Timp de doi ani, în timpul pandemiei de covid-19, vânzătorii de case din Quakers Hill, o suburbie din cele mai îndepărtate părți ale întinsului vest al orașului Sydney, au strâns averi. Aproximativ 60 sau 70 de telespectatori ar fi străbătut fiecare casă de vânzare, își amintește Josh Tesolin de la Ray White, un agent imobiliar. Cumpărătorii s-au bătut la licitații, licitand cu mult peste cote. „Am cere, să spunem, 1 milion de dolari și am vinde la 1.4 milioane de dolari”, spune domnul Tesolin. „Piața de atunci era nebună – o imagine foarte diferită de cea de acum.” Anul acesta preţurile în cartier au scăzut cu 20%, estimează el. Proprietarii își trag casele, pentru că nu le pot vinde cât vor. Piața se îngrămădește.
Prețurile caselor din Australia au scăzut timp de cinci luni consecutive, plasând Quakers Hill în fruntea unei tendințe globale. În timp ce băncile centrale se întrec pentru a controla inflația, ele cresc ratele dobânzilor în cel mai rapid ritm din cel puțin patru decenii – ceea ce se traduce acum în carnagiu pe piața imobiliară. Prețurile scad în nouă dintre cele 18 țări monitorizate de Oxford Economics, o companie de consultanță, și scad cel mai rapid pe piețele cele mai supraîncălzite. În Canada și Suedia, acestea au scăzut cu peste 8% din februarie; în Noua Zeelandă, acestea au scăzut cu peste 12% de la vârful lor de anul trecut. Prețurile au început să scadă și în America și Marea Britanie. Multe alte țări se îndreaptă în aceeași direcție.
Tranzacțiile sunt, de asemenea, în scădere. Vânzările de case în America au scăzut cu o cincime în august, comparativ cu anul precedent, potrivit Asociației Naționale a Agenților Imobiliari, un grup de lobby. În Noua Zeelandă, vânzările trimestriale au fost la cel mai scăzut nivel din 2010 în ultimele trei luni până în iunie. Prețurile acțiunilor marilor constructori britanici, precum Barratt și Taylor Wimpey, s-au înjumătățit în acest an. Cele ale dr. Horton și Lennar, cel mai mare din America, au scăzut cu peste 30%.
Acesta reprezintă sfârșitul unui boom lung – unul pe care mulți proprietari au ajuns să îl considere de la sine înțeles. Ratele ipotecare foarte scăzute și oferta restrânsă au alimentat o creștere constantă a prețurilor locuințelor din lumea bogată în deceniul de după criza financiară globală din 2007-09. Prețurile în America, de exemplu, au crescut cu aproape 60% de la nivelul minim din 2012 până la sfârșitul anului 2019. Apoi a venit pandemia, în timpul căreia prețurile au crescut cu adevărat. În America, Canada și Țările de Jos, acestea au crescut cu peste 30% din 2020. Blocările și trecerea la munca de la distanță au crescut cererea de proprietăți suburbane cu grădini sau birouri. Guvernele, îngrijorate de o criză imobiliară pe măsură ce covidul a răspândit, au ușurat sau au eliminat temporar reglementările ipotecare, făcând mai ușor de cumpărat. Economiile din cauza pandemiei i-au ajutat pe cei care cumpără pentru prima dată să obțină depozite considerabile.
Dar creșterile dobânzilor au readus acum ratele ipotecare la niveluri nemaivăzute de zeci de ani. Acum un an, creditul ipotecar cu rată fixă pe 30 de ani din America era sub 3%. Astăzi este doar puțin timid de 7%. În Noua Zeelandă, ratele creditelor ipotecare au depășit 7% pentru prima dată în opt ani; în Marea Britanie, împrumutul mediu cu rată fixă pe cinci ani depășește acum 6% pentru prima dată într-o duzină. Acest lucru va face viața mai dificilă pentru potențialii cumpărători și va crește șansa de suferință în rândul proprietarilor existenți. Este o schimbare care poate avea consecințe politice și sociale incomode pentru mulți ani de acum înainte.
