni ale caselor individuale începând de la 100 USD la 10,000 USD sau mai mult, oricât de mult doriți să investiți în acea proprietate. Și apoi Sosit, se ocupă de toată munca de administrare a proprietății. Deci, toate, care se ocupă de gestionarea proprietății sau de operațiunile de închiriere a activului. Iar impactul este că investitorii pot alege în continuare modul în care doresc să-și construiască portofoliul de proprietăți individuale de închiriere. Ei pot investi aproape orice sumă de capital pe care și-ar dori s-o diversifice între proprietăți.
Și apoi devine o investiție pasivă de acolo, cu Ajuns avand grija de management.
Kevin Vandenboss: Cum a fost cererea pentru investitorii care investesc în aceste proprietăți specifice de închiriere?
Ryan Frazier: Cred că acest lucru a fost o surpriză pentru noi, este cât de remarcabil a fost interesul acolo unde aproape 100 de oameni s-au înscris pentru a investi în proprietăți și pentru a cumpăra acțiuni de locuințe individuale.
Și cred că ne-am gândit că ar putea dura mai mult pentru ca oamenii să înțeleagă conceptul de cumpărare a unei părți dintr-o proprietate închiriată. Dar cred că pentru că investiția în acțiuni fracționale de acțiuni și alte active a devenit ceva mai obișnuită și mai populară, cred că oamenii au doar un loc în mintea lor unde ar putea înțelege.
Ei spun „Ok, pot deține o parte din această proprietate. Voi obține randamentele proporționale, fluxul de numerar din veniturile din chirii sau orice creștere a valorii proprietății în funcție de numărul de acțiuni pe care le dețin. Și asta îmi oferă mai mult control asupra cât de mult investesc și să mă pot diversifica.”
Pentru mine și pentru co-fondatorii Arrived, experiența noastră personală cu dorința de a investi în proprietăți a fost principalul motor. De la jumătatea celor douăzeci și treizeci de ani, chiar mă mutam. Pur și simplu nu am fost niciodată în același loc, suficient de mult timp, unde a avut sens să investești timp de 5, 10+ ani, ceea ce este cu adevărat necesar în imobiliare pentru a depăși tipul de obstacol al costurilor de tranzacție pentru a obține orice tip de rentabilitate materială. Și așa mă întrebam asta de ceva vreme.
De ce trebuie să fie atât de binar încât să economisești mai mulți ani pentru aceste plăți în avans care sunt adesea șase cifre în zilele noastre, și apoi ești angajat pentru acel oraș sau acea proprietate pentru totdeauna sau într-adevăr pe termen lung?
Și asta este ideea pentru Arrived. Cum privim aceste bariere care îi împiedică pe oameni să înceapă astăzi să dețină proprietăți imobiliare? Capitalul, angajamentele de timp și expertiza necesară și cum reducem bariera de intrare? Așa că, dacă aveți timp și expertiză, dar poate nu și cantitatea de capital de diversificat în câte proprietăți doriți, Arrived vă poate facilita asta.
Nu ai timp să investești pe piețe noi și să-ți construiești o prezență acolo și vrei să te poți diversifica. Sosit poate păși și în acel scenariu. Deci, este vorba de a lua acele trei tipuri de pietre majore care îi împiedică pe oameni să investească timp capital și expertiză și să facă să înceapă foarte convenabil.
Kevin Vandenboss: Cum puteți oferi aceste investiții investitorilor neacreditați?
Ryan Frazier: Aceasta a fost o parte foarte importantă din Arrived. Misiunea Arrived este de a se asigura că aceste investiții sunt accesibile oricui dorește să investească în proprietăți de închiriere. Doar 7% dintre oamenii din această țară dețin investiții imobiliare în afara reședinței lor principale.
Acesta este un decalaj uriaș în ceea ce privește numărul de oameni care au putut să investească.
O parte din asta a fost să lucrezi prin asta pe baza experienței produsului. Așadar, capacitatea de a cumpăra acțiuni a implicat asumarea mai multă parte a muncii în gestionarea investițiilor, astfel încât mai mulți oameni să fie confortabil să investească.
Dar cealaltă parte a fost să ne asigurăm că investitorii neacreditați pot investi, adică oamenii care nu au o valoare netă de peste 1 milion de dolari sau un venit anual mai mare de 200 sau 300 dolari. Și a face asta a însemnat să lucrezi cu SEC timp de aproape un an și să adoptăm acest model în conformitate cu regulamentul A+, care a creat practic acest proces de IPO a unei case individuale. Platforma Arrived today este o platformă pentru operarea acestor IPO-uri individuale ale caselor. Și am trecut printr-un proces conform regulamentului A+ în care SEC a revizuit și a calificat ofertele noastre, astfel încât să le putem pune la dispoziție.
