Prețurile caselor aproape s-au dublat în ultimii 10 ani - și asta ar putea însemna că datorați niște taxe serioase dacă vă vindeți casa. După ce a atins nivelul de aproximativ 259,000 de dolari în 2011, prețul mediu de vânzare al unei case a crescut constant la peste 453,000 de dolari la momentul redactării acestui articol. La fel ca multe tendințe, este posibil ca pandemia să fi accelerat acest lucru, dar prețurile locuințelor creșteau deja de ani de zile. Aceasta a venit ca o veste grozavă pentru proprietarii de case care doresc să vândă. Ei vor face niște bani reali.
Din păcate, cu bani reali vin taxe reale. Dacă vindeți bunuri imobiliare pentru profit, veți datora impozite pe câștigurile de capital pe bani. Din păcate, spre deosebire de impozitele reținute din salarii, IRS nu ia acești bani în avans. Va trebui să îl calculezi și să tai un cec. Există modalități de a face ca asta să doară mai puțin. Dacă doriți ajutor pentru a vă minimiza factura fiscală din vânzarea unei case, luați în considerare colaborarea cu un consilier financiar.
Ce sunt impozitele pe câștigurile de capital pe imobiliare?
Impozitul pe câștigurile de capital este perceput pentru orice profit pe care îl obțineți din vânzarea unei investiții. Acest lucru se aplică majorității banilor pe care îi câștigați prin cumpărarea și vânzarea de active, cum ar fi acțiuni, obligațiuni și chiar imobiliare (cum ar fi casa dvs.). În cazul bunurilor imobiliare, ați calcula profiturile impozabile astfel:
Prețul pentru care ați vândut proprietatea – Prețul pe care l-ați plătit pentru a cumpăra proprietatea = Profituri impozabile
Deci, de exemplu, să presupunem că ți-ai cumpărat casa cu 260,000 USD în urmă cu zece ani. Îl vinzi astăzi cu 450,000 USD. Veți datora impozite pe câștigurile de capital de 190,000 USD (diferența dintre prețul dvs. de cumpărare și prețul dvs. de vânzare).
Câștigurile de capital pe termen lung – adică câștigurile din activele deținute timp de cel puțin un an – sunt în general impozitate la o rată mult mai mică decât venitul câștigat (banii pe care îi obțineți din muncă). În anul 2021, pentru cei care depune declarații singure/căsătorite cotele de impozitare a câștigurilor de capital au fost stabilite la:
0 la sută – 0 USD-40,400 USD singur/0 USD-80,800 USD Căsătorit
15 la sută – 40,401 USD-445,850 USD singur/80,801 USD-501,600 USD Căsătorit
20 la sută – 445,851 USD+ singur/501,601 USD Căsătorit
Începând cu 2022, intervalele sunt următoarele:
0 la sută – 0 USD-$41,675 Single/$0-$83,350 Căsătorit
15 la sută – $41,676-$459,750 Single/$83,351-517,200 USD Căsătorit
20 la suta - $459,751+ Singură/517,201 USD Căsătorit
Deci, din exemplul nostru de mai sus, spuneți că v-ați vândut casa și ați realizat un profit de 190,000 USD în 2021. Presupunând că sunteți necăsătorit, veți calcula impozitele pe câștigurile de capital din această vânzare după cum urmează:
40,400 USD * 0 Procent = 0 USD
(190,000 USD – 40,401 USD) = 149,599 USD
149,599 USD * 15 Procent = 22,439 USD
0 $ + 22,429 $ = 22,429 $
Aceasta este o versiune simplificată a găsirii poverii fiscale a câștigurilor de capital, dar elementele de bază sunt acolo. Puteți datora taxe de 22,429 USD pentru această vânzare. Este mult, chiar și atunci când îți amintești că ai făcut profit de 190,000 USD cu care să-l plătești. (Este chiar mai mult când îți amintești că, după ce ți-ai vândut casa, va trebui să găsești una nouă pe o piață albă...) Din fericire, IRS a făcut o excepție pentru a ajuta proprietarii cu această problemă.
Excluderea câștigurilor de capital
Dacă profitați din vânzarea casei dvs., puteți exclude primii 250,000 USD din acel profit din impozite. Pentru cuplurile căsătorite care depun declarații în comun, acest număr crește la 500,000 USD.
În mod critic, această excludere se aplică câștigurilor dvs., nu vânzării totale. Deci, din exemplul nostru de mai sus, să presupunem că ți-ai vândut casa pentru 450,000 USD ca persoană singură. Profitul dvs. din vânzare a ajuns la 190,000 USD. Ai putea exclude întregul profit din impozite și nu ai datora nimic.
Pe de altă parte, să presupunem că ați realizat un profit de 280,000 USD din vânzare. După excluderea câștigurilor de capital, veți datora impozite pentru restul de 30,000 USD. (Ceea ce, deoarece toate acestea s-ar încadra în categoria de impozitare a câștigurilor de capital de 0 procente, ajunge din nou la 0 USD în impozite.)
