Iată cât de mult te-ar economisi un credit ipotecar pe 40 de ani în fiecare lună față de un împrumut pe 30 de ani. Și costul final.

Mai jos este un exemplu despre cum ar putea arăta plățile pentru un împrumut ipotecar cu rată fixă ​​pe 40 de ani, în comparație cu împrumuturile tipice pe 30 și 15 ani.

Jacob Passy a explicat că discuțiile dintre agențiile guvernamentale cu privire la împrumuturile ipotecare pe 40 de ani s-au concentrat până acum pe modificările împrumuturilor pentru debitorii care se confruntă cu dificultăți pentru a-și actualiza plățile. Dar acest lucru ar putea indica calea către acceptarea largă și disponibilitatea împrumuturilor pe 40 de ani pentru toți cumpărătorii de case.

Citi: Serios, un credit ipotecar pe 40 de ani? Un oficial Fed crede că este o idee bună. Dar alții spun că este o propunere riscantă.

SUA au o piață de credit ipotecar incredibil de lichidă, condusă de Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
și Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
care cumpără marea majoritate a creditelor noi, le împachetează și vând investitorilor titluri garantate cu ipoteci. Cei doi giganți ai creditelor ipotecare, care au fost luate sub tutelă guvernamentală în 2008, au stabilit standardele de subscriere a creditelor pentru împrumuturile pe care le cumpără. Ambii au participat deja la programe de modificare a împrumuturilor ipotecare existente la termene de 40 de ani pentru debitorii cu probleme, și ambii ar fi implicați dacă împrumuturile pe 40 de ani ar fi disponibile pe scară largă pentru cumpărătorii de case.

Avantajele potențiale ale unui împrumut pe 40 de ani

Avantajul potențial evident al unui împrumut pe 40 de ani este o plată lunară mai mică. Înainte de a face comparații între termenele de împrumut, iată un grafic de la Federal Reserve Bank of St. Louis, care arată mișcarea prețurilor medii de vânzare a caselor din SUA începând cu 1970:

Cea mai recentă estimare a St. Louis Fed pentru prețul mediu de vânzare a caselor în SUA a fost publicată pe 26 ianuarie și a fost de 408,100 USD, iar exemplele noastre se bazează pe acest număr. Graficul cu mai multe decenii arată o mulțime de retrageri pentru piață, inclusiv cea lungă și dureroasă din primul trimestru al anului 2007 până în primul trimestru al anului 2009, dar, în rest, direcția graficului este destul de clară, mai ales când se ia în considerare durata majorității creditelor ipotecare. împrumuturi.

Lăsând deoparte programele speciale pentru împrumutații cu venituri mici, care pot avea cerințe mici de plată în avans, exemplele noastre vor presupune un avans de 20% de 81 USD pentru o sumă de împrumut de 620 USD.

Este posibil ca prețul median național să nu se aplice unei zone în care doriți să cumpărați o casă, dar ar trebui să servească bine pentru a ilustra diferențele dintre termenii împrumutului și pentru a arăta modul în care ponderea plăților împrumutului față de principal și dobândă se schimbă în timp.

Ratele dobânzilor și plățile de amortizare a împrumuturilor

Întrucât piața actuală de finanțare ipotecară din SUA este dominată de împrumuturi ipotecare cu rată fixă ​​pe 30 și 15 ani, le vom compara pe ambele cu un ipotetic împrumut pe 40 de ani. Sunt disponibile și împrumuturi ipotecare cu rată ajustabilă. Cu toate acestea, acestea au perioade fixe inițiale diferite.

O miscare mare: Ratele ipotecare trec peste 4.5% - iată ce trebuie să știe cumpărătorii de case

De asemenea, merită luat în considerare faptul că, în ciuda creșterii recente a ratelor dobânzilor, ratele împrumuturilor rezidențiale sunt încă la niveluri scăzute istoric.

Iată graficul lui Freddie Mac care arată mișcarea ratelor creditelor ipotecare pe 30 de ani din aprilie 1971, cu împrumuturi pe 15 ani adăugate în 1991 și rate ajustabile ale împrumuturilor adăugate în 2005:

Potrivit sondajului lui Freddie pentru săptămâna încheiată la 31 martie 2022, rata medie a dobânzii pentru un împrumut pe 30 de ani a fost de 4.67%, iar media pentru un împrumut pe 15 ani a fost de 3.83%.