Ori de câte ori faceți investiții disponibile pentru investitori neacreditați, există o bară mult mai mare pentru dezvăluire. Și astfel avem o mulțime de dezvăluiri care sunt disponibile pe site-ul nostru pentru fiecare proprietate. Lucruri precum factorii de risc, situația financiară, noi, prin urmare, oferim și situații financiare anuale auditate pentru proprietățile noastre, care sunt revizuite și de SEC.
Așa că am petrecut cu adevărat timp pentru a trece prin acest proces, pentru a ne asigura că acesta este accesibil pe scară largă. Structurarea acestor oferte în acest fel oferă câteva opțiuni pentru lichiditate, în care oamenii pot avea acces la lichiditate pentru investițiile lor în timp, dacă și ei doresc.
Într-adevăr, aceste două lucruri, sprijinirea investitorilor neacreditați și susținerea unora dintre opțiunile de lichiditate viitoare pe care suntem pe cale de a le construi acum, au fost într-adevăr motivul pentru care a urmat calea de reglementare A+ când proiectam produsul și lucram cu SEC.
Kevin Vandenboss: De ce ar vrea cineva să intre acum pe această piață? Aveți îngrijorare că piața imobiliară s-ar putea prăbuși?
Ryan Frazier: Cred că a fost cu siguranță o perioadă interesantă pe piață în ultimele 18 luni sau cam așa cum am trecut prin pandemia de COVID și am văzut că au existat multe impacturi asupra pieței imobiliare din cauza faptului că am văzut că oamenii s-au mutat din aceste centre ale orașului unde se află, prețuind mai mult spațiu pe care apreciază că au, se mută puțin în afara unui nucleu și fie sunt dispuși să, cheltuiască, să cumpere o casă, fie sunt in cautarea calitatii.
Case de închiriat care oferă mai mult spațiu diferit de aceste blocuri de apartamente în care locuiau înainte, în același timp, Fed-ul schimba ratele dobânzilor la, la minimele istorice, la zero la rata fondurilor federale. Dar am văzut că ratele ipotecare au scăzut sub 3% și aceste două lucruri, printre alți factori, au determinat cu adevărat accelerarea pieței imobiliare, în aprecierea prețurilor.
Am văzut, o apreciere a prețurilor care probabil nu este sustenabilă pe termen lung acolo unde veți vedea, o apreciere a prețului de 15%-20%+ pe an. Doar că nu este ceea ce ne-am uitat pe piața imobiliară sau în cazul unei familii unifamiliale din punct de vedere istoric, este o medie, mai degrabă ca o apreciere a prețului de 4% pe an, istoric.
Și ne gândim pe piață astăzi, deoarece unele dintre aceste tendințe și schimbări au început să se stabilească, probabil că ne vom vedea revenind la mai mult din acea medie istorică. Am văzut că FED a crescut acum ratele dobânzilor pentru a încerca să compenseze ceea ce vedem în ceea ce privește inflația. Și cred că asta face ca costul împrumutului să pară mult mai mare decât era acum 12 luni. Dar cred că realitatea este că suntem încă cu mult sub ceea ce eram acum un deceniu. Și așa cred că piața încă stabilește prețurile, ce înseamnă asta pentru accesibilitatea locuințelor și cum va răspunde piața.
Din perspectiva noastră, suntem încă foarte, încântați să investim în spațiul unifamilial. Cred că există o mulțime de vânturi din coadă pentru activul pe care îl aveți, investitori instituționali care s-au mutat acum în spațiu, aveți unele lucruri care fac foarte greu să adăugați mai multă ofertă, costul ridicat al forței de muncă, costul ridicat al materiale.
Aveți oameni care în ultimii câțiva ani au blocat aceste rate ale dobânzilor istoric scăzute. Deci acum aveți acest tip de blocare a ratei dobânzii care va împiedica intrarea mai multă aprovizionare pe piață. Oamenii sunt mai puțin dispuși să renunțe la locuința lor și la ratele ipotecare care le sunt atașate.
Deci credem că există încă o mare rezistență pe piața imobiliară. În opinia noastră, nu ne așteptăm să asistăm la o prăbușire majoră a locuințelor, dar anticipăm că aprecierea rapidă a prețurilor se va întoarce la un nivel normal de bază. În general, când ne gândim la produsele Arrived, investiția în acțiuni de locuințe față de cumpărarea unei întregi locuințe pe cont propriu, ne dăm seama că oferă acces la o medie a costurilor în dolari, care este capacitatea de a adăuga dolari de investiții treptat, lunar, trimestrial. , sau pe o bază anuală, ceea ce nu a fost niciodată posibil până acum în proprietatea directă a bunurilor imobiliare atunci când cumpărați case întregi. Și, fiecare casă este o decizie financiară atât de masivă. Chiar poți să răspândești asta.
