Chiria scade în timpul unei recesiuni? La ce se pot aștepta chiriașii și investitorii imobiliari

Intrebari cu cheie

• Doar pentru că există o recesiune nu înseamnă neapărat că prețurile chiriilor scad. De fapt, în timpul recesiunii din 2008, a fost exact opusul.
• Pe actuala piață de închiriere, am văzut că rata de creștere a prețurilor de închiriere a scăzut, dar acest lucru se traduce doar prin prețuri mai mici ale chiriei dacă vă aflați pe piețe selectate.
• Dacă sunteți un investitor imobiliar, probabil că știți să nu vă așteptați la o creștere perpetuă a prețurilor chiriilor. Această încetinire ar fi trebuit anticipată.

Pandemia a făcut ravagii pe piețele de închiriere din America. De la închiderile de afaceri care i-au împiedicat pe chiriași să obțină un venit, până la moratoriile de evacuare și până la migrațiile în masă care au însoțit oportunitățile de lucru la distanță, nimic nu pare ca în februarie 2020.

Există indicii că observăm o rată scăzută de creștere a prețurilor pentru chiriași în ultimele luni, dar asta nu se traduce neapărat în scăderi ale chiriei.

Deși nu există atât de multe indicii că trăim printr-o recesiune, în funcție de categoria dvs. de venit, s-ar putea să ne simțim ca și cum suntem. Cu toate acestea, dacă ne aflăm sau nu într-o recesiune ar putea să nu conteze, deoarece recesiunile nu înseamnă neapărat că prețurile chiriilor scad.

Chiria este o sursă de inflație persistentă

Creșterea chiriilor a făcut parte din ceea ce a determinat Fed va începe să crească ratele dobânzilor. Când începem să vedem creșteri semnificative ale chiriei, se numește „inflație lipicioasă”. Inflația lipită are loc atunci când prețurile cresc la cheltuielile care suferă modificări ale prețurilor în cicluri de 4.3 luni sau mai mult.

Aceasta înseamnă că durează mai mult pentru ca chiria să scadă odată ce crește. Este mai obișnuit să vezi că prețurile se stabilizează pentru o perioadă, decât să vezi că prețurile scad în termeni de dolari reali.

Costurile de închiriere au crescut cu 23.5% între octombrie 2019 și octombrie 2022, ceea ce anulează orice câștig pe care lucrătorii le-ar fi putut obține în ceea ce privește creșterea salariilor în timpul pandemiei. Şansele ca chiria să scadă suficient pentru a compensa această creştere istorică sunt scăzute.

Chiria scade în timpul unei recesiuni?

Este rar ca prețurile chiriei să scadă într-un mod care ar fi semnificativ pentru chiriaș. Când ne uităm la prețurile chiriei între 1940 și 2000, vedem o scădere ușoară între 1940 și 1950 a chiriei brute medii la nivel național. Apoi, au fost creșteri în deceniile următoare.

TryqDespre trusa de cheltuieli pentru infrastructură | Q.ai – o companie Forbes

Aceste date sunt specifice piețelor individuale. În funcție de locație, lucrurile se pot schimba. De exemplu, în state precum California, Hawaii și Maryland, prețurile chiriilor au înregistrat o scădere în dolari reali între 1990 și 2000.

Au fost destul de multe recesiuni între 1940 și 2000, dar ne putem uita și la 2008 pentru a evalua prețul chiriei în timpul unei recesiuni. Între 2007 și 2011, cei mai răi ani ai 2008 Recesiune, prețurile de închiriere au crescut.

Lucrurile nu s-au îmbunătățit după Marea Recesiune. Potrivit Oficiului de Responsabilitate Guvernamentală (GAO), între 2007 și 2017, încă trei milioane de gospodării au început să plătească mai mult de 30% din venit pentru chirie. Jumătate dintre ei și-au cheltuit peste 50% din venituri pe chirie.

În cele din urmă, nicio regulă strictă și rapidă nu spune că chiria trebuie să scadă în timpul unei recesiuni.

A scăzut chiria în ultimele luni?

Creșterile chiriilor de-a lungul pandemiei au fost istorice. Pe măsură ce oamenii s-au relocat, cererea în unele orașe și orașe cu bule de expansiune a explodat. Inflația și o piață imobiliară scăpată de sub control au condus la creșterea prețurilor la nivel național, dar migrațiile care au venit cu opțiunile de lucru la distanță au făcut ca creșterile prețurilor să fie mai dramatice în unele locații.

