Îmbunătățirea scorurilor de credit pentru locuințe închiriate, nu interzicerea acestora, este răspunsul

În toată țara, îngrijorările cu privire la cum și de ce oamenii nu reușesc să se califice pentru locuințe închiriate sunt în creștere. Activiștii care pretind că au grijă de interesul potențialilor rezidenți ai locuințelor închiriate au căutat să interzică verificările antecedentelor penale, dosarele anterioare de evacuare și scorurile creditelor, ca parte a evaluării riscurilor utilizate de furnizorii de locuințe pentru a verifica chiriașii. La Minneapolis, de exemplu, Consiliul Local a impus limitele de utilizare a scorurilor de credit. Consilierul care susține intervenția a spus că creșterea prețurilor și deficitul de locuințe „pune o oarecare urgență pentru a sprijini oamenii care sunt cei mai vulnerabili chiriași”. Dar este limitarea sau interzicerea cecurilor la credit cea mai bună modalitate de a ajuta oamenii cu credit slab, rău sau fără credit?

Un raport recent al Biroului pentru Protecția Finanțelor Consumatorului (CFPB) ar putea adăuga combustibil focului. Raportul, intitulat stângaci, Piața de verificare a antecedentelor chiriașilor, inventariază fiecare nemulțumire posibilă cu evaluarea riscurilor de către furnizorii de locuințe. Iată cea preferată a mea despre datele privind evacuarea:

„Colectarea acestor date, în special a datelor din evidențele publice civile și penale, și potrivirea corectă a datelor colectate cu un potențial chiriaș individual, poate fi o provocare. De exemplu, conform unui studiu pe 3.6 milioane de înregistrări ale instanțelor de evacuare, 22% din cazurile de evacuare de stat sunt înregistrări ambigue sau false. Ca urmare, datele raportate în rapoartele de screening ale chiriașilor și pe care se bazează pentru generarea scorurilor de risc ale chiriașilor sunt adesea ambigue sau depășite și pot fi eronate.”

Acest lucru m-a făcut să râd în hohote pentru că s-a dezvoltat o întreagă industrie, susținând că țara se confruntă cu o „criză de evacuare” sau „epidemie”. Acest lucru este evident fals și unul dintre motivele pentru care este ușor să ajungi la această concluzie este tocmai pentru că nu există date clare sau consecvente despre evacuări. În lumea de astăzi, este imposibil să faci vreo declarație despre evacuare – definită ca îndepărtarea efectivă prin forță dintr-o proprietate închiriată – este extrem de rar. După depunere, majoritatea evacuărilor au ca rezultat concediere sau rezultate ambigue. Doar un număr mic duce la faptul că forțele de ordine par să scoată lucrurile dintr-un apartament. Totuși, susținătorii agresivi doresc asta în ambele sensuri; datele indică o „criză”, dar datele sunt proaste, nu le folosiți pentru screening.

Ectenia de la deschiderea raportului ar putea reflecta cu exactitate frustrarea legată de faptul că consumatorii trebuie să se expună la evaluarea riscurilor; dar închirierea unei locuințe nu este un drept și nu un „drept” după nicio definiție. Aș adăuga un „încă” la asta, deoarece acesta este exact ceea ce susțin avocații, că într-adevăr este dreptul oricărei persoane de a cere acces la proprietatea privată pentru a locui indiferent de profilul de risc.

Unii dintre noi considerăm locuința ca pe o marfă, iar închirierea acesteia la fel ca închirierea unei mașini sau a oricărui alt articol. Evaluarea riscului face posibilă închirierea locuințelor și fără capacitatea de a verifica sau revizui performanța trecută, locuințele mai mici și mai accesibile ar dispărea. Opinia că locuința este un drept și că orice ființă umană poate lua proprietatea altei persoane pentru a avea o locuință este una periculoasă și amenință să submineze locuințele private închiriate. Merită să avem o dezbatere dură și riguroasă despre asta.

