Îmi cumpăr o casă cu mama mea în vârstă de 74 de ani, dar ipoteca va fi pe numele meu. Cum ar trebui să denumim casa?

Stimate MarketWatch,

Aș dori să văd dacă puteți să-mi oferiți niște sfaturi cu privire la achiziționarea unei case cu mama mea, care are 74 de ani. Voi plăti 240,000 USD - folosind veniturile din vânzarea propriei case - pentru casa nouă și încep cu un credit ipotecar de 220,000 USD. Ipoteca va fi doar pe numele meu. Odată ce casa mamei mele se vinde, ea îmi va da o parte din veniturile ei de acasă – 100,000 de dolari, ca să-mi pot reforma ipoteca și să-mi reduc plata lunară.

Întrebările noastre sunt: ​​Cum ar trebui să denumim casa în care vom locui amândoi? Ar trebui să ne punem ambele nume pe casa cu chiriași comuni cu drept de supraviețuire? De asemenea, banii pe care mi-i dă pentru a pune pe ipoteca mea reformată vor fi considerați un cadou pentru mine, în cazul în care va trebui să plătesc impozite pe aceasta? Există vreo modalitate de a evita acest lucru? Și întrebarea mea finală este, ar trebui să o pun și pe fiica mea adultă pe titlul casei, tot ca chiriași comun cu drept de supraviețuire, pentru ca casa să fie a ei atunci când eu și mama mea nu mai suntem pe acest Pământ?

Dacă nu puteți răspunde la aceste întrebări, ați putea să-mi spuneți dacă trebuie să vorbesc cu un avocat imobiliar, cu un avocat fiscal sau cu un CPA? Nu sunt sigur cui trebuie să pun aceste tipuri de întrebări. Îmi face plăcere să citesc rubrica dvs. Vă mulțumim pentru ajutorul dvs.

Cu sinceritate,

Se mută cu mama

„The Big Move” este o coloană MarketWatch care analizează detaliile imobilelor, de la navigarea în căutarea unei case noi până la solicitarea unui credit ipotecar.

Aveți o întrebare despre cumpărarea sau vânzarea unei case? Vrei să știi unde ar trebui să fie următoarea ta mutare? Trimiteți un e-mail lui Jacob Passy la [e-mail protejat].

Dragă mutare,

Este foarte plăcut că plănuiești să-ți cumperi o casă cu mama ta, deoarece sunt sigur că asta îi va oferi un sentiment de confort pe măsură ce îmbătrânește și are nevoie de mai multă asistență. Știu că nu mi-ați cerut părerea despre acest aranjament, dar aș fi neglijent dacă nu v-aș sugera să aveți multe conversații sincere unul cu celălalt în care să discutați despre așteptările voastre de a trăi împreună. Aceasta va fi o schimbare majoră pentru amândoi și, ca în cazul oricărui aranjament pentru colegi de cameră, cel mai bine este să fiți pe aceeași pagină din timp pentru a asigura o conviețuire pașnică.

Trebuie să recunosc că sunt confuz cu cronologia pe care ați ales-o voi doi. Cu excepția cazului în care există un motiv pentru care să începeți să cumpărați casa pe cont propriu, nu văd de ce voi doi nu ați aștepta puțin mai mult pentru a cumpăra casa împreună - mai ales dacă vă gândiți să fiți amândoi în casa casei. faptă. Punerea în comun a resurselor dvs. poate foarte probabil să vă permită să profitați de o finanțare mai bună.

O reformare a creditului ipotecar poate fi avantajoasă pentru mulți proprietari. Vă va permite să vă reduceți datoria fără a modifica rata dobânzii sau termenul împrumutului. Într-un moment în care ratele ipotecare sunt în creștere, aceasta ar putea fi o opțiune mai bună pentru mulți proprietari decât o refinanțare, dacă obiectivul principal este de a reduce suma datoriei pe care o aveți restante.

Există câteva dezavantaje ale acestei strategii. Pentru început, nu toți creditorii ipotecari permit acest lucru, așa că acesta va trebui să fie ceva ce trebuie clarificat dinainte. Și chiar dacă un creditor permite acest lucru, nu o poate face pentru toate tipurile de împrumuturi. Mai exact, împrumuturile garantate de guvern, inclusiv împrumuturile FHA și VA, nu pot fi reformate. Iar administratorul de împrumut vă va percepe o taxă pentru reformare. Din aceste motive, unii debitori vor opta doar pentru a face plăți suplimentare la creditul ipotecar, mai degrabă decât să treacă prin procesul complet de reformare.