Trei factori vor determina unde durerea este cea mai acută și, prin urmare, unde sunt cele mai probabile aceste consecințe. Prima este creșterea recentă a prețurilor. Piețele de locuințe unde prețurile au crescut de la pandemie sunt deosebit de vulnerabile la răcirea cererii. În timp ce multe țări bogate au încetinit la ritmul anual de creștere cu o singură cifră la începutul acestui an, America și Canada au menținut creșteri de două cifre, alimentate de cererea uriașă de locuințe în orașele de munte și statele sunbelt, care atrag californienii înstăriți și noi. Yorkezi, împreună cu orașe precum Toronto.
Nivelurile de împrumut sunt al doilea factor. Cu cât datoria gospodăriilor este mai mare ca pondere din venit, cu atât proprietarii sunt mai vulnerabili la plățile ipotecare mai mari și la neplata. Bancherii centrali vor găsi consolare în faptul că datoria gospodăriilor în raport cu venitul este mai mică decât era în ajunul crizei financiare globale în țări precum America, Marea Britanie și Spania. Cu toate acestea, unele țări se confruntă cu un munte de datorii. Acest lucru îi face sensibili chiar și la creșteri mici ale ratelor ipotecare. Gospodăriile din Australia, Canada și Suedia, care au reușit să scape din plin de criza financiară, au obținut împrumuturi uimitoare în anii de atunci, provocând avertismente din partea organelor de pază financiară. După cum a spus Stefan Ingves, guvernatorul băncii centrale a Suediei: „Este ca și cum ai sta în vârful unui vulcan”.
Al treilea factor este viteza cu care ratele dobânzilor mai mari trec către proprietarii de case. Cel mai mare risc este pentru debitorii creditelor ipotecare cu rată variabilă, care fluctuează odată cu modificările ratelor de politică monetară. Ei se confruntă cu o reducere imediată a venitului disponibil. În Canada, creditele ipotecare cu rată variabilă reprezintă mai mult de jumătate din toate împrumuturile. În Australia și Suedia, acestea reprezintă aproape două treimi.
În alte țări, împrumuturile pe termen fix sunt mult mai frecvente, ceea ce înseamnă că creșterile ratelor trec cu un decalaj considerabil. Marea majoritate a creditelor ipotecare din America sunt în asemenea condiții. Aceste credite ipotecare sunt, de asemenea, mai populare decât înainte în Europa. Dar nu toate creditele pe termen fix sunt la fel. În America cea mai mare parte a acestora este fixată timp de două sau trei decenii. În alte țări, chiar și debitorii cu rată fixă se vor confrunta destul de curând cu costurile ipotecare în creștere. În Noua Zeelandă, creditele ipotecare cu rată fixă reprezintă cea mai mare parte a creditelor existente, dar peste 70% au o scadență mai mică de doi ani. La fel și aproape jumătate dintre cei care au fost scoși în Marea Britanie anul trecut.
Reuniți acest lucru și toate ingredientele pentru o scădere profundă a carcasei sunt la locul lor. De data aceasta, însă, este probabil să fie condusă nu de America, ci de Canada, Țările de Jos, Australia, Noua Zeelandă și Norvegia (vezi tabelul). În Australia și Canada prețurile ar putea scădea cu până la 14% de la vârf, puțin mai mult decât se așteaptă în America sau Marea Britanie, potrivit previziunilor mai multor firme imobiliare. Economiștii de la Royal Bank of Canada se așteaptă ca volumul de vânzări al țării să scadă cu peste 40% în 2022-23, depășind scăderea de 38% din 2008-09.
Pragurile durerii
În fiecare țară, unii oameni vor suferi mai mult decât alții. Calitatea creditului debitorului mediu s-a îmbunătățit în ultimii ani, deoarece reglementările mai stricte introduse în urma crizei financiare globale au făcut mai dificilă pentru debitorii mai riscați să contracteze credite ipotecare. Dar combinația toxică a șocului ratei și a creșterii costurilor de trai îi va supune pe proprietarii caselor.
În Australia, de exemplu, trei cincimi din creditul pentru locuințe este în condiții variabile. Potrivit celui mai recent raport de stabilitate financiară al băncii centrale, publicat pe 7 octombrie, jumătate dintre acești împrumutați ar vedea ca numerarul de rezervă, sau cel rămas după ipotecă și cheltuielile esențiale de trai, să scadă cu cel puțin o cincime dacă ratele dobânzilor ar crește în conformitate cu piața. așteptările – iar 15% ar vedea această măsură să devină negativă. În Marea Britanie, aproape 2 milioane de gospodării, sau un sfert dintre cele cu credite ipotecare, ar putea vedea plăți mai mari să absoarbă încă 10% din venitul gospodăriei lor până la începutul anului 2025. În Țările de Jos, ponderea proprietarilor de case care plătesc mai mult de un sfert din venitul lor pentru creditul ipotecar. ar crește de la 12% la 26% dacă ratele dobânzilor ar crește cu trei puncte procentuale.
