Împrumut cu capital propriu vs. HELOC: O prezentare generală
Credite de capital propriu și linii de credit pentru capital propriu (HELOC) sunt împrumuturi care sunt garantate de casa unui debitor. Un împrumutat poate contracta un împrumut de capital propriu sau o linie de credit dacă are echitate în casa lor. Echitatea este diferența dintre ceea ce se datorează pe credit ipotecar împrumutul și valoarea de piață curentă a locuinței. Cu alte cuvinte, dacă un împrumutat și-a plătit împrumutul ipotecar până la punctul în care valoarea locuinței depășește soldul împrumutului restante, împrumutatul poate împrumuta un procent din acea diferență sau capital propriu, în general până la 85% din capitalul propriu al împrumutatului.
Deoarece atât împrumuturile cu capital propriu, cât și HELOC-urile vă folosesc casa ca colateral, de obicei au termeni de dobândă mult mai buni decât imprumuturi personale, carduri de credit, si altul datorie negarantată. Acest lucru face ambele opțiuni extrem de atractive. Cu toate acestea, consumatorii ar trebui să fie atenți să utilizeze oricare dintre acestea. Strângerea datoriilor cu cardul de credit vă poate costa mii de dobândă dacă nu o puteți plăti, dar faptul că nu vă puteți achita HELOC sau împrumutul pe capital propriu poate duce la pierderea casei tale.
Intrebari cu cheie
- Împrumuturi cu capital propriu și linii de credit cu capital propriu (HELOC) sunt diferite tipuri de împrumuturi bazate pe capitalul propriu al împrumutatului în locuința lor.
- Un împrumut cu capital propriu vine cu plăți fixe și o rată fixă a dobânzii pe durata împrumutului.
- HELOC-urile sunt linii de credit revolving care vin cu rate variabile ale dobânzii și, ca urmare, cu sume minime de plată variabile.
- Perioadele de tragere ale HELOC-urilor permit debitorilor să retragă fonduri din liniile lor de credit atâta timp cât efectuează plăți de dobândă.
Este un HELOC o a doua ipotecă?
O linie de credit cu capital propriu (HELOC) este un tip de a doua ipotecă, la fel ca un împrumut cu capital propriu. Un HELOC, totuși, nu este o sumă forfetară de bani. Funcționează ca un card de credit care poate fi utilizat în mod repetat și rambursat în plăți lunare. Este un împrumut garantat, locuința titularului de cont servind drept garanție.
Împrumuturile cu capital propriu îi oferă împrumutatului o sumă forfetară în avans și, în schimb, trebuie să efectueze plăți fixe pe toată durata împrumutului. Împrumuturile cu capital propriu au, de asemenea, fix ratele dobânzilor. Dimpotrivă, HELOC-urile permit unui împrumutat să-și folosească capitalurile proprii după cum este necesar, până la o anumită limită de credit prestabilită. HELOC-urile au un rata variabila a dobanzii, iar plățile nu sunt de obicei fixe.
Atât împrumuturile pe fonduri proprii, cât și HELOC-urile permit consumatorilor să obțină acces la fonduri pe care le pot folosi în diverse scopuri, inclusiv consolidarea datoriilor și îmbunătățirea locuinței. Cu toate acestea, există diferențe distincte între împrumuturile cu capital propriu și HELOC.
Investopedia / Sabrina Jiang
Împrumut de capital propriu
Un împrumut cu capital propriu este un împrumut pe termen determinat acordat de a creditor unui debitor pe baza capitalului propriu din locuința lor. Împrumuturile cu capital propriu sunt adesea denumite a doua ipotecă. Împrumutații solicită o sumă fixă de care au nevoie și, dacă sunt aprobate, primesc acea sumă într-o sumă forfetară în avans. Împrumutul cu capital propriu are o rată fixă a dobânzii și un program de plăți fixe pe durata împrumutului. A împrumut cu capital propriu se mai numește și împrumut în rate de capital propriu sau împrumut de capital propriu.
Cum să-ți calculezi capitalul propriu
Pentru a calcula capitalul propriu, estimați valoarea actuală a proprietății dvs. uitându-vă la un recent evaluare, comparând casa dvs. cu vânzările recente de case similare din cartierul dvs. sau folosind instrumentul de valoare estimată de pe un site web precum Zillow, Redfin sau Trulia. Rețineți că aceste estimări poate să nu fie 100% precis. Când aveți estimarea dvs., combinați soldul total al tuturor creditelor ipotecare, HELOC-urilor, împrumuturilor cu titlul de proprietate și garanțiilor asupra proprietății dvs. Scădeți soldul total din ceea ce datorați din ceea ce credeți că îl puteți vinde pentru a obține capitalul propriu.
