Limitele de împrumut GSE sunt acum peste 1 milion USD

Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor (FHFA) tocmai a anunțat limitele de împrumut conform GSE vor depăși 1 milion USD pentru prima dată. Într-o engleză simplă, acest anunț înseamnă că în 2023 Fannie MaeFNMA
iar Freddie Mac va putea, pentru prima dată, să cumpere credite ipotecare pentru locuințe care depășesc 1 milion de dolari.

Acest nou limita mai mare de 1,089,300 USD se va aplica numai piețelor „cost ridicat”., dar limitele împrumuturilor GSE cresc în general. Majoritatea zonelor geografice ale Statelor Unite vor avea limite de împrumut de 726,000 USD în 2023, în creștere de la 647,200 USD în 2022. (Pentru consemnare FHA are limite de împrumut la fel de mari.)

Oricine se gândește „Aceste cifre par îngrozitor de mari” este pe drumul cel bun.

Chiar și limita „obișnuită” de 726,000 USD este cu mult peste 455,000 USD, prețul mediu de vânzare (în prezent ridicat) pentru casele din Statele Unite. Deci, aceste limite ridicate sunt una dintre găurile din povestea spusă de cei care insistă că politica federală de locuințe este de a ajuta oamenii săraci să obțină locuințe, mai degrabă decât de a maximiza numărul de credite ipotecare pe care industria financiară le poate scrie.

Permiterea sprijin federal pentru credite ipotecare pentru case de vacanță, case secundare, proprietăți de investiții și refinanțare în numerar, precum și pentru cumpărătorii „prima dată” care au locuințe deținute anterior și pentru cei care câștigă venit peste medie, sunt doar câteva dintre acele găuri. Dar mă abat.

Aceste limite de împrumut ar fi trebuit să fie reduse sistematic în ultimele două decenii, împreună cu mărite taxe g care ar fi pus toate zonele geografice pe același picior. Eșecul de a schimba acest sistem a însemnat că, pe măsură ce prețurile locuințelor au crescut, sprijinul federal pentru creditele ipotecare a crescut odată cu acestea, alimentând astfel creșteri suplimentare ale prețurilor.

Foarte puțini oficiali guvernamentali au recunoscut măcar această problemă.

Oricum, depășirea pragului de milioane de dolari ar trebui cel puțin să atragă atenția asupra acestei probleme de politică. Wall Street Journal pare plin de speranță, raportând „Este probabil ca limitele mai mari să reînnoiască o dezbatere despre cât de mare este un credit ipotecar prea mare pentru a fi susținut de guvern.” Dar chiar nu a existat o mare dezbatere în ultimii peste 15 ani.

În cel mai bun caz, câțiva membri ai Congresului din zonele „cost mare” ale țării – există aproximativ 100 de astfel de județe în peste o duzină de state - avea a recunoscut problema și a cerut taxe mai mari în loc de limite mai mici. Indicii despre asta nu-dezbaterea apar în recentul fostului director FHFA Ed DeMarco comentarii pentru Wall Street Journal:

Poate că limita de împrumut care depășește efectiv 1 milion de dolari va atrage atenția cuiva și va provoca cel puțin o discuție politică atât de necesară despre amprenta guvernului pe piața creditelor ipotecare.

DeMarco are dreptate. Discutia is foarte nevoie. Din păcate, aproape că nu s-au înregistrat progrese pe acest front în ultimele decenii. Indiferent de ce partid politic controla Congresul sau Casa Albă, oficialii guvernamentali au extins constant amprenta federală pe piața creditelor ipotecare.

De exemplu, guvernul a dominat piața secundară a creditelor ipotecare încă de la criza financiară din 2008, GSE-urile fiind încă sub tutela guvernamentală. Puțini își amintesc însă că situația nu era cu mult diferită înainte de criză. Din 1996 la 2007, Cota anuală a lui Fannie și Freddie din piața totală a garanțiilor ipotecare (MBS) a fost în medie de 60 la sută, cu doar aproximativ 10 puncte procentuale mai mică decât cota post-criză.

În timp ce acest tip de cotă de piață nu pare să deranjeze pe nimeni în Washington, charterul lui Fannie prevede că operațiunile lor de pe piața secundară „ar trebui să se desfășoare în astfel de condiții care să prevină în mod rezonabil utilizarea excesivă a facilităților corporației.” Carta lui Freddie include un limbaj aproape identic.

Poate că această problemă de tipul statului de drept este prea obscură pentru ca aleșilor să le pese.

Dacă da, ei s-ar putea baza doar pe niște fapte de finanțare a locuințelor ușor de relatat, care coincid cu o mai mare implicare federală. De exemplu, rata de proprietate în SUA este aproape exact unde era înainte de dependența extinsă de Fannie și Freddie; aprecierea pretului casei are a depășit constant veniturile creștere, iar contribuabilii au fost forțați să plătească sute de miliarde de dolari în salvari.

Fannie și Freddie (împreună cu FHA) au ajutat la combustibil mai multe datorii ipotecare, cu mai putine capitaluri proprii, pt locuințe la prețuri mai mari. Aceste politici au fost deosebit de dăunătoare pentru familiile cu venituri mici, si tot americanul tipic trebuie să demonstreze pentru sistemul existent de finanțare a locuințelor este o datorie excesivă, costuri ridicate ale locuințelor, prețurile volatile ale locuințelor, suprareglementare și o serie de salvari federale.

Politicile federale au exclus, de asemenea, întreprinderile din sectorul privat care ar fi putut contribui la construirea unui sistem mai durabil, poate cu opțiuni mai diverse de creditare și asigurare.

După cum subliniez în capitolul privind proprietatea asupra casei Împuternicirea noului muncitor american, o carte viitoare editată de colegul meu Scott Lincicome, politicile federale au pus în pericol capacitatea muncitorilor de a construi bogăție și de a acumula active, în special pe piețele muncii agitate. Datoria pe termen lung, cu capitaluri proprii reduse este un joc de noroc, indiferent de activul de bază.

Soluția ideală ar fi eliminarea completă a guvernului federal din industria finanțării locuințelor. În timp ce o astfel de schimbare s-a dovedit dificilă din punct de vedere politic, Congresul ar putea implementa orice număr de reforme incrementale care pur și simplu îndreaptă sistemul de finanțare a locuințelor într-o direcție mai bună.

Nu mai susținerea federală a caselor de un milion de dolari pare a fi un loc bun de început.