Începând cu sfârșitul verii 2022, rata de creștere a prețurilor a scăzut de la o lună la o lună. Unele dintre aceste scăderi ar putea fi atribuite schimbărilor sezoniere ale cererii și prețurilor, dar este prima dată când ritmul creșterilor a încetinit de când a început raliul.

Lucrurile nu par atât de fierbinți când micșorăm la prețurile de la an la an. Din noiembrie 2022, prețurile au crescut cu 7.4% la nivel național comparativ cu noiembrie 2021. La începutul lui 2022, aceste creșteri de la an la an au fost de două cifre, așa că e bine că nu mai sunt la fel de intense.

Cu toate acestea, acest lucru nu se traduce neapărat în prețuri mai mici pentru chiriași.

În unele zone, rata de scădere a fost suficient de semnificativă pentru a duce la mici reduceri ale prețului de închiriere. Acest lucru se întâmplă în primul rând în orașele cu bule de expansiune, unde economia locală nu a putut susține creșterile în timpul perioadei de mare cerere a migrațiilor pandemice.

Va scădea chiria în 2023?

Mare parte din ceea ce se întâmplă pe piața imobiliară este regională. În timp ce unele zone pot înregistra scăderi în dolari reali a prețurilor chiriilor, imaginea generală înclină spre o stare de stabilizare în care chiriile încetează să crească la rate alarmante, dar nu scad neapărat.

O parte din motivul pentru care se poate întâmpla stabilizarea este că constructorii s-au concentrat pe proprietăți multifamiliale. Pentru chiriașii care doresc să locuiască în apartamente mai degrabă decât în ​​case unifamiliale, inventarul în unele regiuni crește oferta pentru a satisface cererea.

Un alt motiv pentru care lucrurile pot încetini este că oamenii nu se mișcă la fel de mult. Au fost mai puțini oameni cumpararea locuintelor de când Fed a început creșterea ratelor în martie 2022, așa că mai puțini oameni părăsesc piața de închiriere. Acest lucru a contribuit la creșterea cererii în ultimele luni, ducând la creșterea prețurilor chiriilor.

În acest mediu, chiriașii sunt mai puțin probabil să se mute. Dacă și-au asigurat un contract de închiriere mai devreme în timpul pandemiei, rata pe care o plătesc acum este probabil mult mai mică decât orice ar putea găsi acum.

Acestea fiind spuse, dacă ați primit un nou contract de închiriere în ultimul an și prețurile au scăzut semnificativ, acest lucru vă poate determina să găsiți locuri de cazare mai ieftine odată ce noile închirieri au scăzut în termeni de dolari reali.

Ce înseamnă scăderea chiriilor pentru investitorii imobiliari?

Dacă chiriile ar scădea în termeni de dolari reali, este probabil ca pierderile să nu fie la fel de semnificative precum câștigurile realizate în ultimii ani. Deși s-ar putea simți ca o pierdere pe termen scurt, probabil că încă câștigați mai mulți bani decât ați avea în 2020. Acest lucru este probabil adevărat pentru cei care și-au cumpărat investițiile imobiliare înainte de pandemie.

Dacă vă gândiți să intrați în jocul imobiliar, scăderea chiriilor ar trebui să fie luată în considerare în ecuația dvs. atunci când cumpărați o casă sau o proprietate cu mai multe unități. Dar, rata lor potențială de scădere nu este probabil să elimine profitabilitatea unei proprietăți adecvate pe termen lung.

Acestea fiind spuse, rata de scădere va afecta diferite piețe în mod disproporționat. Veți dori să urmăriți în mod deosebit lucrurile dacă aveți proprietăți în locații care au experimentat variații uriașe ale cererii în primii doi ani, plus ai pandemiei.

A avea un portofoliu bine diversificat este deosebit de important atunci când unul dintre activele dvs. poate încetini sau scădea din punct de vedere al profitabilității. Puteți verifica Q.ai's Truse de investiții care acoperă multe industrii pentru a construi mai multă rezistență în portofoliul dvs. Q.ai oferă o opțiune foarte unică numită Protecția portofoliului care vă protejează câștigurile și vă reduce pierderile, indiferent de industria în care investiți.

Linia de fund

Biroul Național de Cercetare Economică (NBER) nu a declarat încă recesiune. Indiferent dacă trăim sau nu printr-o recesiune, cu siguranță ne confruntăm cu niște vremuri economice deosebite.

Nu contează dacă aceasta este o recesiune, deoarece acest tip de recesiune nu înseamnă neapărat o scădere a prețurilor chiriilor. Circumstanțele economice din jurul fiecărei recesiuni diferă, ceea ce înseamnă că rezultatul va varia.

Descărcați Q.ai astăzi pentru acces la strategii de investiții bazate pe inteligență artificială.