Cumpărătorii pentru prima dată și cei care împrumutați recent sunt deosebit de vulnerabili. Mulți și-au întins finanțele pentru a cumpăra o casă, lăsând mai puțini bani de rezervă pentru a acoperi o creștere a costurilor ipotecare. În America, cei care cumpără pentru prima dată au avut parte de una din trei vânzări anul trecut. Mulți au economii slabe. Aproximativ jumătate dintre cumpărătorii australieni care au contractat împrumuturi între începutul anului 2021 și august 2022 au avut plăți ipotecare în valoare de mai puțin de trei luni rezervate pentru o zi ploioasă. Milenialii care au reușit în sfârșit să cumpere o proprietate vor avea o surpriză urâtă.
Cumpărătorii pentru prima dată au avut, de asemenea, mai puțin timp pentru a acumula capitaluri proprii. Oxford Economics estimează că o scădere cu 15% a prețurilor locuințelor în America pe parcursul unui an ar anula două treimi din capitalul imobiliar acumulat de la începutul pandemiei. În schimb, proprietarii mai în vârstă sunt mai în siguranță. Mai mult de jumătate dintre proprietarii americani de 65 de ani sau peste s-au mutat înainte de începutul mileniului. Acest lucru îi lasă pe noii proprietari expuși unui risc mai mare de a fi împinși în capitaluri proprii negative, ceea ce face dificilă mutarea casei sau reipotecare. În Marea Britanie, o scădere cu 20% a prețurilor caselor ar lăsa până la 5% din creditele ipotecare în capitaluri proprii, potrivit Neal Hudson de la Residential Analysts, o companie de consultanță. Aproximativ unul din zece deținători de credite ipotecare din Londra ar fi afectați.
Vestea bună este că băncile ar trebui să poată face față crizei. În 2007-09, o creștere a datoriilor neplătite i-a împins pe unii americani la pragul pragului. Băncile din Marea Britanie dețin acum de aproape patru ori mai mult capital pentru a acoperi pierderile, potrivit Capital Economics, o altă companie de consultanță. Cel mai recent test de stres al Băncii Angliei sugerează că creditorii din țară ar fi capabili să absoarbă o scădere cu 33% a prețurilor locuințelor și o creștere a ratei șomajului de la 3.5% la 12%. În America, băncile s-au retras de pe piața creditelor ipotecare, nebancarele furnizând acum mai mult de jumătate din creditele ipotecare noi. Astfel, riscurile nu mai sunt concentrate în creditorii de importanță sistemică.
Totuși, strângerea locuințelor va avea consecințe profunde. „Ciclul locuințelor ESTE ciclul de afaceri”, a scris Edward Leamer de la Universitatea din California, Los Angeles, într-o lucrare publicată în 2007. Acesta a remarcat că încetinirile locuințelor au precedat opt din ultimele zece recesiuni în America. După criza financiară, dl Leamer a continuat cu o lucrare intitulată „Locuința este cu adevărat ciclul de afaceri”, în cazul în care cititorii nu au reușit să înțeleagă mesajul. Legătura dintre cele două cicluri apare deoarece locuințele conferă „efecte de bogăție” proprietarilor ocupanți. Când prețurile caselor cresc, oamenii se simt bine cu privire la situația lor financiară, așa că împrumutați-vă și cheltuiți mai mult. Când cad, oamenii își strâng cureaua. În 2019, cercetarea Băncii Angliei a constatat că o creștere cu 10% a prețurilor la locuințe crește consumul cu 0.35–0.5%.