Faceți clic pe Play pentru a afla tot ce trebuie să știți despre împrumuturile pe capitalul propriu
Garanția și termenii împrumutului
Capitalul propriu din casa ta servește drept garanție, motiv pentru care se numește a doua ipotecă și funcționează similar cu un credit ipotecar convențional cu rată fixă. Cu toate acestea, trebuie să existe suficientă capitaluri proprii în casă, ceea ce înseamnă că prima ipotecă trebuie plătită suficient pentru a califica împrumutatul pentru un împrumut cu capital propriu.
Valoarea împrumutului se bazează pe mai mulți factori, inclusiv pe raportul combinat împrumut-valoare (CLTV).. De obicei, valoarea împrumutului poate fi de 80% până la 90% din valoarea proprietății valoarea adaugata. Alți factori care intră în decizia de creditare a împrumutătorului includ dacă împrumutatul are un bun istoricul creditului, ceea ce înseamnă că nu au fost restante la plățile pentru alte produse de credit, inclusiv pentru primul credit ipotecar. Creditorii pot verifica împrumutatul scor de credit, care este o reprezentare numerică a împrumutatului bonitatea creditului.
Risc de executare silită
Atât împrumuturile cu capital propriu, cât și HELOC-urile oferă rate ale dobânzii mai bune decât alte opțiuni comune pentru împrumutul de numerar, cu dezavantaj major pentru care vă puteți pierde casa. blocare a pieței dacă nu le plătiți înapoi. Cu această citare: Biroul Protecției Financiare a Consumatorului.
Plăți și rata dobânzii
Rata dobânzii la un împrumut cu capital propriu este fix, ceea ce înseamnă că rata nu se modifică de-a lungul anilor. De asemenea, plățile sunt fixe, în sume egale pe toată durata împrumutului. O parte din fiecare plată merge la dobândă și la suma principală a împrumutului. În mod obișnuit, termenul unui împrumut cu capital propriu poate fi de la cinci la 30 de ani, dar durata termenului trebuie aprobată de către creditor. Indiferent de perioadă, împrumutații vor avea plăți lunare stabile și previzibile pe toată durata împrumutului de capital propriu.
Avantaje și dezavantaje ale împrumutului cu capital propriu
Sumă fixă, ceea ce face ca cheltuielile impulsive să fie mai puțin probabile
Suma fixă de plată lunară facilitează bugetul
Rată mai mică a dobânzii față de alte opțiuni pentru a obține numerar (cum ar fi împrumuturi personale/carduri de credit)
Nu se poate lua mai mult pentru o urgență fără un alt împrumut
Trebuie să refinanțeze pentru a obține o rată a dobânzii mai mică
Este posibil să vă pierdeți casa dacă nu puteți efectua plăți
Un împrumut cu capital propriu vă oferă o plată forfetară unică, care vă permite să împrumutați o sumă mare de numerar și să plătiți o dobândă mică, fixă, cu plăți lunare fixe. Această opțiune este potențial mai bună pentru persoanele care sunt predispuse să cheltuiască în exces, cum ar fi o plată lunară stabilită pentru care pot bugeta sau au o singură cheltuială mare pentru care au nevoie de o sumă stabilită de numerar, cum ar fi un avans pe o altă proprietate, școlarizare. , sau un proiect major de reparații la domiciliu.
Rata sa fixă a dobânzii înseamnă că debitorii pot profita de curent mediu de dobândă scăzut. Cu toate acestea, dacă un debitor are un credit prost și dorește o rată mai mică în viitor sau ratele pieței scad semnificativ mai mici, va trebui să refinanțeze pentru a obține o rată mai bună.
Linia de credit pentru acțiuni la domiciliu (HELOC)
Un HELOC este o linie de credit revolving. Acesta permite împrumutatului să scoată bani din linia de credit până la o limită prestabilită, să efectueze plăți și apoi să scoată din nou bani.
Cu un împrumut cu capital propriu, împrumutatul primește veniturile împrumutului dintr-o dată, în timp ce un HELOC îi permite împrumutatului să acceseze linia după cum este necesar. Linia de credit rămâne deschisă până la încheierea termenului său. Deoarece suma împrumutată se poate modifica, plățile minime ale împrumutatului se pot modifica și ele, în funcție de utilizarea liniei de credit.