Și cred că asta elimină puțin din importanța încercării de a cronometra piața, deoarece cred că asta este întotdeauna foarte greu și vă permite să creșteți costul în dolari în timp și să vă diversificați în diferite orașe și perioade și diferite tipuri de proprietăți, care cu totul, contribuie la reducerea unora dintre riscurile tale.
Kevin Vandenboss: Odată cu creșterea prețurilor locuințelor, am văzut, evident, creșterea chiriei la o rată mai mare în unele zone. Unde vezi că merge?
Ryan Frazier: Cred că descoperiți că chiria tinde să urmeze inflația presupunând că, inflația este legată de mai multă activitate economică. Cred că o parte din inflația pe care o vedem este mai mult legată de unele dintre problemele lanțului de aprovizionare, ceea ce cred că face parte din ceea ce face ca mediul economic actual să fie provocator. Dar, în general, credem că probabil chiriile urmează asta.
Un alt lucru de reținut este că, dacă ratele dobânzilor continuă să crească sau chiar să rămână la punctul în care se află, asta schimbă tipul de accesibilitate relativă a unei plăți lunare a unui credit ipotecar sau a dreptului de proprietate asupra unei proprietăți în care locuiești. versus chirie. Și de multe ori acele lucruri funcționează într-un fel de punct de echilibru. Așa că am văzut un articol săptămâna trecută care, pe măsură ce ratele dobânzilor au crescut, asta crește costul deținerii unei reședințe principale. Și pe măsură ce face asta, mai mulți oameni decid să închirieze pentru că fac acel compromis de accesibilitate. „Vreau să plătesc 700 USD în plus pe lună pentru această casă în care vreau să locuiesc sau aș prefera să închiriez încă un an sau doi și să economisesc niște bani?”
Și, deci, cred că aceste tipuri de lucruri dictează și unde se mișcă piețele de închiriere. Dar se pare că piețele de închiriere au crescut puțin.
Kevin Vandenboss: Există anumite piețe pe care le vezi și care sunt deosebit de atractive în acest moment?
Cred că atunci când ne uităm la piețe, ne uităm la, unde este o creștere la un nivel simplu în care ne uităm la datele despre populație\ vedem o creștere a oamenilor care se mută în acel oraș? Sunt aceste locuri de locuit dezirabile, unde au infrastructură mare și suficientă pentru a susține asta? Și ne uităm la unele dintre primele 100 de orașe de astăzi, suntem în 19. Și continuăm să adăugăm mai multe orașe rapid. Cred că probabil vom fi la 40 de ani până la sfârșitul anului. Și apoi numim doar câteva dintre cele pe care, ne-am dori, poate, unele dintre cele la care oamenii nu s-ar gândi în mod natural, pentru că cred că sunt câteva orașe în care ne aflăm, să spunem Nashville care tocmai le-a văzut, cum ar fi creșterea populației și mult interes cultural pe acea piață.
Dar apoi există și alte piețe care sunt mai puțin genul de orașe în curs de dezvoltare care înregistrează o creștere rapidă a populației, dar poate că sunt mai aproape de primele 100 de orașe față de primele 25. Ne uităm la nord-vestul Arkansas Fayetteville, Bentonville , unde există o creștere economică atât de puternică, fiind condusă de Walmart având sediul acolo.
Și apoi toți partenerii corporativi pentru Walmart care au birouri acolo. Și fac o mulțime de investiții în regiune. Și, ca rezultat, am observat o cerere puternică de proprietăți pentru închiriere. Și așa cred că este o piață interesantă. Alți câțiva despre care ne uităm sunt Indianapolisul a avut o economie puternică, fundamentală și cred că există unele modele de migrație din Chicago care conduc un pic din asta, dar a fost o piață pe care am urmărit-o îndeaproape și am început să investim. . Și apoi Chattanooga în Tennessee, unde a devenit o muncă de la distanță plăcută, un întreg hub din acea regiune are cel mai rapid internet din țară ca un fapt distractiv atât de grozav pentru acei lucrători la distanță care se mută în acea zonă. Dar cred că vezi câteva dintre acestea. Orașe puțin mai mici, dar în curs de dezvoltare, care au un potențial mare de creștere, pe care am fost încântați să începem să adăugăm câteva active și să le punem la dispoziție investitorilor.
Kevin Vandenboss: Ce implică alegerea caselor în care vei investi?
Ryan Frazier: Oamenii care vin pe site vor observa că sunt adesea case mai noi și proprietăți și închirieri de înaltă calitate. În opinia noastră, acestea vor oferi oportunități mai puternice de flux de numerar pe toată perioada, doar pentru că au mai puțină nevoie de întreținere. Majoritatea proprietăților noastre sunt mai noi decât 2010. Fără întreținere amânată sau ceva de genul acesta. Și dacă cumpărăm o casă mai veche, de obicei facem orice fel de îmbunătățire sau renovare majoră a dispozitivelor înainte de noi, le punem la dispoziție pe platformă.