Următoarele exemple de plată nu reflectă taxele sau punctele de inițiere sau alte taxe pentru diferite servicii în timpul procesului de inițiere a împrumutului. Plățile împrumutului exclud, de asemenea, impozitele pe proprietate și primele de asigurare, care sunt în mod obișnuit escrow și colectate de administratorul de împrumut ca parte a plății lunare totale.

Pentru împrumutul pe 40 de ani, folosim aceeași rată a dobânzii ca un împrumut pe 30 de ani. Un motiv pentru aceasta este că nu există o medie disponibilă pentru o piață de cumpărare de locuințe sau refinanțare de 40 de ani care nu există încă.

Un alt motiv este că un împrumut pe 40 de ani nu ar avea neapărat o rată mai mare decât un împrumut pe 30 de ani. (De la 1 aprilie, randamentul obligațiunilor de trezorerie americane pe 20 de ani
TMUBMUSD20Y,
2.618%
a fost de 2.59%, ceea ce a fost mai mare decât randamentul de 2.44% al obligațiunilor de trezorerie pe 30 de ani
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

O plată cu amortizare a împrumutului este cea care rambursează soldul principal al unui împrumut pe durata împrumutului. Așadar, plățile inițiale ale împrumutului sunt puternic ponderate față de dobândă, iar plățile către sfârșitul împrumutului sunt ponderate puternic față de principal.

Iată o comparație a plăților lunare a principalului și a dobânzilor pentru împrumutul nostru ipotetic pe 40 de ani și împrumuturile pe 30 și 15 ani de 326,480 USD, pe baza unui avans de 20% pentru o achiziție de locuință de 408,100 USD, prețul median național conform cele mai recente date disponibile de la St. Louis Fed:

Toate cifrele în dolari au fost rotunjite.

Tabelul prezintă comparații ale dobânzii totale plătite pe durata fiecărui împrumut. În mod evident, dobânzile totale sunt mai mari pe măsură ce termenele devin mai lungi. Există însă și comparații pentru primii cinci ani și primii 10 ani de plăți a dobânzilor pentru fiecare împrumut și comparații ale sumei capitalurilor proprii acumulate în primii cinci și 10 ani, inclusiv avansul.

În acest exemplu, suma dobânzii plătite pe durata împrumutului de 40 de ani ar depăși suma împrumutului. Se apropie de dublarea prețului casei.

De asemenea, puteți vedea că, cu împrumutul pe 15 ani, veți acumula capitaluri proprii de aproape 70% din prețul de cumpărare după 10 ani.

Avantaje și dezavantaje

Împrumutul pe 40 de ani are cea mai mică plată lunară de 1,504 USD. Dar reprezintă „economii” de doar 183 USD pe lună din împrumutul pe 30 de ani. Când luăm în considerare prețul total al casei din acest exemplu, adăugarea a încă 10 ani la durata de viață a împrumutului pare un preț ridicat pentru a reduce plata cu mai puțin de 200 USD pe lună.

Este ușor de spus că pentru cineva care cumpără o casă, împrumutul pe 40 de ani nu pare a fi o afacere atât de bună. Dar pentru un proprietar care se luptă să-și facă plățile lunare și căruia i se oferă o modificare a împrumutului pe 40 de ani, plata mai mică ar putea face toată diferența.

Comparația numerelor de 30 de ani și de 15 ani este mai extremă. Plata lunară pentru împrumutul pe 15 ani este cu 700 USD mai mare. Unii cumpărători de locuințe își pot permite o plată mai mare. Avantajele împrumutului pe 15 ani sunt că dobânda totală plătită pentru împrumutul este de 103,218 USD, comparativ cu 289 USD pentru împrumutul pe 970 de ani. Cincisprezece ani par să treacă repede și este un sentiment palpitant să nu mai faci plăți.

Puteți efectua propriile comparații între împrumuturile pe 15 și 30 de ani, precum și alte perioade și împrumuturi cu rată ajustabilă folosind MarketWatch Calculator ipotecar.