Ratele dobânzilor
Pe termen scurt, rata la un împrumut [de capital propriu] poate fi mai mare decât un HELOC, dar plătiți pentru predictibilitatea unei rate fixe.
-Marguerita Cheng, Planificator financiar certificat, Blue Ocean Global Wealth
Garanția și termenii împrumutului
La fel ca un împrumut cu capital propriu, HELOC-urile sunt garantate de capitalul propriu din casa ta. Deși un HELOC împărtășește caracteristici similare cu a card de credit pentru că ambele sunt credit revolving linii, un HELOC este asigurat de un activ (casa dvs.), în timp ce cardurile de credit sunt nesecurizate. Cu alte cuvinte, dacă încetați să efectuați plățile pe HELOC, vă trimiteți în lipsă, îți poți pierde casa.
Un HELOC are o dobândă variabilă, ceea ce înseamnă că rata poate crește sau scădea de-a lungul anilor. Ca urmare, plata minimă poate crește pe măsură ce ratele cresc. Cu toate acestea, unii creditori oferă o rată fixă a dobânzii pentru liniile de credit cu capital propriu. De asemenea, rata oferită de creditor, la fel ca și în cazul unui împrumut cu capital propriu, depinde de solvabilitatea dvs. și de cât de mult vă împrumutați.
Perioade de tragere și rambursare
Termenii HELOC au două părți. Prima este o perioadă de tragere, în timp ce a doua este o perioadă de rambursare. The perioada de tragere la sorti, timp în care puteți retrage fonduri, ar putea dura 10 ani, iar perioada de rambursare ar putea dura încă 20 de ani, făcând HELOC un împrumut de 30 de ani. La sfârșitul perioadei de extragere, nu mai puteți împrumuta bani.
În timpul perioadei de extragere a HELOC, mai trebuie să efectuați plăți, care de obicei sunt doar cu dobândă. Ca urmare, plățile în timpul perioadei de tragere tind să fie mici. Cu toate acestea, plățile devin substanțial mai mari pe parcursul perioadei de rambursare, deoarece suma principală împrumutată este acum inclusă în programul de plată împreună cu dobânda.
Este important de reținut că trecerea de la plăți numai cu dobândă la plăți complete, principal și dobândă poate fi un șoc, iar împrumutații trebuie să bugeteze pentru acele plăți lunare crescute.
Plățile trebuie efectuate pe un HELOC în timpul perioadei de extragere, care de obicei se ridică la doar dobânda.
Plățile trebuie efectuate pe un HELOC în timpul perioadei de extragere, care de obicei se ridică la doar dobânda.
Pro și contra HELOC
Alegeți cât de mult (sau puțin) să utilizați din linia dvs. de credit
Ratele variabile ale dobânzii înseamnă că rata dobânzii (și plățile) ar putea scădea dacă creditul dvs. se îmbunătățește sau ratele dobânzilor de pe piață scad (mai puțin probabil)
Rată mai mică a dobânzii față de alte opțiuni pentru a obține numerar (cum ar fi împrumuturi personale/carduri de credit)
Linie de credit disponibilă pentru situații de urgență
Plățile fluctuează, ceea ce face mai dificilă bugetarea
Ratele variabile ale dobânzii înseamnă că rata dobânzii (și plățile) ar putea crește dacă creditul tău scade sau ratele dobânzilor de pe piață cresc (mai probabil)
Este posibil să vă pierdeți casa dacă nu puteți efectua plăți
Ușor de cheltuit prin impuls până la limita dvs. de credit
HELOC-urile vă oferă acces la o linie de credit variabilă, cu dobândă scăzută, care vă permite să cheltuiți până la o anumită limită. HELOC-urile sunt o opțiune potențial mai bună pentru persoanele care doresc acces la o linie de credit revolving pentru cheltuieli variabile și urgențe pe care nu le pot prevedea. De exemplu, a investitor imobiliar care dorește să folosească linia lor pentru achiziționarea și repararea proprietății, apoi să-și plătească linia după ce proprietatea este vândută sau închiriată și să repete procesul pentru fiecare proprietate, ar găsi un HELOC o opțiune mai convenabilă și mai simplificată decât un împrumut cu capital propriu. HELOC-urile permit împrumutaților să cheltuiască atât de mult sau cât de puțin din linia lor de credit (până la limita) pe cât aleg și pot fi o opțiune mai riscantă pentru persoanele care nu își pot controla cheltuielile în comparație cu un împrumut cu capital propriu.