Un alt canal important între piața imobiliară și restul economiei sunt investițiile. Cheltuielile de capital asociate cu locuințele, în special construcția de case, pot fi extrem de volatile – și reprezintă adesea diferența dintre o economie în creștere sau în scădere. Într-adevăr, scăderea investițiilor rezidențiale a reprezentat o treime din scăderea PIB-ului Americii în 2007-09. Cercetările din Marea Britanie au găsit rezultate similare. Constructorii de case urmăresc boom-uri și scapă de vești economice proaste. Pe măsură ce grijile au crescut de această dată, începuturile de locuințe private americane au scăzut cu 20% din aprilie. De data aceasta, împrumutații tensionați, deja lipsiți de numerar din cauza inflației și a facturilor mari la energie, vor cheltui, de asemenea, mai puțin pe alte bunuri și servicii, pe măsură ce încearcă să-și achite plățile ipotecare mai mari.
Unii oameni văd un avantaj la un accident de locuințe. Ei speră că prețurile mai mici vor permite tinerilor să-și cumpere primele case. Aceste speranțe sunt aproape sigur că vor fi spulberate. În corecțiile pentru locuințe și, uneori, pentru ani de zile, ratele de proprietate au tendința de a scădea, mai degrabă decât de a crește. În Marea Britanie, de exemplu, aproximativ 65% dintre oameni dețin propria casă, în scădere față de 70% la începutul crizei financiare globale. În Irlanda, care a cunoscut o prăbușire atotputernică la sfârșitul anilor 2000, rata de proprietate a locuințelor este încă cu peste zece puncte procentuale sub vârful său. Condițiile economice care fac ca prețurile locuințelor să scadă simultan pun în pericol șansele potențialilor proprietari de case. Șomajul crește și salariile scad. Dacă ratele dobânzilor cresc, oamenii sunt capabili să se împrumute mai puțin, iar creditorii ipotecari tind să devină mai supărați în ceea ce privește împrumuturile. În Canada, costurile crescute ale împrumuturilor vor „împrumuta” orice economii de la un preț de achiziție mai mic, prezice Tsur Somerville de la Universitatea British Columbia.
Locuința este politică
Cel mai mare efect al unei scăderi a locuințelor poate fi în politică. În țările în care proprietatea asupra casei este văzută ca un rit de trecere, prețurile mai mici, fără nicio creștere a accesibilității, vor freca rănile deja dureroase. „Că cazi? Să cazi la prețuri absurd de grotești în loc să fii pur și simplu de neconceput?” întreabă Robin Black, un lucrător comunitar și mecanic de biciclete din Montreal. „Practic, am acceptat că visul sa încheiat. Am ratat fereastra.” Câțiva mileniali s-au redus să-și permită un depozit; acum vor trebui să se lupte să facă plăți ipotecare mult mai mari. Amenințarea cu repunerea în posesie pândește. Pierderea casei este o posibilitate într-un mod cum nu era înainte.
Ani de zile, proprietarii de case mai consacrați s-au liniștit cu gândul că, chiar dacă creșterea salariului real a fost teribilă, cel puțin prețul casei lor creștea. S-au terminat acele zile. Chiar și baby-boomers, marii câștigători ai unui deceniu de creștere a prețurilor, se confruntă acum cu perspectiva de a trăi dintr-un cuib mai mic la pensie, deoarece reducerea devine mai puțin profitabilă. Toate acestea înseamnă că creșterea ratelor dobânzilor va avea repercusiuni politice imprevizibile, deoarece oamenii care au beneficiat cândva de status quo-ul descoperă cum este să pierzi.
Nu fiți surprinși, atunci, dacă factorii de decizie politică lansează operațiuni de salvare enorme. Guvernul Ungariei a oferit deja cetățenilor săi protecție împotriva creșterii ratelor dobânzilor ipotecare. În analiza sa asupra locuințelor din Noua Zeelandă, FMI se îngrijorează că „ar putea fi nevoie de sprijin politic pentru a evita efectele de rundă a doua și o recesiune pronunțată”. În Spania, băncile iau în considerare limitarea majorărilor plăților pentru creditele ipotecare cu rată variabilă. Martin Lewis, un expert financiar britanic care are o influență mai mare decât toate ziarele din țară la un loc, a început să militeze pentru sprijinul statului pentru deținătorii de credite ipotecare. Pe măsură ce prețurile locuințelor scad pe pământ, astfel de cereri vor crește.
Pentru o analiză mai expertă a celor mai mari povești din economie, finanțe și piețe, înscrieți-vă la Banii vorbesc, buletinul nostru informativ săptămânal numai pentru abonați.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Toate drepturile rezervate.
De la The Economist, publicat sub licență. Conținutul original poate fi găsit pe https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Sursa: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html