Pentru a vă califica pentru această excludere, trebuie să îndepliniți testul de proprietate și utilizare. Aceasta înseamnă că trebuie să fi deținut casa și să fi folosit-o ca reședință principală timp de cel puțin doi ani din cei cinci ani anteriori vânzării ei. Acest lucru nu trebuie să fie continuu. Poți locui în casă periodic, atâta timp cât este vorba de cel puțin doi ani în total. (Consultați Publicația 523 IRS pentru o descriere completă a cerințelor testului de excludere.) Membrii armatei americane, ai serviciului extern, ai Corpului Păcii și ai serviciilor secrete active își pot calcula utilizarea continuă în mod diferit în funcție de programul lor de desfășurare.
Calculați-vă corect impozitele pe câștigurile de capital
După cum am menționat mai sus, câștigurile de capital din vânzarea unei case sunt puțin mai complicate decât profiturile obișnuite ale investițiilor. Pe lângă prețul inițial de cumpărare al casei, puteți deduce și unele costuri de închidere, costuri de vânzare și baza fiscală a proprietății din câștigurile dvs. de capital impozabile.
Costurile de închidere pot include cheltuieli legate de credit ipotecar (de exemplu, dacă ați avut dobândă plătită în avans când ați cumpărat casa) și cheltuieli legate de impozite.
Costurile de vânzare se aplică în general oricăror bani pe care i-ați cheltuit pentru vânzarea casei. Acestea includ taxele brokerului, cheltuielile de listare, taxele legale, taxele de publicitate, banii pe care i-ați cheltuit pentru ca casa să pară mai prezentabilă pentru vânzare și alte costuri aferente.
Baza fiscală a casei este costul oricăror îmbunătățiri majore pe care le-ați adus proprietății de-a lungul anilor. Aceasta este în esență orice sumă de bani pe care ați cheltuit-o pe structura fizică care a adăugat valoare casei. Este redusă de orice depreciere în acea structură (de exemplu, dacă ați adăugat o punte, dar apoi ați lăsat acea punte să se destrame), deși amortizarea este o problemă neobișnuită pentru casele locuite activ.
Deci, de exemplu, spuneți că sunteți singur și ați cumpărat o casă cu 250,000 USD. Îl vinzi cu 750,000 USD. Aveți următoarele costuri asociate:
40,000 USD în renovare la bucătărie și baie;
35,000 USD în comisioane de broker;
2,500 de dolari cheltuiți pentru curățenie și amenajare pentru casele deschise;
5,000 USD pentru onorariile avocatului și alte costuri de închidere asociate.
Veți calcula câștigurile de capital impozabile astfel:
750,000 USD – (250,000 USD + 40,000 USD + 35,000 USD + 2,500 USD + 5,000 USD) = 417,500 USD
417,500 USD – 250,000 USD (excluderea câștigurilor de capital) = 167,500 USD
Ați datora taxe pentru 167,500 USD.
Nu vinde rapid
Dacă este posibil, nu vă vindeți casa în mai puțin de un an. Trebuie să așteptați cel puțin doi ani pentru a vă vinde casa pentru a vă califica pentru excluderea câștigurilor de capital. Cu toate acestea, chiar dacă nu vă calificați pentru excludere, puteți plăti, în mod obișnuit, rata de impozitare redusă percepută asupra activelor de investiții.
Această rată redusă este ceea ce se numește rata de investiții pe termen lung. Se aplică numai activelor pe care le dețineți mai mult de un an. Dacă dețineți proprietatea pentru mai puțin de 12 luni, trebuie să plătiți impozite pe orice profit la rata obișnuită a venitului (adică rata la care funcționează impozitele IRS și veniturile obținute). Aceasta este semnificativ mai mare decât rata impozitului pe câștigurile de capital.
Linia de jos
Principala modalitate de a vă reduce impozitele pe câștigurile de capital este să vă asigurați că calculați toate reducerile pe care IRS le permite profiturilor dvs. generale. După aceea, excluderea câștigurilor de capital va elimina o mare parte din banii pe care majoritatea proprietarilor de case îi vor câștiga din vânzările lor.
Sfaturi pentru cumpărarea locuințelor
Este grozav dacă poți câștiga bani din casa ta, dar în primul rând acesta trebuie să fie un loc unde să trăiești. Cu calculatorul ipotecar al SmartAsset, vă puteți da seama exact cât vă va costa acea casă nouă, permițându-vă să faceți apelul potrivit pentru bugetul și viitorul dvs.
Un consilier financiar vă poate ajuta cu planificarea fiscală, astfel încât să nu plătiți în exces. Găsirea unui consilier financiar calificat nu trebuie să fie dificilă. Instrumentul gratuit SmartAsset vă potrivește cu până la trei consilieri financiari care vă deservesc zona și vă puteți intervieva fără costuri pentru a decide care este potrivit pentru dvs. Dacă sunteți gata să găsiți un consilier care vă poate ajuta să vă atingeți obiectivele financiare, începeți acum.
Credit foto: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Postarea Cum să eviți impozitul pe câștiguri de capital pe imobiliare a apărut mai întâi pe Blogul SmartAsset.
Sursa: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html