Un HELOC are o rată a dobânzii variabilă, astfel încât plățile fluctuează în funcție de cât cheltuiesc debitorii în plus față de fluctuațiile pieței. Acest lucru poate face din HELOC o alegere proastă pentru persoanele cu venituri fixe care au dificultăți în gestionarea schimburilor mari în bugetul lor lunar.
Diferențele cheie
HELOC-urile pot fi utile ca împrumut pentru îmbunătățirea locuințelor, deoarece vă permit flexibilitatea de a împrumuta atât de mult sau cât de puțin aveți nevoie. Dacă se dovedește că aveți nevoie de mai mulți bani, îi puteți obține din linia dvs. de credit - presupunând că există încă disponibilitate - fără a fi nevoie să solicitați din nou un alt credit ipotecar.
Ar trebui să-ți pui o întrebare: Care este scopul împrumutului? Un împrumut cu capital propriu este o alegere bună dacă știți exact cât trebuie să vă împrumutați și cum doriți să cheltuiți banii. Când este aprobat, vi se garantează o anumită sumă, pe care o primiți integral atunci când împrumutul este avansat. Drept urmare, împrumuturile pe fonduri proprii pot ajuta cu cheltuieli mari, cum ar fi plata unui fond de colegiu pentru copii, remodelare sau consolidarea datoriilor.
În schimb, un HELOC este o alegere bună dacă nu sunteți sigur de cât veți avea nevoie să împrumutați sau când veți avea nevoie de el. În general, vă oferă acces continuu la numerar pentru o perioadă stabilită – uneori până la 10 ani. Puteți să vă împrumutați pe linia dvs., să o rambursați în totalitate sau parțial, apoi să împrumutați acei bani din nou mai târziu, atâta timp cât vă aflați încă în perioada de extragere a HELOC.
Cu toate acestea, o linie de credit de capital este revocabilă, la fel ca un card de credit. Dacă situația ta financiară se înrăutățește sau a casei tale valoare de piață refuză, atunci creditorul dumneavoastră ar putea decide să scadă sau să închidă linia de credit. Deci, deși ideea din spatele unui HELOC este că puteți atrage din fonduri pe măsură ce aveți nevoie de ele, capacitatea dvs. de a accesa acești bani nu este un lucru sigur.
Considerații speciale
Este important de reținut că obținerea unui HELOC poate fi mai dificilă în 2021: în 2020, două bănci majore — Wells Fargo și JPMorgan Chase — au înghețat noile HELOC ca o consecință a pandemiei de coronavirus. Alte bănci ar putea bloca creditul în viitor.
Piețele HELOC
Nu vedem nicio tendință pe piața HELOC care să meargă pe drumurile lui Wells Fargo și Chase. De fapt, piața HELOC devine mult mai agresivă în oferta lor și slăbește unele linii directoare. Anticipăm că băncile vor deveni puțin mai conservatoare cu privire la max împrumut la valoare ratele de levier atunci când văd că valorile caselor încep să scadă.
—Shmuel Shayowitz, președintele Finanțare aprobată
Inițial a existat o oarecare confuzie cu privire la faptul dacă proprietarii de case ar putea scădeți dobânda din împrumuturile lor de capital propriu și din HELOC pe declarațiile lor fiscale în urma trecerii la Tax Cuts and Jobs Act (TCJA). Spre deosebire de înaintea legii, proprietarii de case nu pot deduce dobânda pentru împrumuturile cu capital propriu și HELOC, decât dacă fondurile sunt utilizate pentru „cumpăra, construiți sau îmbunătățiți substanțial” casa dvs., iar banii pe care îi cheltuiți pentru astfel de îmbunătățiri trebuie cheltuiți pe proprietatea care servește drept capital pentru împrumut.
Cu alte cuvinte, nu mai poți deduce dobânda din aceste împrumuturi dacă folosești banii pentru a plăti facultatea copilului tău sau pentru a elimina datorii. Legea se aplică pentru anii fiscali până în 2025. Deducerile sunt limitate la dobânda la împrumuturile calificate de 750,000 USD sau mai puțin (375,000 USD pentru cineva care este căsătorit care depune separat). Există reguli suplimentare, mai ales dacă aveți și o primă ipotecă, așa că asigurați-vă că consultați un expert fiscal înainte de a utiliza această deducere.
Când este mai bun un împrumut cu capital propriu decât o linie de credit cu capital propriu (HELOC)?