Dar care este soluția la problema reală a oamenilor care au mai puțini bani și se luptă în economie având un profil de risc mai mare și, prin urmare, o provocare mai mare în găsirea unei locuințe? Un răspuns este interzicerea screening-ului sau limitarea acestuia în așa fel încât singura opțiune de atenuare a riscului să fie creșterea chiriilor. Avocații vor să limiteze și acest lucru, desigur, cu controlul chiriei. Controlul chiriilor agravează inflația locuințelor, creând deficit și raționalizare.

Soluția reală este îmbunătățirea scorurilor de credit și crearea de stimulente pentru persoanele care închiriază locuințe pentru a plăti chiria la timp. Când nu pot, ajutorul în numerar este cel mai necesar. Dar există stimulente pe piață pentru a construi credite și pentru a îmbunătăți profilul de risc al chiriașilor?

Raportul CFPB spune asta despre scorurile de credit:

„Istoria anterioară a plăților de închiriere, care ar părea a fi foarte relevant pentru decizia proprietarului de a închiria, nu se reflectă în mare parte în rapoartele de screening ale chiriașilor sau în scorurile de risc. Estimările industriei privind acoperirea istoricului plăților de închiriere în sistemul de raportare a consumatorilor variază între 1.7 și 2.3% dintre chiriașii din SUA.”

O companie privată, Pinata, a venit cu un model de afaceri care face exact acest lucru. Piñata combină marketingul direct cu gestionarea colectării chiriei. Când un rezident care se află într-o clădire administrată de o companie care utilizează Piñata și plătește chiria la timp, rezidentul poate obține puncte pentru recompense de la mărci populare. Gândiți-vă la el ca la un program de călători frecvent pentru chiriași. Piñata raportează, de asemenea, informații pozitive despre chirie birourilor de credit. Stimulentele pentru rezidenți sunt reale, cu oferte gratuite pentru produsele de care au nevoie și un scor de credit mai bun.

Am vorbit cu Lily Liu, CEO-ul Piñata, dacă este îngrijorată de noile reglementări, în special ale platformelor care adună informații despre solicitanți și rezidenți la scară. „Algoritmii cu seturi masive de date devin atât de buni, încât este greu de înțeles cum nu vor fi integrați în aceste decizii”, a spus Liu, „deși în concordanțe până când devine mai normalizat”. Ea prezintă Piñata ca o soluție pentru rezidenți, deoarece este „un produs interactiv dinamic care îi ajută pe chiriași să-și înțeleagă „greșelile” și repercusiunile anumitor acțiuni și îi ajută să-și modifice comportamentul pentru a-și construi un viitor financiar mai bun pentru ei înșiși”.

Nu există nicio îndoială că mulți avocați ai chiriașilor ar disprețui acest model; oamenii nu ar trebui să plătească deloc chiria și de ce ar trebui să-i momelăm cu oferte gratuite la AmazonAMZN
să facă ceea ce nu ar trebui să facă. Amenda. Acesta este un argument coerent intern pentru un socialist. Cu toate acestea, în lumea reală, extinderea unui program precum cel al lui Piñata pentru persoanele care au deja credite proaste, slabe sau fără credite ar ajuta oamenii să-și construiască un credit mai bun și să-și îmbunătățească viața ca chiriași în viitor. Aproape toate reclamațiile citate în raportul CFPB ar putea fi soluționate cu acest tip de model de consum bazat pe stimulente, chiar și pentru persoanele cu bani mai puțini.

Răspunsul la problema creditării proaste sau a altor defecte în istoricul închirierii nu este ștergerea acestuia, ci oferirea de ajutor real și stimulente pentru a îmbunătăți evidența oamenilor și a-i recompensa. Acest lucru generează investiții în succes nu doar pentru furnizorul de locuințe care vede colectarea chiriei la 100%, ci și pentru consumatorii care încep să vadă un credit pozitiv care va ajuta, eventual, la îmbunătățirea puterii de cumpărare, inclusiv la proprietatea casei. Evaluarea riscului nu va dispărea niciodată într-o economie de închiriere și, dacă este reglementată, întreprinderile mai mici și mai accesibile vor înceta să închirieze, va exista mai mult deficit de locuințe și chirii mai mari. Asta nu ajută pe nimeni, în special pe cei care se luptă cu probleme de credit.