Cum să evaluezi investițiile imobiliare

Metodele de analiză a valorii unei investiții imobiliare sunt analoge cu cele utilizate în analiza fundamentală a stocurilor. Deoarece investițiile imobiliare nu sunt de obicei o tranzacție pe termen scurt, analiza fluxului de numerar și a ratei ulterioare de rentabilitate este esențială pentru atingerea obiectivului de a face investiții profitabile.

Pentru a profita, investitorii trebuie să știe să evalueze proprietățile imobiliare și să facă presupuneri educate despre cât de mult profit va face fiecare, fie prin aprecierea proprietății, veniturile din chirii sau ambele. Evaluările imobiliare corecte pot ajuta investitorii să ia decizii mai bune atunci când vine vorba de cumpărarea și vânzarea de proprietăți.

Evaluarea capitalurilor proprii se realizează de obicei prin două metodologii de bază: valoarea absolută și valoarea relativă. Același lucru este valabil și pentru evaluarea proprietăților imobiliare.

Decontarea venitului operațional net (NOI) viitor cu rata de actualizare adecvată pentru imobile este similară cu evaluările fluxurilor de numerar actualizate (DCF) pentru stoc. Între timp, integrarea modelului multiplicator al venitului brut în imobiliare este comparabilă cu evaluările valorii relative cu acțiuni. Mai jos, vom arunca o privire asupra modului de evaluare a unei proprietăți imobiliare folosind aceste metode.

Rata de capitalizare

Una dintre cele mai importante ipoteze pe care le face un investitor imobiliar atunci când efectuează evaluări imobiliare este să aleagă o rată de capitalizare adecvată, cunoscută și sub numele de rată plafon.

Rata de capitalizare este rata de rentabilitate necesară a bunurilor imobiliare, net de aprecierea valorii sau deprecierea. Mai simplu, este rata aplicată NOI pentru a determina valoarea actuală a unei proprietăți.

De exemplu, să presupunem că o proprietate va genera NOI de 1 milion USD în următorii zece ani. Dacă ar fi actualizat la o rată de capitalizare de 14%, valoarea de piață a proprietății ar fi:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{unde:}\\&\text{Valoarea de piață}=\text{Venit operațional net}/ {\text{rată maximă}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)în cazul în care:Valoare de piață=Venitul net din exploatare/rata plafonului​

Valoarea de piață de 7,142,857 USD este o afacere bună dacă proprietatea se vinde la 6.5 ​​milioane USD. Dar este o afacere proastă dacă prețul de vânzare este de 8 milioane de dolari.

Determinarea ratei de capitalizare este una dintre valorile cheie utilizate pentru a evalua o proprietate generatoare de venit. Deși este ceva mai complicat decât calcularea costului mediu ponderat al capitalului (WACC) al unei firme, există mai multe metode pe care investitorii le pot folosi pentru a găsi o rată de capitalizare adecvată, inclusiv următoarele:

• Metoda de acumulare
• Metoda de extragere a pieței
• Metoda benzii de investiție

Metoda de acumulare

O abordare comună pentru calcularea ratei plafonului este metoda de acumulare. Începeți cu rata dobânzii și adăugați următoarele:

1. Primă de lichiditate adecvată — apare din cauza naturii ilichide a proprietății imobiliare
2. Prima de recaptură — ține cont de aprecierea netă a terenului
3. Prima de risc – dezvăluie expunerea globală la risc a pieței imobiliare

Având în vedere o rată a dobânzii de 6%, o rată de lipsă de lichiditate de 1.5%, o primă de recuperare de 1.5% și o rată de risc de 2.5%, rata de capitalizare a unei proprietăți de capital este de 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5). %). Dacă venitul net din exploatare este de 200,000 USD, valoarea de piață a proprietății este de 1,739,130 USD (200,000 USD / 0.115).

Este foarte simplu să efectuați acest calcul. Cu toate acestea, complexitatea constă în evaluarea estimărilor precise pentru componentele individuale ale ratei de capitalizare, ceea ce poate fi o provocare. Avantajul metodei de acumulare este că încearcă să definească și să măsoare cu precizie componentele individuale ale unei rate de actualizare.

Metoda de extragere a pieței

Metoda de extragere a pieței presupune că există informații actuale, ușor disponibile, despre NOI și despre prețul de vânzare privind proprietățile generatoare de venit comparabile. Avantajul metodei de extracție pe piață este că rata de capitalizare face ca capitalizarea venitului direct să fie mai semnificativă.

Este relativ simplu să determinați rata de capitalizare. Să presupunem că un investitor ar putea cumpăra o parcare care va genera 500,000 USD în NOI. În zonă, există trei parcări comparabile care produc venituri:

• Parcarea 1 are un NOI de 250,000 USD și un preț de vânzare de 3 milioane USD. Rata de capitalizare este de 8.33% (250,000 USD / 3,000,000 USD).
• Parcarea 2 are un NOI de 400,000 USD și un preț de vânzare de 3.95 milioane USD. Rata de capitalizare este de 10.13% (400,000 USD / 3,950,000 USD).
• Parcarea 3 are un NOI de 185,000 USD și un preț de vânzare de 2 milioane USD. Rata de capitalizare este de 9.25% (185,000 USD / 2,000,000 USD).