Un împrumut cu capital propriu este o varianta mai buna decât o linie de credit pentru capital propriu (HELOC) dacă:
- Știți exact suma de care aveți nevoie pentru o cheltuială fixă.
- Doriți să vă consolidați datoria, dar nu doriți să accesați o nouă linie de credit și riscați să creați mai multe datorii.
- Traiești cu un venit fix și ai nevoie de o plată lunară stabilită, care să nu fluctueze.
Când este un HELOC mai bun decât un împrumut cu capital propriu?
Un HELOC este o opțiune mai bună decât un împrumut cu capital propriu dacă:
- Aveți nevoie de o linie de credit revolving de la care să vă împrumutați și să plătiți cheltuielile variabile.
- Doriți o linie de credit disponibilă pentru urgențe viitoare, dar nu aveți nevoie de numerar acum.
- Sunteți deliberat în cheltuielile dvs. și puteți controla cheltuielile de impuls și un buget variabil.
Care îmi aduce bani mai repede: un HELOC sau un împrumut cu capital propriu?
Dacă aveți nevoie de bani cât mai repede posibil, un HELOC se va procesa, în general, puțin mai repede decât un împrumut cu capital propriu. Mai mulți creditori fac publicitate pe termene de procesare a împrumutului cu capital propriu de la două până la șase săptămâni, în timp ce unii creditori fac publicitate că HELOC-urile lor se pot închide în mai puțin de 10 zile. Ora reală de închidere va fluctua în funcție de suma împrumutată, valoarea proprietății și bonitatea împrumutatului.
Care este o alternativă bună la un HELOC sau un împrumut cu capital propriu?
Puteți utiliza a refinanțarea încasării, o refinanțare standard sau a împrumut de la 401(k) dacă aveți nevoie de o sumă forfetară mare pentru o cheltuială fixă. Dacă doriți acces la o linie de credit cu o dobândă scăzută, atunci un card de credit cu a 0% rata anuală procentuală (DAE) dobândă promoțională are o dobândă chiar mai bună decât un HELOC, cu condiția să o plătiți înainte de expirarea perioadei de introducere a ratei. Dacă nu vă deranjează ratele dobânzilor puțin mai mari și doriți să evitați riscul executării silite, atunci o imprumut personal este o alternativă solidă. Fiecare opțiune are argumente pro și contra și trebuie luată în considerare cu atenție.
Care sunt cerințele pentru un HELOC sau un împrumut cu capital propriu?
În general, împrumutații fie pentru un împrumut HELOC, fie pentru un împrumut cu capital propriu au nevoie de:
- Mai mult de 20% capital în casa lor
- Un scor de credit mai mare de 600
- Istoric stabil, verificabil al veniturilor de peste doi ani
Este posibil să fiți aprobat fără a îndeplini aceste cerințe, trecând prin creditori specializați în debitori cu risc ridicat, dar așteptați-vă să plătiți dobânzi mult mai mari. Dacă sunteți un debitor cu risc ridicat, poate fi o idee bună să căutați a consiliere de credit serviciu pentru consiliere și asistență înainte de a vă înscrie pentru un împrumut HELOC cu dobândă ridicată sau un împrumut cu capital propriu.
Linia de jos
Rețineți că doar pentru că vă puteți împrumuta împotriva capitalului propriu al casei dvs nu înseamnă că ar trebui. Dar, dacă este necesar, trebuie să luați în considerare mulți factori atunci când decideți care este cea mai bună modalitate de a vă împrumuta: cum veți folosi banii, ce s-ar putea întâmpla cu ratele dobânzilor, planurile dvs. financiare pe termen lung și toleranta la risc și ratele fluctuante.
Unii oameni nu se simt confortabil cu rata variabilă a dobânzii a HELOC și preferă împrumutul cu capital propriu pentru stabilitatea și predictibilitatea plăților fixe și pentru a ști cât de mult datorează.
Cu toate acestea, dacă nu sunteți sigur cu privire la suma necesară și vă simțiți confortabil cu rata variabilă a dobânzii, atunci un HELOC ar putea fi cel mai bun pariu. La fel ca în cazul oricărui produs de credit, este important să nu vă extindeți prea mult și să împrumutați mai mult decât puteți plăti înapoi, deoarece casa dvs. este garanția împrumutului.
Sursa: https://www.investopedia.com/mortgage/heloc/home-equity-vs-heloc/?utm_campaign=quote-yahoo&utm_source=yahoo&utm_medium=referral&yptr=yahoo