(Bloomberg) — Tulburările de la proprietățile cu trofee din Londra și Frankfurt oferă o privire asupra pagubelor pe care le așteaptă investitorilor imobiliari europeni, care se confruntă cu cea mai bruscă inversare înregistrată.
Cele mai citite de la Bloomberg
De la un proces dificil de refinanțare pentru o clădire de birouri din City of London până la vânzarea tensionată a Turnului Commerzbank din centrul financiar al Germaniei, investitorii se străduiesc să găsească modalități de a reduce decalajele de finanțare, pe măsură ce piețele de creditare se confruntă cu creșterea rapidă a ratelor dobânzilor.
Verificarea realității va începe să aibă loc în săptămânile următoare, pe măsură ce creditorii din Europa obțin rezultatele evaluărilor de la sfârșitul anului. Scăderile puternice ale evaluărilor amenință să provoace încălcări ale acordurilor de împrumut, declanșând măsuri de finanțare de urgență, de la vânzări forțate până la pomparea de numerar proaspăt.
„Europa va trece prin marea relaxare a 10 ani de bani simpli”, a declarat Skardon Baker, partener la firma de capital privat Apollo Global Management. „Sunt de suferință și dislocare este în afara spectrului.”
Citește mai mult: Piața imobiliară globală se confruntă cu o spirală de datorii de 175 de miliarde de dolari
Împrumuturile, obligațiunile și alte datorii în valoare totală de aproximativ 1.9 trilioane de euro (2.1 trilioane de dolari) - aproape de dimensiunea economiei italiene - sunt garantate împotriva proprietății comerciale sau extinse proprietarilor din Europa și Marea Britanie, potrivit Autorității Bancare Europene, un sondaj realizat de Bayes. Business School și date compilate de Bloomberg.
Aproximativ 20% din aceasta, sau aproximativ 390 de miliarde de euro, vor ajunge la scadență în acest an, iar criza care se profilează marchează primul test real al reglementărilor concepute după criza financiară globală pentru a limita riscurile de creditare imobiliară. Aceste reguli ar putea ajunge să facă o corecție mai abruptă și mai bruscă.
„Cred că reevaluarea va avea loc mai repede decât în trecut”, a declarat John O'Driscoll, șeful afacerii cu active reale al unității de management al investițiilor a asigurătorului francez Axa SA. „Oamenii încep să fie expuși pe măsură ce valul scade.”
Creditorii europeni vor fi motivați de noile reglementări să acționeze mai agresiv cu privire la creditele neperformante. De asemenea, sunt într-o formă mai bună decât în timpul ultimei crize imobiliare în urmă cu mai bine de un deceniu, așa că ar putea fi mai puțin înclinați să permită problemelor să se agraveze. Asta pune sarcina asupra debitorilor.
În urma crizei financiare din 2008, majoritatea băncilor au fost reticente în a solicita credite neperformante, deoarece acest lucru ar fi dus la pierderi uriașe - o practică numită „extinde și pretinde”. Conform noilor reguli privind împrumuturile neperformante, creditorii vor trebui să prevadă pentru pierderile așteptate, mai degrabă decât acumulate. Asta înseamnă că sunt mai puțin motivați să stea bine și să spere ca valorile activelor să se recupereze.
Până acum evaluările nu au scăzut suficient, astfel încât datoria senior - împrumuturile deținute în general de bănci - să fie sub apă, dar asta s-ar putea schimba în curând. Proprietățile comerciale din Marea Britanie evaluate de CBRE Group Inc. au scăzut cu 13% anul trecut. Declinul s-a accelerat în a doua jumătate, brokerul înregistrând o scădere de 3% doar în decembrie. Analiștii de la Goldman Sachs Group Inc. au estimat că scăderea totală ar putea depăși 20%.
Băncile ar putea acționa apoi înainte ca prețurile să scadă în continuare și să riscă pierderi de credit, forțând proprietarii îndatorați să adopte alternative dificile. Problemele devin mai spinoase pentru cei care se confruntă cu scadențe ale datoriilor. Creditorii reduc valoarea unei proprietăți pe care sunt dispuși să o împrumute. Aceasta înseamnă că o evaluare mai mică ar putea acționa ca un dublu zgomot, crescând decalajul de finanțare.
„Apetitul băncilor este mai scăzut și va rămâne mai scăzut” până când există semne că piața a atins fundul, a spus Vincent Nobel, șeful de creditare bazată pe active la Federated Hermes Inc. Noile reglementări determină băncile să facă față creditelor neperformante „și o modalitate de a Rezolvarea problemelor este a face problema altcuiva.”
Suedia a fost până acum epicentrul crizei, prețurile locuințelor estimate să scadă cu 20% de la nivelurile de vârf. Firmele imobiliare cotate din țară au pierdut 30% din valoarea lor în ultimele 12 luni, iar banca centrală suedeză și Autoritatea de Supraveghere Financiară au avertizat în mod repetat asupra riscurilor care decurg din datoria proprietăților comerciale.
Scăderea valorilor imobiliare ar putea declanșa un „efect de domino”, deoarece cererile pentru mai multe garanții ar putea forța vânzarea în dificultate, potrivit Anders Kvist, consilier principal al directorului FSA.
Deși există unele zone de stabilitate, cum ar fi Italia și Spania, care au fost lovite mai puternic după criza financiară globală, Regatul Unit se prăbușește și există semne că Germania ar putea fi următoarea.
Pe partea bună, există mai multe opțiuni disponibile pentru investitorii în imobiliare. Entități precum fondurile de credit cu caracter închis s-au extins constant în ultimul deceniu. Colectiv, asigurătorii și alți creditori alternativi au avut o pondere mai mare a noilor împrumuturi imobiliare din Regatul Unit decât marile bănci ale țării în prima jumătate a anului trecut, potrivit sondajului Bayes.
În următoarele 18 luni, investitorii vor turna o sumă record de bani în așa-numitele fonduri oportuniste care fac pariuri imobiliare mai riscante, a declarat directorul executiv al Cantor Fitzgerald, Howard Lutnick, la Forumul Economic Mondial de la Davos săptămâna trecută. Tendința va ajuta la accelerarea revenirii pe piețele imobiliare comerciale, a spus el.
Aceste noi instrumente ar putea face ca tulburările să dureze mai scurtă decât în trecut, când băncile au păstrat împrumuturile neperformante ani de zile. Louis Landeman, un analist de credit la Danske Bank din Stockholm, se așteaptă ca resetarea să fie relativ ordonată, debitorii având suficient pentru a lua contra-măsuri.
„Oricine poate veni cu un mod creativ de a umple acel gol se va distra de minune”, a spus Mat Oakley, șeful de cercetare comercială la Savills.
–Cu asistența lui Anton Wilen, Antonio Vanuzzo, Damian Shepherd și Konrad Krasuski.
Cele mai citite din Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Sursa: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html