Luând ratele de capitalizare medii pentru aceste trei proprietăți comparabile, o rată globală de capitalizare de 9.24% ar fi o reprezentare rezonabilă a pieței. Folosind această rată de capitalizare, un investitor poate determina valoarea de piață a proprietății pe care o ia în considerare. Valoarea oportunității de investiție în parcare este de 5,411,255 USD (500,000 USD / 0.0924).

Metoda bandă de investiții

Cu metoda benzii de investiție, rata de capitalizare este calculată folosind rate individuale ale dobânzii pentru proprietățile care utilizează atât finanțare prin datorii, cât și prin capitaluri proprii. Avantajul acestei metode este că este cea mai potrivită rată de capitalizare pentru investițiile imobiliare finanțate.

Primul pas este de a calcula un factor de fond de amortizare. Acesta este procentul care trebuie pus deoparte în fiecare perioadă pentru a avea o anumită sumă la un moment viitor în timp. Să presupunem că o proprietate cu NOI de 950,000 USD este finanțată în proporție de 50%, folosind datoria la dobândă de 7% care urmează să fie amortizată pe o perioadă de 15 ani. Restul este plătit cu capital propriu la o rată de rentabilitate necesară de 10%. Factorul fondului de amortizare ar se calculează astfel:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{unde:}\\&\text{SFF}=\text{Factor de fond de amortizare}\\ &i=\text{Rata periodică a dobânzii, adesea exprimată ca o}\&\phantom{i=}\text{rată procentuală anuală}\\&n=\text{Numărul de perioade, adesea exprimat în ani}\end{aligned }$​SFF=(1+i)n-1i​în cazul în care:SFF=Factorul fondului de amortizarei=Rata dobânzii periodice, adesea exprimată ca uni=rata procentuală anuală​

Introducând numerele, obținem:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Aceasta calculează la 3.98%. Rata la care un creditor trebuie să fie plătit este egală cu acest factor de fond de amortizare la care se adauga rata dobânzii. În acest exemplu, aceasta iese la 10.98% (0.07 + 0.0398).

Astfel, rata medie ponderată sau rata globală de capitalizare, folosind ponderea de 50% pentru datorie și ponderea de 50% pentru capitaluri proprii este:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Ca urmare, valoarea de piață a proprietății este:

• 9,056,244 USD (950,000 USD / 0.1049 USD)

Metode de evaluare

Modelele de evaluare absolută determină valoarea actuală a viitoarelor fluxuri de numerar intrate pentru a obține valoarea intrinsecă a unui activ. Cele mai comune metode sunt modelul de reducere a dividendelor (DDM) și tehnicile de flux de numerar actualizat (DCF).

Pe de altă parte, metodele valorii relative sugerează că două titluri comparabile ar trebui să aibă un preț similar în funcție de câștigurile lor. Rapoarte precum preț-câștig (P/E) și preț-vânzări sunt comparate cu alte companii din aceeași industrie pentru a determina dacă un stoc este sub sau supraevaluat.

Ca și în evaluarea capitalurilor proprii, analiza evaluării imobiliare ar trebui să implementeze ambele proceduri pentru a determina o serie de valori posibile.

Reducerea NOI viitor

Formula de calcul a valorii imobiliare pe baza venitului net din exploatare actualizat este:

$\begin{aligned}&\text{Valoarea de piață}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{unde:}\\&NOI=\text{Venit operațional net} \\&r=\text{Rata de rentabilitate necesară a activelor imobiliare}\\&g=\text{Rata de creștere a }NOI\\&R=\text{Rata de capitalizare }(rg)\end{aligned}$​Valoare de piață=r-gNOI1​​=RNOI1​​în cazul în care:NOI=Venitul net din exploatarer=Rata obligatorie de rentabilitate a activelor imobiliareg=Rata de crestere a NOI​

NOI reflectă câștigurile pe care proprietatea le va genera după luarea în considerare a cheltuielilor de exploatare, dar înainte de deducerea impozitelor și a plăților dobânzilor. Cu toate acestea, înainte de deducerea cheltuielilor, trebuie determinate veniturile totale realizate din investiție.

Venitul așteptat din închiriere poate fi inițial prognozat pe baza proprietăților comparabile din apropiere. Cu o cercetare de piață adecvată, un investitor poate determina ce prețuri plătesc chiriașii în zonă și poate presupune că chiriile similare pe metru pătrat pot fi aplicate acestei proprietăți. Creșterile prognozate ale chiriilor sunt luate în considerare în rata de creștere în cadrul formulei.

