Sunteți confuz în legătură cu piața imobiliară? Iată ce se întâmplă

Încetinirea boom-ului imobiliar, altfel aprins, a fost uimitor de rapidă.

Piața imobiliară din SUA a crescut în timpul pandemiei, pe măsură ce persoanele aflate acasă au căutat noi locuri de locuit, impulsionate de ratele dobânzilor record scăzute.

Acum, agenții imobiliari care au raportat cândva rânduri de cumpărători în afara caselor deschise și războaie de licitații pe puntea din spate spun că casele stau mai mult și vânzătorii sunt forțați să-și coboare privirea.

Acest lucru îi face atât pe potențialii cumpărători, cât și pe vânzători să se întrebe unde se află.

„În vreme ce preocupările legate de recesiune afectează perspectivele consumatorilor, sondajul nostru arată că incertitudinea și-a făcut loc în mintea multor cumpărători”, a declarat Danielle Hale, economist șef la Realtor.com.

Iată care sunt factorii majori din spatele pieței de locuințe răsturnate.

Principalul factor al încetinirii este creșterea ratelor ipotecare. Rata medie la creditul ipotecar fix pe 30 de ani, care este de departe cel mai popular produs astăzi, reprezentând mai mult de 90% din toate cererile de credit ipotecar, a început anul acesta cu aproximativ 3%. Acum este puțin peste 6%, potrivit Mortgage News Daily.

Asta înseamnă că o persoană care cumpără o casă de 400,000 de dolari ar avea o plată lunară cu aproximativ 700 de dolari mai mare acum decât ar fi fost în ianuarie.

Ceilalți factori determinanți ai încetinirii sunt prețurile ridicate și oferta scăzută.

Prețurile sunt acum cu 43% mai mari decât erau la începutul pandemiei de coronavirus, conform indicelui național al prețurilor caselor S&P Case-Shiller. Oferta de locuințe de vânzare este în creștere, cu 27% la începutul lunii septembrie față de aceeași perioadă de acum un an, potrivit Realtor.com. Deși această comparație pare mare, încă nu este suficientă pentru a compensa lipsa de ani de zile de case de vânzare.

Stocul activ este încă cu 43% mai mic decât era în 2019. Noile listări au scăzut, de asemenea, cu 6% la sfârșitul lunii septembrie, ceea ce înseamnă că potențialii vânzători sunt acum îngrijorați, deoarece văd că mai multe case stau pe piață mai mult timp.

Paul Legere este un agent de cumpărători la Joel Nelson Group din Washington, DC. El se concentrează pe cartierul competitiv Capitol Hill și a spus că a văzut listele crescând cu 20 la 171 imediat după Ziua Muncii. Acum el numește piața „umflată”. Ca o comparație, doar 65 de case au fost scoase la vânzare în martie.

„Acesta este o creștere a inventarului foarte tradițională după Ziua Muncii și să vedem într-o săptămână și ceva cum va absorbi piața noul inventar va fi foarte grăitor”, a spus el. "Foarte."

Inventarul este afectat la nivel național, deoarece constructorii de case încetinesc producția din cauza mai puțini cumpărători potențiali care își vizitează modelele. Numărul de locuințe începute pentru casele unifamiliale a scăzut cu 18.5% în iulie comparativ cu iulie 2021, potrivit recensământului din SUA.

Sentimentul constructorilor de case pe piața unifamilială a căzut în teritoriu negativ în august pentru prima dată de la o scurtă scădere la începutul pandemiei, potrivit Asociației Naționale a Constructorilor de Case. Constructorii au raportat vânzări mai scăzute și trafic de cumpărători mai slab.

„Politica monetară mai strictă din partea Rezervei Federale și costurile de construcție persistente ridicate au dus la o recesiune a locuințelor”, a declarat economistul șef al NAHB, Robert Dietz, în raportul din august.

Cumpărătorii, însă, nu au dispărut în întregime, în ciuda pieței de vânzare încă scumpe și a pieței de închiriere la fel de scumpe.

„Datele indică faptul că unii cumpărători de locuințe găsesc avantaje sub forma unei competiții de răcire pentru un număr tot mai mare de opțiuni de locuințe de vânzare”, a spus Hale de la Realtor.com. „În special pentru cumpărătorii care devin creativi, cum ar fi prin explorarea piețelor mai mici, această toamnă ar putea aduce șanse relativ mai mari de a găsi o casă în limitele bugetului.”

Prețurile caselor încep în sfârșit să se răcească. Acestea au scăzut cu 0.77% din iunie până în iulie, prima scădere lunară din aproape trei ani, potrivit Black Knight, un furnizor de tehnologie și date ipotecare.

Deși scăderea poate părea mică, este cea mai mare scădere lunară a prețurilor din ianuarie 2011. Este, de asemenea, a doua cea mai proastă performanță din iulie, datând din 1991, în spatele scăderii cu 0.9% din iulie 2010, în timpul Marii Recesiuni.

Totuși, această scădere a prețurilor va contribui foarte puțin la îmbunătățirea crizei de accesibilitate cauzată de creșterea ratelor ipotecare. În timp ce tarifele au scăzut ușor în august, au crescut brusc din nou în această săptămână, ceea ce face săptămâna cea mai puțin accesibilă în domeniul locuințelor din ultimii 35 de ani.

În prezent, este nevoie de 35.51% din venitul mediu pentru a face plata lunară a principalului și a dobânzii la casa medie cu un credit ipotecar pe 30 de ani și 20% în jos. Aceasta este o creștere marginală față de cel mai mare din ultimii 35 de ani din iunie, când raportul dintre plăți și venit a atins 35.49%, potrivit Andy Walden, vicepreședinte pentru cercetare și strategie de întreprindere la Black Knight.

În cei cinci ani înainte ca ratele dobânzilor să înceapă să crească, acel raport venit-plată a rămas constant în jurul valorii de 20%. Chiar dacă prețurile caselor au crescut în 2020 și 2021, ratele dobânzilor record scăzute au compensat creșterile.

„Având în vedere rolul major pe care provocările privind accesibilitatea la prețuri par să îl joace în schimbarea dinamicii pieței imobiliare, este probabil ca recenta scădere a prețurilor locuințelor să continue”, a spus Walden.

Un nou raport al companiei de brokeraj imobiliar Redfin a arătat că, în timp ce cererea cumpărătorilor de case s-a trezit puțin în august, cea mai recentă creștere a ratelor ipotecare din ultima săptămână a adormit-o din nou. Mai puțini oameni au căutat „case de vânzare” pe Google cu căutări în săptămâna care s-a încheiat pe 3 septembrie – în scădere cu 25% față de un an mai devreme, potrivit raportului.

Indicele cererii Redfin, care măsoară cererile pentru tururi de acasă și alte servicii de cumpărare a casei de la agenții Redfin, a arătat că în cele șapte zile care s-au încheiat pe 4 septembrie, cererea a crescut cu 18% față de cel mai scăzut nivel din 2022 din iunie, dar totuși a scăzut cu 11% față de anul precedent. an.

„Piața imobiliară se răcește întotdeauna în această perioadă a anului”, a spus Daryl Fairweather, economistul șef al Redfin, „dar anul acesta mă aștept ca toamna și iarna să fie deosebit de friguroase, deoarece vânzările se usucă mai mult decât de obicei”.