Și din nou, asta este cu adevărat pentru a încerca să furnizăm aceste fluxuri de numerar puternice și durabile. O mare atracție a proprietăților închiriate este să aibă acel acces constant la fluxul de numerar, în cazul nostru, este vorba de dividende. Așa că plătim aceste dividende trimestrial. Pentru proprietățile noastre, plătim, în medie, probabil între 3% și 7% pe o bază anuală. Și asta depinde doar de piață și poate de cât de mult efectul de pârghie este asupra proprietății.
Oamenii își doresc cu adevărat un loc minunat în care să locuiască, indiferent dacă închiriază sau nu. Și din orice motiv, cred că a fost mai degrabă tendința de a amâna întreținerea. Deci, cred că asta ne face un activ unic atunci când suntem, împărțind proprietățile pe care le avem cu potențialii chiriași de pe aceste piețe.
În timp, Arrived poate suporta orice tip de activ. Credem cu adevărat în acest segment al unei singure familii și ne concentrăm cu adevărat pe adăugarea de orașe pentru a permite oamenilor să se diversifice, dar în viitor vom adăuga noi tipuri de active.
Kevin Vandenboss: Ce urmează pentru Casele Sosite?
Ryan Frazier: Avem o tonă în magazin. Cred că unul dintre lucrurile pe care suntem cel mai încântați să le punem la dispoziție pentru investitori este accesul la închirieri pe termen scurt, cum ar fi Airbnbs.
Atâția oameni au putut experimenta, Airbnb și VRBO și experiența de închiriere pe termen scurt. Dar foarte puține, chiar mai puține decât chiriile pe termen lung din partea proprietății au putut să participe la partea de proprietate a acestor economii ca gazdă și să aibă acces la economia care poate rezulta din a fi o gazdă a acestor proprietăți de închiriere pe termen scurt.
Credem că putem rezolva angajamentele în derulare, de timp, care sunt chiar mai mari decât chiriile pe termen lung pentru investitori, astfel încât aceștia să poată accesa, această economie de închiriere pe termen scurt. Deci, asta este ceea ce vom veni aici pe termen scurt, probabil la sfârșitul acestei veri.
Kevin Vandenboss: Care este cea mai bună modalitate pentru investitori de a se asigura că pot avea acces la aceste noi proprietăți odată ce acestea sunt disponibile pe platformă?
Ryan Frazier: Cel mai bun mod este să vă înregistrați și să vă creați un cont cu Casele sosite și puteți face asta prin intermediul site-ului nostru web.
Și odată ce o faci, primești notificări cu privire la noi proprietăți care vin noi active și poți decide când este momentul potrivit sau care sunt proprietățile potrivite în care să investești.
Imobiliarul a continuat să facă ceea ce face, ceea ce, în general, a făcut-o din punct de vedere istoric, oferă un flux de numerar stabil, o valoare stabilă a proprietății, o creștere în timp și o acoperire bună împotriva inflației. Și dacă puteți intra în activ cu o viziune pe termen lung, o viziune pe mai mulți ani, atunci acele lucruri se vor susține.
Chiar dacă observăm o scădere a valorii proprietăților, aveți totuși un flux de numerar mare care vă ajută să asigurați o anumită rezistență la randamentul general. Și cred că din cauza acelor lucruri și doar a atributelor imobiliare, mulți oameni au fost interesați să adauge mai mult la portofoliul lor imobiliar în ultimele două luni.
Și chiar am încercat să ne asigurăm că punem la dispoziție suficiente active pentru ca oamenii să investească. După cum am menționat, aproape 100 de oameni au venit și se înscriu și au început să creăm conturi și să începem să investim în proprietăți. Și probabil că am finanțat proprietăți închiriate în valoare de peste 20 de milioane de dolari doar în ultimele două luni. Și punem la dispoziție câteva proprietăți noi în fiecare săptămână pentru a ține pasul cu investitorii. Și, între timp, rămânem foarte selectivi în ceea ce privește ceea ce cumpărăm cu orașele în care ne aflăm astăzi, subscriem cam 50,000 de proprietăți pe lună și facem oferte pentru mai puțin de 0.1% dintre ele. Și apoi, cele pe care le câștigăm sunt proprietățile pe care le punem la dispoziție oamenilor.
Vedeți mai multe din Benzinga
Nu rata alertele în timp real privind stocurile tale - alătură-te Benzinga Pro pentru gratuit! Încercați instrumentul care vă va ajuta să investiți mai inteligent, mai rapid și mai bine.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga nu oferă sfaturi pentru investiții. Toate drepturile rezervate.
Sursa: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html