Deoarece ratele ridicate de neocupare reprezintă o potențială amenințare pentru randamentul investițiilor imobiliare, ar trebui să fie utilizate fie o analiză de sensibilitate, fie estimări realiste conservatoare pentru a determina veniturile pierdute dacă activul nu este utilizat la capacitate maximă.

Cheltuielile de exploatare le includ pe cele care sunt suportate direct prin operațiunile de zi cu zi ale clădirii, cum ar fi asigurarea proprietății, taxele de administrare, taxele de întreținere și costurile cu utilitățile. Rețineți că amortizarea nu este inclusă în calculul cheltuielilor totale. Venitul net din exploatare al unei proprietăți imobiliare este similar cu câștigul înainte de dobândă, impozite, depreciere și amortizare (EBITDA).

Reducerea NOI de la o investiție imobiliară cu rata plafonului este analogă cu actualizarea unui flux de dividende viitor cu rata de rentabilitate necesară corespunzătoare, ajustată pentru creșterea dividendelor. Investitorii de acțiuni familiarizați cu modelele de creștere a dividendelor ar trebui să vadă imediat asemănarea.

Multiplicatorul venitului brut

Abordarea multiplicatorului venitului brut este o metodă de evaluare relativă care se bazează pe ipoteza de bază că proprietățile din aceeași zonă vor fi evaluate proporțional cu venitul brut pe care îl generează.

După cum sugerează și numele, venitul brut este venitul total înainte de deducerea oricăror cheltuieli de exploatare. Cu toate acestea, ratele de locuri de muncă vacante trebuie prognozate pentru a obține o estimare exactă a venitului brut.

De exemplu, dacă un investitor imobiliar cumpără o clădire de 100,000 de metri pătrați, poate determina din date comparabile despre proprietăți că venitul mediu brut lunar pe metru pătrat în cartier este de 10 USD. Deși investitorul poate presupune inițial că venitul anual brut este de 12 milioane USD (10 USD x 12 luni x 100,000 de metri pătrați), este probabil să existe unele unități vacante în clădire la un moment dat.

Presupunând că există o rată a locurilor de muncă vacante de 10%, venitul anual brut este de 10.8 milioane USD (12 milioane USD x 90%). O abordare similară este aplicată și în cazul venitului net din exploatare.

Următorul pas pentru a evalua valoarea proprietății imobiliare este determinarea multiplicatorului venitului brut și înmulțirea acestuia cu venitul anual brut. Multiplicatorul venitului brut poate fi găsit folosind datele istorice despre vânzări. Privind prețurile de vânzare ale proprietăților comparabile și împărțind acea valoare la venitul anual brut generat, se produce multiplicatorul mediu pentru regiune.

Acest tip de abordare de evaluare este similară cu utilizarea tranzacțiilor comparabile sau a multiplilor pentru a evalua un stoc. Mulți analiști vor prognoza câștigurile unei companii și își vor înmulți câștigurile pe acțiune (EPS) cu raportul P/E al industriei. Evaluarea imobilelor poate fi efectuată prin măsuri similare.

Obstacole în calea evaluării imobiliare

Ambele metode de evaluare imobiliară par relativ simple. Cu toate acestea, în practică, determinarea valorii unei proprietăți generatoare de venit cu aceste calcule este destul de complicată. În primul rând, obținerea informațiilor necesare cu privire la toate intrările formulei poate fi consumatoare de timp și o provocare, cum ar fi venitul net din exploatare, primele incluse în rata de capitalizare și date comparabile de vânzări.

În al doilea rând, aceste modele de evaluare nu iau în considerare în mod corespunzător posibilele schimbări majore pe piața imobiliară, cum ar fi o criză de credit sau un boom imobiliar. Ca urmare, trebuie efectuate analize suplimentare pentru a prognoza și a lua în considerare impactul posibil al variabilelor economice în schimbare.

Deoarece piețele imobiliare sunt mai puțin lichide și mai puțin transparente decât bursele, uneori este dificil să obțineți informațiile necesare pentru a lua o decizie de investiție pe deplin informată.

Acestea fiind spuse, datorită investiției mari de capital necesare în mod obișnuit pentru achiziționarea unei dezvoltări mari, această analiză complicată poate produce un profit mare dacă duce la descoperirea unei proprietăți subevaluate (asemănător investiției în capitaluri proprii). Astfel, a-ți lua timp pentru a cerceta intrările necesare merită din plin timpul și energia.

Linia de jos

Evaluarea imobiliară se bazează adesea pe strategii care sunt similare cu analiza capitalului propriu. Alte metode, pe lângă abordarea NOI actualizată și multiplicatorul venitului brut, sunt de asemenea utilizate frecvent. Unii experți din industrie, de exemplu, au o cunoaștere activă a migrației orașelor și a modelelor de dezvoltare.

Ca rezultat, ei pot determina care zone locale sunt cele mai susceptibile de a experimenta cea mai rapidă rată de apreciere. Indiferent de abordarea folosită, cel mai important predictor al succesului unei strategii este cât de bine este cercetată.