În situația ta, contribuția mamei tale ar putea fi considerată un cadou dacă ea nu este pe credit ipotecar, deși nu ai fi tu cel care plătește impozite pe ea. Ar trebui să consultați un contabil pentru a obține sfatul său de specialitate, dar este probabil că va trebui să depună o declarație de impozit pe cadouri. Acestea fiind spuse, cu excepția cazului în care îți oferă milioane de dolari ție și altora, este probabil să nu datoreze vreodată taxe pe acești bani din cauza excluderii pe viață.

Ea poate fi pe titlu fără să fie pe ipotecă, dar nu este neapărat simplu. Dacă te gândești să o adaugi în act mai târziu, după ce ai cumpărat casa și ai luat ipoteca, ar trebui să consulți un avocat imobiliar. Unii creditori vor include clauze care stipulează că împrumutul trebuie rambursat integral dacă se fac modificări semnificative la titlul casei și veți dori ca un expert juridic să examineze orice contract de ipotecă pentru a verifica dacă acesta ar fi cazul aici.

Dacă, în schimb, intenționați să o aveți pe mama dvs. pe act de la început fără a o avea pe ea pe ipoteca, va trebui să vă consultați cu creditorul ipotecar pentru a obține aprobarea acestuia pentru acest aranjament. După cum explică avocata imobiliară din New York Victoria Spodek într-o postare pe blog, „Banca trebuie să fie sigură că interesul lor este protejat, deoarece împrumută o sumă mare de bani. Capacitatea băncii de a vinde proprietatea în caz de neplată este esențială pentru modelul lor și nu vor împrumuta bani decât dacă sunt protejate.”

Problema care poate apărea dacă aveți mai multe persoane pe titlu, dar numai una pe ipotecă, este că deținerea locuinței devine complicată. Din perspectiva creditorului, mama ta ar avea drepturi asupra locuinței care ar putea îngreuna vânzarea dacă ai intrat în executare silită. Deci, ceea ce fac deseori creditorii într-un astfel de scenariu, spune Spodek, este ca ambii proprietari să semneze ipoteca, în timp ce o singură persoană semnează nota, care este promisiunea de a rambursa împrumutul. În acest fel, „dacă împrumutul nu este plătit sau intră în neplată, atunci banca va avea în continuare recurs să vândă locuința pentru a fi rambursat”, scrie ea.

Din nou, ați putea dori să vă gândiți să aveți mama dvs. listată pe credit ipotecar. Cu excepția cazului în care are probleme de credit, veniturile și activele ei suplimentare de securitate socială vă pot ajuta să obțineți o rată mai bună la credit ipotecar. De asemenea, ar atenua problemele care ar apărea în cazul în care ea achită împrumutul atunci când casa ei se vinde.

În ceea ce privește modul în care denumești casa, cred că este important să iei în considerare de ce vrei să fii atât pe titlu, cât și care sunt obiectivele tale în acest sens. Pare clar că evitarea succesiunii este importantă pentru amândoi, dar închirierea în comun poate avea anumite riscuri. De exemplu, dacă unul dintre voi intră în datorii și nu o poate rambursa, creditorii ar putea revendica proprietatea. De aceea, adăugarea fiicei tale la titlu ar putea fi o mișcare riscantă.

Pentru voi toți, a pune casa într-un trust viu poate avea cel mai mult sens. Acest lucru vă va oferi control asupra a ceea ce se întâmplă cu casa atunci când voi și mama voastră veți muri, permițându-vă în același timp să rămâneți în casă cât timp sunteți amândoi încă în viață. Nu numai că casa poate trece cu ușurință fiicei tale, dar ea ar putea evita anumite taxe și taxe de testare. Va trebui să angajezi un avocat care să întocmească încrederea și să o structureze în mod corespunzător pentru tine, dar având în vedere complexitatea aranjamentelor tale de locuit, aceasta ar putea fi cea mai bună soluție la problema ta și să-ți ofere ție și mamei tale siguranța că vei putea trăi. în această casă pentru restul zilelor tale.

Trimitând prin e-mail întrebările dvs., sunteți de acord să le publicați anonim pe MarketWatch. Trimițând povestea dvs. către Dow Jones & Company, editorul MarketWatch, înțelegeți și sunteți de acord că putem folosi povestea dvs. sau versiunile acesteia în toate mediile și platformele, inclusiv prin intermediul terților..