Politicile federale privind locuințele fac mai ușor să obțineți un împrumut, dar să nu fiți proprietar

Săptămâna trecută am depus mărturie la audierea Comitetului pentru Servicii Financiare a Camerei Boom și declin: inegalitatea, proprietatea și impactul pe termen lung al pieței de locuințe fierbinți. Nu a fost prima dată când am depus mărturie...sau scris—despre aceste subiecte, așa că nu am fost deloc surprins de cât de mulți martori (și membri ai Congresului) vor să arunce și mai mulți bani altora în așa-numita lipsă de locuințe.

Dar având în vedere comentariile reprezentantului Ed Perlmutter (D-CO), vreau să păstrez dosarul clar.

Potrivit lui Perlmutter (la aproximativ marca 2:55), nu vreau să fac nimic în ceea ce privește oferta de locuințe și vreau să „reduc cererea, asigurându-mă că oamenii nu au numerar”. Dar aceasta este o descriere inexactă a ceea ce am sugerat.

Nu am nicio problemă cu construirea mai multor locuințe, fie că sunt case unifamiliale sau apartamente. Problema este că locuințele este întotdeauna oarecum limitată în oferta. În multe locații în care oamenii doresc să locuiască, pur și simplu nu există suficient teren pentru a crește considerabil oferta.

O parte din această penurie se datorează restricțiilor de zonare de stat și locale, cum ar fi cele care țin apartamentele înalte departe de majoritatea cartierelor suburbane. Acele cartiere sunt dominate de case unifamiliale și vor rămâne așa. Pur și simplu nu mai sunt prea multe terenuri libere în cele mai dorite zone urbane și suburbane, așa că chiar și ridicarea tuturor restricțiilor de zonare nu va aduce schimbări enorme în curând.

Oricum, este nevoie de timp pentru a construi noi unități de locuințe, iar oamenii nu pot merge să ia una de la Walmart. (Da, este posibil să cumpărați un hambar sau un hambar mic de la Home Depot.)

O altă problemă este că, în general, oamenii trebuie să plătească pentru cheltuieli mari pe perioade lungi de timp, iar capacitatea de a efectua aceste plăți în mod constant depinde de o mulțime de factori economici și sociali. Mulți dintre acești factori nu au nicio legătură directă cu politica de finanțare a locuințelor.

Așadar, deși sunt total pentru construirea mai multor case și apartamente, adevărul este că guvernul federal poate face puțin, în afară de a se abține de la a înrăutăți constrângerile de aprovizionare și de a reduce oportunitățile economice. Cu toate acestea, din punct de vedere istoric, exact asta este ceea ce politici federale am făcut.

Politicile federale au stimulat constant cererea, facilitând obținerea de împrumuturi în toate zonele geografice ale țării, cu tendința către capitaluri proprii din ce în ce mai scăzute și termene de scadență mai lungi. Tot ceea ce a făcut vreodată această abordare este să împingă mai mulți oameni pe piață pentru a licita aceeași aprovizionare limitată. Și de multe ori a făcut acest lucru fără a ține cont de capacitatea persoanelor de a face față riscului ridicat al creditelor ipotecare pe termen lung, cu capitaluri proprii reduse, lăsând astfel oamenii cu mai multe datorii și cu locuințe mai puțin accesibile.

În mod uimitor, factorii de decizie federali rămân concentrați pe creșterea și mai mult a cererii, împingând mai mulți oameni, în special pe cei cu venituri mai mici, pe piață cu credite ipotecare uriașe.

Prezentul include adesea o versiune de reducere a decalajului de bogăție, deoarece locuințele reprezintă o mare parte din averea americanilor. Dar dacă vreun membru al Congresului ar propune creșterea averii oamenilor săraci prin subvenționarea conturilor în marjă pentru a paria pe acțiuni, propunerea ar fi luată de râs de la Capitol Hill. Totuși, echitate piețele și prețurile caselor au expus volatilitate similară— adică un risc financiar similar — de zeci de ani.

Deci, ca să clarific, nu sunt în favoarea luării banilor oamenilor.

Sunt, totuși, în favoarea ca ei să-și păstreze mai mulți bani și să decidă singuri când este momentul potrivit să își asume datorii. Cu alte cuvinte, spun că a trecut cu mult timpul ca guvernul federal să nu mai facă atât de ușor obținerea de credite ipotecare pe termen lung cu capitaluri proprii reduse. În mod clar, această abordare nu atinge rezultatele – făcând locuințele mai accesibile – atât de mulți membri ai Comitetului pentru servicii financiare ale Camerei pretind că își doresc.

De fapt, nu are sens să mărturisești că accesibilitatea este scopul principal în timp ce faci tot ceea ce se știe pentru a realiza opusul. Pana si președintele Asociației Naționale a Brokerilor Imobiliari recunoaște (A se vedea marca 2:55:56) că „cererea este mult mai mare decât oferta în acest moment”, așa că chiar și continuarea aceluiași nivel de politici federale care stimulează cererea va pune presiune în creștere asupra prețurilor.

Pe termen lung, soluția pentru prețurile ridicate la locuințe nu poate fi pur și simplu creșterea ofertei, deoarece politica federală ar fi în continuare stimularea cererii, lucru care este mult mai ușor de făcut decât creșterea ofertei.

În loc să permită deciziilor indivizilor privind adăposturile să evolueze în funcție de circumstanțele lor economice, politica federală le-a spus oamenilor să uite de aceste circumstanțe și să facă împrumuturi mai mari cu mai puțini bani pentru un avans. Această abordare eșuează adesea pentru împrumutat - doar întrebați milioanele care au trecut prin executări silite după ascensiunea lui Fannie și Freddie - precum și pentru toți cei care încearcă să economisească pentru a deveni mai siguri înainte de a lua un împrumut uriaș.

Ceea ce este atât de uluitor este antecedentele atroce din exact aceleași prescripții de politică pe care toți omologii mei auditori și majoritatea democraților din serviciile financiare ale Camerei le cer acum.

Administrația federală pentru locuințe din era New Deal creat redlining și cartiere segregate, a prelungit termenele ipotecare și a împins avansurile cu mult sub 20 la sută. GSE-urile au fost create apoi la sfârșitul anilor 1960 (ca un truc al bugetului, pentru cât valorează), dar rata de proprietate abia a crescut. Strategia din 1994 a lui Bill Clinton de a folosi GSE-urile pentru a crește rata, făcând și mai ușoară obținerea de credite ipotecare pe termen lung, cu capitaluri proprii reduse, a fost un dezastru neatenuat, iar rata proprietății negre a scăzut și mai mult după decenii de aceste politici. Mulți democrați doresc chiar să extindă cele mai abisale politici de locuințe din anii 1900, locuințe publice și subvenții pentru chirie.

Pe lângă aceste eșecuri evidente, politicile federale au exclus întreprinderile din sectorul privat care ar fi putut contribui la construirea unui sistem mai durabil. Companiile private ar putea, de exemplu, să ofere opțiuni mai diverse de creditare și asigurare dacă nu ar fi forțate să concureze cu guvernul federal. Dar guvernul federal domină piața.

Deci, nu, nu vreau să mă asigur că oamenii nu au bani ca să cumpere case. Dar vreau ca guvernul federal să nu mai ia banii oamenilor pentru a finanța mai multe programe federale și mai multe împrumuturi care, în cele din urmă, le iau și mai mulți bani.