Un contraargument la împrumutul pe 15 ani ar putea include oportunități pierdute. Împrumutul pe 30 de ani are o rată a dobânzii de 4.67% și ne-am putea aștepta pe termen lung să beneficieze de o rată de rentabilitate mult mai mare dintr-o investiție amplă la bursă. Dar asta ridică întrebarea dacă cei 700 de dolari în numerar lunar eliberați de împrumutul pe 30 de ani vor fi investiți. Ar putea fi tentant să cheltuiți acești bani pe un vehicul mai scump decât ați cumpăra altfel.

Decizia privind casa să cumpere și decizia privind termenul de împrumut trebuie să țină cont de nevoile unei familii, inclusiv de spațiu, economii și investiții pentru pensie și educație, precum și nenumărate cheltuieli ale gospodăriei.

Un cumpărător de locuințe ar trebui să înțeleagă cel puțin cum funcționează diferitele tipuri de împrumut.

Sapă mai adânc în amortizare

Privind defalcarea amortizării este un alt mod de a ilustra cât plătiți pentru a vă finanța casa. De exemplu, cu împrumutul pe 30 de ani, dobânda reprezintă 1,271 USD din prima plată lunară 1,687 USD (din nou, cifra este rotunjită). Iată o comparație a părții principale a plății lunare a împrumutului pentru cele trei tipuri de împrumut în timpul primei luni și mai jos:

Împreună, tabelele arată cu cât de repede este achitat soldul creditului (sau se acumulează capitalul propriu) cu perioadele de împrumut mai scurte.

Gânduri finale și un avertisment

Când cumpărați o casă, în special prima dvs. casă, totul trebuie să fie pe masă. O discuție pe termen lung ar trebui să cuprindă toate obiectivele și nevoile financiare majore, inclusiv economisirea la pensie, educația, cheltuielile medicale viitoare și chiar ce mașini, camioane sau SUV-uri intenționați sau trebuie să cumpărați. De asemenea, s-ar putea să aruncați o privire atentă la estimarea inițială a spațiului de care aveți nevoie. Cât din asta este pentru depozitare? Ce depozitezi? Dacă depozitați mai puțin, s-ar putea să plătiți mai puțin.

Achizițiile de vehicule sunt de obicei finanțate și, pentru multe cupluri, pot prezenta plăți lunare care se apropie de plățile lunare ale împrumutului pentru locuință. Așa că este necesară o privire dură în oglindă. Există atât de multe nevoi diferite care trebuie luate în considerare atunci când achiziționați un vehicul, inclusiv munca - s-ar putea să aveți nevoie de un camion scump. Sau ar putea fi nevoie să fii văzut conducând o mașină drăguță de model târziu pentru a face o impresie bună dacă vindeți imobiliare, de exemplu.

Dar unii oameni ar putea să întârzie achiziția unui vehicul nou, ceea ce poate reduce presiunea atunci când iau ceea ce ar putea fi o decizie de finanțare a casei de mai multe decenii.

Avertizare de șoc

Taxele pe proprietate sunt calculate în moduri diferite, în funcție de statul în care locuiți. În unele state, taxele se bazează pe prețul de vânzare a casei sau pe estimarea actuală a evaluatorului impozitului pe proprietate cu privire la valoarea unei locuințe, cu creșteri anuale posibil limitate la procente mici. Acest lucru ar putea însemna că un cumpărător de locuință va plăti impozite pe proprietate mult mai mari decât le plătea vânzătorul.

La începutul procesului de decizie de cumpărare a casei, asigurați-vă că vă faceți propria estimare a impozitelor pe proprietate, mai degrabă decât să vă bazați pe estimarea creditorului sau a companiei de titlu, care se poate baza pe impozitele pe proprietate din anul precedent. Puteți contacta evaluatorul imobiliar din județ pentru asistență cu această estimare.

Un alt factor de luat în considerare este asigurarea pentru proprietar, inclusiv o acoperire suplimentară care poate fi necesară dacă vă aflați într-o zonă inundabilă sau într-o zonă predispusă la alte pericole, cum ar fi uraganele. Dacă vă mutați spre sud dintr-un stat din Nord-Est sau Midwest, de exemplu, s-ar putea să întâlniți o piață de asigurări mult diferită – și mult mai scumpă – decât cea cu care v-ați confruntat anterior.