„Nu știu dacă merită să am de-a face cu chiriașii”: ar trebui să-mi transform casa într-o închiriere sau să o vând?

Cu toate acestea, mă gândesc dacă ar trebui să vând sau să închiriez casa pe care o am în prezent. Am cumpărat casa cu 188,500 de dolari. Am refinanțat de două ori și am scos numerar data trecută. Dobânda mea este de 2.75% și mai am 18 ani să o plătesc. Îl pot închiria între 1,800 și 2,000 USD. Dar nu știu dacă aceasta este cea mai bună opțiune pentru că aș putea să o vând și cu aproape 500,000 de dolari, care este cea mai mare valoare în prezent.

Ar fi grozav ca chiriașii să-mi plătească a doua ipotecă, dar nu știu dacă merită să am de-a face cu chiriașii și reparațiile pe care le pot cere tot timpul. La urma urmei, este o casă veche. Ce ar trebuii să fac? 

Cu sinceritate,

Fac bagajele în Portland

„The Big Move” este o coloană MarketWatch care analizează detaliile imobilelor, de la navigarea în căutarea unei case noi până la solicitarea unui credit ipotecar.

Aveți o întrebare despre cumpărarea sau vânzarea unei case? Vrei să știi unde ar trebui să fie următoarea ta mutare? Trimiteți un e-mail lui Jacob Passy la [e-mail protejat].

Draga ambalaj,

Piețele de locuințe complete au mulți proprietari, având în vedere însăși mișcarea pe care te gândești să o faci. Proprietarii de case văd ratele de închiriere în creștere și mulți profită. În februarie, chiriile au fost cu aproape 18% mai mari comparativ cu un an în urmă la nivel național, potrivit site-ului imobiliar Apartment List, reprezentând o creștere record.

Într-o oarecare măsură, proprietarii de case alimentează această creștere a chiriei prin convertirea caselor lor inițiale în chirii. Aceste case altfel ar fi furnizat aprovizionarea atât de necesară piețelor de cumpărare de case. În schimb, sunt atât de puține case de vânzare încât mulți americani sunt nevoiți să închirieze mai mult decât speraseră, deoarece nu găsesc o proprietate de cumpărat. Mai multe persoane care închiriază înseamnă mai multă concurență pentru unitățile de închiriere și, prin urmare, chiriile sunt în creștere.

Doar pentru că atât de mulți proprietari merg pe acest traseu nu înseamnă că ar trebui totuși. „Este logic să convertiți o casă într-o proprietate de închiriere dacă și numai dacă înțelegeți toate problemele potențiale care există în devenirea proprietarului”, a spus Michelle Gessner, fondatoare și proprietară Gessner Wealth Strategies, o firmă de consultanță financiară cu sediul în Houston. .

Este ușor să-ți imaginezi beneficiile de a fi proprietar - folosind venitul suplimentar pentru a-ți plăti a doua ipotecă și, poate, odată ce ai plătit, buzunarea banilor pentru a economisi pentru pensie. Dar dacă pandemia ne-a învățat ceva, este că a fi un mic proprietar de mamă și popă nu este pentru cei slabi de inimă.

Te-ai lovit deja de unele dintre provocările de a fi proprietar. Va trebui să interacționați cu chiriașii și să lucrați cu ei pentru a întreține proprietatea. Și sunt șanse ca chiriașii să nu trateze casa la fel de frumos pe cât ați face-o, obligându-vă să plătiți pentru a o repara în mod regulat. Acesta este doar vârful aisbergului.

Se pare că ești stabil din punct de vedere financiar, dar ți-ai putea permite să plătești tu însuți atât ipoteca pentru prima casă, cât și pentru noua casă? Mulți proprietari s-au confruntat cu executarea silită și falimentul asupra proprietăților închiriate în ultimii ani, deoarece chiriașii s-au luptat să-și plătească chiria din cauza pandemiei. În cele din urmă, mulți dintre acești proprietari au optat să vândă casele pentru a-și reduce pierderile.

Dacă nu crezi că ești până la acest stres, atunci aș reconsidera cu tărie să devin proprietar. Există și alte motive financiare să te gândești de două ori. Când cineva își vinde reședința principală, poate exclude până la 250,000 USD din câștiguri de capital (sau 500,000 USD dacă este căsătorit și depune declarații în comun.) Deci, dacă, de exemplu, ați vândut casa cu 500,000 USD, dar ați plătit doar 300,000 USD pentru a o cumpăra inițial, nu s-ar confrunta cu impozite pe câștigurile de capital pe profitul de 200,000 USD pe care i-ai câștigat.

Dacă alegeți să convertiți proprietatea într-o casă de închiriat și apoi decideți să vindeți, s-ar putea să vă confruntați cu o factură de impozite abruptă. Pentru a profita de excluderea câștigurilor de capital, trebuie să fi locuit în locuință doi din ultimii cinci ani, dar nu trebuie să fie cei mai recenti doi ani. Deci, în esență, aveți un pic de perioadă de grație. Și există deduceri fiscale pe care le-ați putea impozita în calitate de proprietar.

Să presupunem totuși că ai închiriat casa timp de șase ani și apoi ai decis să vinzi. Atunci nu veți primi excluderea de 250,000 USD (sau 500,000 USD), așa că toți banii pe care îi câștigați din vânzare ar fi considerați venit impozabil. Există modalități prin care ai putea evita acel impact fiscal - în special, ai putea reinvesti acei bani într-o altă proprietate de închiriat printr-un schimb de secțiune 1031. În caz contrar, factura fiscală va fi mai mare.

O altă considerație financiară este dacă creditorul ipotecar v-ar permite chiar să convertiți proprietatea într-o închiriere. Ipotecile includ, de obicei, clauze care impun debitorilor să locuiască în casă pentru o anumită perioadă de timp. Dacă încercați să vă mutați și să închiriați proprietatea înainte de expirarea acestui interval de timp, s-ar putea să vă implicați într-o fraudă ipotecară. Având în vedere că ați refinanțat destul de recent, ar trebui să vă studiați cu atenție documentele ipotecare.

Ai un simț mai bun al toleranței tale față de risc și complexitatea financiară decât mine. Dacă încă sunteți interesat să mergeți mai departe cu acest plan, consultați cu siguranță un contabil și un planificator financiar care vă poate ajuta să stabiliți cea mai bună abordare. Instinctul meu este că nu ești vândut cu ideea asta. Dacă este cazul, aș lua în considerare alte opțiuni. La urma urmei, banii pe care îi câștigați din vânzarea casei ar contribui probabil în mare măsură către plata datoriilor sau a altor obiective financiare.

În plus, a fi proprietar nu este singura modalitate de a investi în imobiliare. „Incasările suplimentare pot fi investite pentru a genera venituri sau creștere sau chiar în titluri de valoare legate de imobiliare”, a declarat Kashif Ahmed, președintele American Private Wealth, o firmă de consultanță financiară din Bedford, Massachusetts. Investiția într-un trust de investiții imobiliare, pentru De exemplu, ți-ar putea extinde portofoliul, dar este mult mai lichid decât să ai toți acești bani legați într-o casă.

În cele din urmă, simt că nu poți greși făcând alegerea care ți se pare cel mai confortabil. Deci, oricare ar fi alegerea aceasta, vă doresc mult succes.

Trimitând prin e-mail întrebările dvs., sunteți de acord să le publicați anonim pe MarketWatch. Trimițând povestea dvs. către Dow Jones & Company, editorul MarketWatch, înțelegeți și sunteți de acord că putem folosi povestea dvs. sau versiunile acesteia în toate mediile și platformele, inclusiv prin intermediul terților..