Prețurile locuințelor sunt în scădere — Da, o casă este încă o investiție bună

După o creștere prelungită a prețurilor locuințelor, semnalele indică acum o perioadă de răcire. În loc ca cumpărătorii de case să fie entuziasmați de această posibilitate, mulți se întreabă dacă cumpărarea unei case în timpul unei recesiuni este încă o investiție înțeleaptă.

Deși există unele excepții, deținerea unei case este încă o mișcare financiară inteligentă pentru majoritatea oamenilor. Acest lucru este valabil mai ales dacă intenționați să dețineți proprietatea timp de cel puțin cinci ani. Iată cele mai importante motive pentru care ar trebui să faceți în continuare o prioritate achiziționarea unei case.

A deține o casă este o bună acoperire împotriva inflației

Din punct de vedere istoric, aprecierea imobiliară a depășit rata inflației. Potrivit lui Robert Shiller, profesor de economie la Universitatea Yale, randamentul anual al acestei clase de active în perioada 1928-2021 este de 4.2%. Comparați acest lucru cu rata anualizată a inflației din aceeași perioadă de 3.08%.

Sunt ani, inclusiv 2022, în care inflația depășește aprecierea imobiliară. Dar când te uiți la tendințe pe un interval de timp mai lung, randamentul pe care îl câștigi din imobiliare tinde să fie mai mare.

Un alt mod de a privi această investiție este în ceea ce privește rata ipotecarului. Dacă cumpărați o casă și obțineți un credit ipotecar pe 30 de ani, cu rată fixă ​​de 5.25%, veți plăti aceeași rată pentru toți cei 30 de ani. Cu ratele dobânzilor de așteptat să rămână ridicate pe termen scurt, veți ieși înainte, deoarece dobânda pe care o plătiți este mai mică decât rata inflației.

Când rata inflației scade, ratele dobânzilor vor scădea odată cu aceasta. În acest moment, puteți alege să refinanțați la o rată mai mică a dobânzii și să economisiți în continuare bani.

Dacă alegeți să închiriați în schimb, chiria pe care o plătiți se poate modifica atunci când contractul de închiriere este valabil. Pentru majoritatea chiriașilor, contractul de închiriere acoperă doar o perioadă de 12 luni. Potrivit Redfin, creșterea chiriei de la an la an este în prezent de 15% și se menține constant la adolescenți de câteva luni.

Închiriind în loc de cumpărare, riscați să plătiți mai mult pentru locuință în fiecare an, în loc să vă mențineți plata stabilă dacă cumpărați o casă.

Deținerea casei tale creează capitaluri proprii

Un lucru important de reținut atunci când efectuați plata lunară a ipotecii este că o parte din factură plătește capitalul împrumutului. Cu alte cuvinte, construiești echitate. Când mergi să vinzi casa, vei primi acești bani înapoi.

Închirierea, pe de altă parte, nu creează capital propriu. În fiecare lună, când îți plătești chiria, nu ai nimic de arătat în afară de un acoperiș deasupra capului. Dacă iei un credit ipotecar de 200,000 USD pentru 30 de ani la 6% și vinzi după zece ani, ai acumulat mai mult 32,000 USD în capitaluri proprii.

Există beneficii fiscale pentru proprietatea casei

Un avantaj major al deținerii unei case sunt scutirile fiscale. Cele mai importante două sunt deducerea dobânzii ipotecare și scutirea câștigurilor de capital. Cu deducerea dobânzii ipotecare, puteți anula dobânda pe care o plătiți în raport cu categoria dvs. de impozitare.

De exemplu, dacă vă aflați în categoria de impozitare de 25%, realizați o economie de impozit la 25% din dobânda plătită. Deci, dacă ați plătit 10,000 USD în dobândă ipotecară pentru anul, ați putea anula 2,500 USD din impozite dacă detaliați.

