Rezerva Federală vrea să se elibereze încet și în liniște de pe piața imobiliară din SUA. Poate fi o iluzie.
Pentru o perspectivă asupra influenței Fed asupra pieței imobiliare de când și-a lansat programul de cumpărare de obligațiuni de urgență în urmă cu doi ani, luați în considerare acest punct al lui Richard Farr, strateg șef de piață la Merion Capital Group. Aproximativ 762,000 de locuințe noi au fost vândute la un preț mediu de 453,700 de dolari în 2021, ceea ce înseamnă că Fed – analizând doar achizițiile sale de 40 de miliarde de dolari pe lună de titluri garantate cu ipoteci – a cumpărat anul trecut echivalentul întregii piețe de case noi. plus un plus de 36%.
Modul în care banca centrală se ocupă de locuințele – aprins de împingerea pandemiei de oameni către suburbii și exurbii în mod cronic lipsit de stoc, deoarece intervenția Fed a torpilat ratele ipotecare – va determina dacă Fed poate reduce în mod realist și suficient inflația fără a arunca economia SUA într-o recesiune și piețele în corecții mai profunde.
Spectrul dobânzilor mai mari ridică deja ratele ipotecare. Dar o mână de creșteri de un sfert de punct de la zero probabil nu vor fi suficiente pentru a răci în mod adecvat locuințele, care reprezintă aproximativ 40% din indicele prețurilor de consum.
În primul rând, există realitatea că Fed deține aproximativ o treime din piețele de trezorerie și ipotecare, iar dobânzile pe termen lung nu vor crește cu adevărat – chiar și atunci când va începe să ridice rata fondurilor federale – până când își va micșora propria amprentă. În al doilea rând, vânturile din spate, inclusiv o piață a forței de muncă strânsă și o demografie favorabilă pentru cumpărarea de locuințe, alături de inventarul scăzut record de case existente de vânzare și ratele record scăzute de neocupare pentru chiriași, prevestesc puterea continuă a pieței imobiliare, în ciuda ratelor în creștere, spune Torsten Sløk, economist șef. la Apollo Global Management.
Apoi mai este suma de bani investitorilor care urmăresc case unifamiliale. „Munți și munți de capital au fost strânși pentru a investi în locuințe din SUA și trei sau patru creșteri ale ratelor nu vor opri asta”, spune Rick Palacios, director de cercetare la John Burns Real Estate Consulting. Sigur, aprecierea prețului casei va încetini de la ritmul torid din 2021. Dar Palacios spune că nu există semne privind reducerea problemelor lanțului de aprovizionare sau scăderea cererii; el încă vede o creștere a prețului caselor cu 9% anul acesta – mai mult decât dublu față de ritmul pe care Sløk spune că este sustenabil. Chiriile, care sunt în urmă cu aproximativ un an în urma prețurilor locuințelor, ar trebui să crească cu 5% la nivel național în 2022, multe piețe înregistrând o rată de două ori mai mare, spune Palacios.
Toate acestea sugerează că bilanțul Fed va fi instrumentul de politică mai semnificativ, deși un dispozitiv mult mai complicat, opac și imprevizibil pe care bancherii centrali ar prefera să-l minimizeze. Când președintele Fed, Jerome Powell, a vorbit după ultima întâlnire de politică, el a lăsat investitorilor mai multe întrebări decât răspunsuri cu privire la modul în care va funcționa înăsprirea cantitativă sau inversarea relaxării cantitative determinate de pandemie.
Abonează-te la știri
Revista din această săptămână
Acest e-mail săptămânal oferă o listă completă de povești și alte caracteristici din revista din această săptămână. Sâmbătă dimineața ET.
Există un „element de incertitudine în jurul bilanțului”, a spus Powell, care s-a dublat de la începutul pandemiei și reprezintă 40% din produsul intern brut al SUA. „Cred că, sincer, avem o înțelegere mult mai bună a modului în care creșterile ratelor afectează condițiile financiare și, prin urmare, condițiile economice. Bilanțul este încă un lucru relativ nou pentru piețe și pentru noi, așa că suntem mai puțin siguri despre asta”, a spus Powell. „Vom căuta ca asta să ruleze doar în fundal.”
Problema cu încercarea de a lăsa bilanțul să se micșoreze în fundal este că nu va fi. Dacă Fed încearcă să-și reducă portofoliul așa cum dorește, lăsând obligațiunile să ruleze pe măsură ce ajung la maturitate și ajustând suma veniturilor care sunt reinvestite, Sløk spune că ar dura aproximativ cinci ani pentru a elimina complet MBS. Logica: plățile anticipate ale creditelor ipotecare - adesea efectuate prin refinanțare - vor încetini considerabil pe măsură ce ratele cresc. Dacă normalizarea bilanţului va reprezenta înăsprirea reală de această dată, iar traseul economiei mai largi depinde de răcirea pieţei imobiliare, avem cinci ani?
Aici QT-ul excesiv de agresiv – sau chiar vânzările de active – devine o preocupare legitimă și o opțiune la fel de neatractivă. Joseph Wang, anterior trader senior la biroul piețelor deschise a Fed, spune că este greu de ajustat înăsprirea cantitativă și că nimeni nu știe cu adevărat cum se va desfășura. Dar știm un lucru. Wang spune că dacă Fed dorește să accelereze o ieșire foarte lentă de pe piața creditelor ipotecare, va trebui să vândă active.
Economia: mai multe lecturi obligatorii
Analiștii spun că ar exista cumpărători, precum băncile, dar nu este atât de simplu și tranziția poate fi violentă. Există cantitatea mare de titluri garantate cu ipoteci în bilanțul Fed și există faptul că QT este menit să scurgă lichiditățile, ceea ce înseamnă că potențialii cumpărători vor avea mai puțini numerar și, astfel, vor reprezenta o cerere în scădere exact pe măsură ce oferta crește.
Pe măsură ce locuința merge, la fel merge și economia. Sectorul reprezintă aproape o cincime din PIB și mai mulți oameni își dețin casele decât au o expunere substanțială la bursă, ceea ce face ca așa-numitul efect de bogăție să fie profund conectat la imobiliare. Fed trebuie să încerce să microgestioneze psihologia pe piața imobiliară, spune Sløk, adăugând că proiectarea unei aterizări ușoare pentru economie începe cu acest lucru pentru locuințe.
Este o sarcină înaltă și una care pare puțin Frankensteiniană. Banca centrală a împiedicat o scădere care ar fi putut fi mult mai gravă decât recesiunea și corecția rapidă pe care le-am văzut în 2020. Dar nimic nu este fără consecințe, iar investitorii sunt pe cale să afle cât de mult nu știe Fed despre ce are. creată.
Trimite un mesaj pentru Lisa Beilfuss la [e-mail protejat]