Cu scutirea pentru câștiguri de capital, deținătorii unici se pot califica pentru a exclude până la 250,000 USD din câștigul din vânzarea unei reședințe primare din venitul lor impozabil. Dacă depuneți o declarație comună cu soțul/soția dvs., puteți exclude până la 500,000 USD. Aceasta este o reducere fiscală masivă și este o modalitate prin care oamenii își construiesc avere cu imobiliare.

Dacă închiriați, nu există nicio deducere fiscală pe care să o solicitați. Nu există scutiri fiscale deloc.

Apreciere pe termen lung

Pe lângă crearea de capitaluri proprii în casa ta, câștigi și aprecierea prețului. După cum sa menționat anterior, creșterea medie anuală a valorilor imobiliare este de aproximativ 4%. Folosind regula lui 72, te poți aștepta ca valoarea casei tale să se dubleze în 18 ani. Dacă ați făcut un avans de 50,000 USD și ați luat un împrumut de 200,000 USD pentru 30 de ani la 6%, după 18 ani, ați acumulat 77,123 USD în capitaluri proprii. Valoarea totală a casei dvs. de 250,000 USD la cumpărare a crescut la 500,000 USD. Acum aveți un sold de investiții de 377,123 USD (avans de 50,000 USD + plăți de principal în valoare de 77,123 USD + apreciere de 250,000 USD) dacă ar fi să vindeți.

Din punct de vedere istoric, prețurile locuințelor au tendința de creștere; au existat doar câteva excepții, în principal în 2008 și 2019. Prin urmare, sunt șanse mari să realizezi o valoare sporită în casa ta.

Singura apreciere pe care o experimentați ca chiriaș este creșterea anuală a chiriei dvs. lunare. Nu există nicio apreciere pe termen lung de care să te bucuri, deoarece nu construiești niciun capital propriu.

De ce această dată nu este ca data trecută

Potrivit Consumer Affairs, 63% dintre oameni speră la un accident de locuințe, astfel încât să își permită să cumpere o casă. Din păcate, niciun semn nu indică faptul că acest lucru se întâmplă. Majoritatea experților sunt de acord că un accident ca cel din 2008 nu este pe masă.

Există o mână de motive pentru aceasta. În primul rând, consumatorul are un bilanț mai solid în prezent decât în ​​2008. De asemenea, multe dintre creditele ipotecare subscrise în 2008 au fost de calitate scăzută și nu existau multe controale și solduri care să împiedice debitorii necalificați să accepte credite ipotecare subprime. Astăzi, industria este foarte diferită și există mai multe restricții cu privire la cine se califică pentru o ipotecă.

În cele din urmă, un accident are loc numai atunci când există mai mulți vânzători decât cumpărători. Când sunt puțini cumpărători, vânzătorii trebuie să scadă prețul pentru a atrage pe cineva să cumpere. Dar dacă 63% dintre oameni așteaptă pe margine, este puțin probabil un accident la scară largă. Un număr mare de oameni sunt gata să cumpere, așa că orice scădere a prețurilor cerute va duce la un aval de cumpărători, care va stabiliza efectiv prețurile.

A fost întotdeauna înfricoșător să cumperi o casă?

Cumpărarea unei case a fost întotdeauna o propunere înfricoșătoare. Este o investiție financiară majoră, deoarece vă înscrieți pentru o plată lunară pentru următorii 30 de ani. Acesta este motivul pentru care vedeți că prețurile caselor scad în timpul recesiunilor economice. Dacă o persoană nu este sigură că va avea un loc de muncă mâine, nu este probabil să se angajeze să cumpere o casă.

Dacă dați înapoi ceasul în anii 1950 și vedeți că prețurile locuințelor erau mult mai mici, trebuie să vă amintiți că atunci, doar un soț câștiga un venit în majoritatea cazurilor. De asemenea, a fost o provocare să cumpărați o casă din cauza standardelor înalte de creditare. Abia după înființarea programelor de împrumut pentru locuințe ale Autorității Federale pentru Locuințe (FHA) și ale Administrației Veteranilor (VA) a devenit mai ușor să cumpărați o locuință.

Totuși, a fost un angajament enorm să cumpărați o casă. Acest lucru a fost și mai adevărat în anii 1970, când stagflația a luat stăpânire și ratele dobânzilor au crescut vertiginos la aproape 20%.

Avanză rapid până în 2008, iar guvernul a trebuit să intervină din nou pentru a atrage oamenii să cumpere case cu creditul pentru primul cumpărător de locuințe de 8,000 USD.

Indiferent de perioada la care te uiți, există întotdeauna motive pentru care oamenii sunt nervoși să cumpere o casă (pe lângă teama naturală de a se angaja la o plată lunară timp de până la 30 de ani).

Ce se întâmplă dacă deții deja o casă?

Deoarece imobiliare este o investiție excelentă pe termen lung, ce poți face mai mult dacă deții deja o casă? Pentru început, ați putea lua în considerare cumpărarea unei investiții imobiliare. Nu numai că profitați de aprecierea pe termen lung, dar, pe măsură ce închiriați proprietatea, chiriașul vă plătește lunar ipoteca, sporind rentabilitatea.

De înțeles, nu toată lumea este interesată să dețină fizic o proprietate închiriată - sau munca care vine odată cu aceasta. O alternativă este investiția în imobiliare prin achiziționarea de acțiuni în companii care se corelează cu piața imobiliară. Q.ai oferă Truse de investiții cu REIT-uri și alte poziții imobiliare încorporate.

Unii oameni ar putea lua în considerare să plătească suplimentar pentru capitalul ipotecar. Cu toate acestea, dacă rata dobânzii este sub 4%, este mai inteligent să investești banii în loc să plătești ipoteca. Acest lucru se datorează faptului că poți câștiga o rentabilitate mai mare a banilor tăi.

Randamentul mediu anual al bursei este de 8%. Dacă investești 6,000 USD pe an timp de 10 ani, ajungi la 93,872 USD. Dacă ar fi să plătiți o sumă suplimentară de 6,000 USD anual pentru ipoteca de 4%, în 10 ani ați fi economisit 69,655 USD în dobândă. Deoarece acțiunile dvs. vor câștiga cu 24,217 USD mai mult decât economiile dvs. de dobânzi, este mai bine să vă investiți banii în piață.

Cine nu ar trebui să cumpere o casă?

Există câteva cazuri când este mai logic să închiriezi decât să cumperi. Toate acestea revin la timp. Dacă tocmai îți începi cariera și nu ești sigur unde vrei să locuiești, nu are sens să te angajezi într-o casă.

În plus, dacă tocmai ați luat un loc de muncă într-un oraș nou, este mai inteligent din punct de vedere financiar să închiriați pe termen scurt, în timp ce vă dați seama unde ați dori să locuiți în timp. La sfârșitul zilei, dacă nu vă vedeți că dețineți o casă timp de cel puțin cinci ani înainte de a vinde, este mai bine să închiriați și să nu cumpărați. Acest lucru se datorează riscului ca prețurile locuințelor să nu se aprecieze pe termen scurt și tuturor costurilor de închidere pe care le plătiți atunci când cumpărați o locuință. Echitatea, aprecierea și scăderile fiscale necesită timp pentru a depăși cocoașa inițială a costurilor de închidere pentru a realiza beneficiile achiziției.

Concluzie

În general, locuințele sunt încă o investiție bună – chiar și în cazul în care vânzările de locuințe au încetinit. Deși există riscul ca prețurile să se aplatizeze sau să scadă pe termen scurt, nu vă așteptați la o scădere severă ca în 2008. Și dacă investiția în piața de valori este un ghid, știți că timpul petrecut pe piață este mult mai important decât sincronizarea piaţă. Cu alte cuvinte, este mai bine să investești pe piața imobiliară – chiar și în perioadele de criză – decât să încerci să alegi și să alegi cel mai bun moment pentru a cumpăra sau a vinde.

Nimeni nu știe când va apărea fundul sau când prețurile vor începe să crească din nou. Dacă nu vrei să ratezi acțiunea, este mai bine să intri decât să aștepți.