(Bloomberg) — Vânzările de obligațiuni ipotecare comerciale au scăzut dintr-o stâncă, scăzând cu aproximativ 85% de la un an la altul, pe măsură ce creșterea ratelor dobânzilor a redus volumul împrumuturilor și implicite i-au speriat pe investitori.
Cele mai citite de la Bloomberg
Doar aproximativ 4.27 miliarde dolari din obligațiuni au fost emise până acum în acest an, în scădere față de 29.38 miliarde dolari în același moment anul trecut, conform datelor compilate de Bloomberg pe baza tranzacțiilor fără sprijin guvernamental. Investitorii dau vina pe campania agresivă a ratei dobânzii a Rezervei Federale, care a făcut ca debitorilor să fie mai costisitoare refinanțarea. Ratele mai mari au redus, de asemenea, vânzările de proprietăți prin creșterea efectivă a prețurilor pentru cumpărători.
Adăugarea de presiune este un șir recent de neplate în sectoarele imobiliare de birouri și retail, făcând cumpărătorii de obligațiuni și mai atenți. Săptămâna aceasta, Bloomberg a raportat că Brookfield Corp., mamă al celui mai mare proprietar de birouri din centrul orașului Los Angeles, a rămas neplată pentru împrumuturi legate de două clădiri în loc să refinanțeze datoria pe măsură ce cererea de spațiu scade. Între timp, un împrumut legat de turnul fostului președinte Donald Trump de la 40 Wall St. din Manhattan a fost inclus pe lista de urmărire a creditorilor. Iar investitorii încearcă să excludă unul dintre cele mai mari mall-uri din țară – Palisades Center din West Nyack, New York.
„Riscul de nerambursare a crescut și ar putea fi mai problematic dacă ratele cresc și economia încetinește”, a declarat Chris Sullivan, director de investiții la Uniunea Federală de Credit al Națiunilor Unite. „Deci, cred că o abordare prudentă și mai ales diligentă este potrivită.”
Scăderea volumului de împrumut urmează o încetinire a activității pieței imobiliare, începând cu a doua jumătate a anului 2022, când Fed a început să crească în mod serios ratele dobânzilor.
Anul trecut s-a înregistrat o scădere cu 10% a împrumuturilor imobiliare comerciale - datoria subiacentă care este de obicei reambalată în obligațiuni ipotecare comerciale - comparativ cu anul precedent, la 804 milioane dolari de la 891 milioane dolari, conform datelor Asociației Bancherilor ipotecare. Grupul comercial se așteaptă la o scădere suplimentară cu 15% a împrumuturilor CRE în 2023, la 684 de milioane de dolari, reducând din nou cantitatea de împrumuturi care pot fi securitizate și vândute.
„Totul este înghețat, așa că nu există materie primă pentru a face tranzacții CMBS”, a declarat Paul Norris, șeful de produse structurate la managerul de active de asigurări Conning & Co., într-un interviu telefonic.
Doar câteva oferte au trecut linia de sosire în ultimele săptămâni. Băncile devin chiar creative cu structuri de tranzacții pentru a încerca să atragă investitorii. Săptămâna trecută, un grup de creditori condus de Deutsche Bank AG a stabilit prețul unui CMBS conduct în valoare totală de 765.5 milioane de dolari cu o scadență de cinci ani - o anomalie pe o piață care tinde să vândă datorii cu termene mai lungi.
„Este foarte greu să aduci noi oferte pe piață acum, pentru că nu se întâmplă nimic pe piața imobiliară”, a spus Norris. „Nimeni nu vrea să-și refinanțeze clădirile și există un decalaj masiv în ceea ce privește așteptările între cumpărători și vânzători din cauza incertitudinii.”
Iar cea mai mare parte a cererii investitorilor este probabil să se încline spre tranzacții cu performanțe excelente de garanție și sponsorizare, potrivit Sullivan. „Proprietățile trofeului vor fi în continuare favorizate.”
Cu siguranță, indicele CMBS a depășit piața mai largă a obligațiunilor investment grade, câștigând 1.14% până în acest an, comparativ cu câștigul de 0.85% al acesteia din urmă, potrivit datelor indicelui Bloomberg.
Rate plafon
Ciclul de drumeție al Fed a dus, de asemenea, la rate de capitalizare mai mari, o măsură similară cu randamentul unei obligațiuni. În ultimul timp, aceste cifre au crescut pe măsură ce valoarea proprietăților a scăzut, reducând volumul tranzacțiilor.
„Nimeni nu vrea să suporte o pierdere dacă poate ajuta”, a spus Lea Overby, strateg CMBS la Barclays Plc. Prețurile proprietăților comerciale din SUA au scăzut cu 13% în 2022, potrivit Green Street, a raportat Bloomberg.
Dar, având în vedere că inflația rămâne constant ridicată și șomajul scăzut, Fed ar putea fi nevoită să mențină creșterea ratelor pentru mai mult timp. „Dacă riscul de recesiune devine mai sever, acest lucru va fi greu pe piața imobiliară comercială”, a adăugat ea.
Pentru restul anului, Barclays estimează că emisiunea CMBS va rămâne scăzută. Pentru 2023, banca prognozează 25 de miliarde de dolari de datorie conductă - sau obligațiuni susținute de mai multe proprietăți. Se anticipează 45 de miliarde de dolari de obligațiuni cu un singur activ, cu un singur împrumutat sau titluri garantate cu ipoteci pe o singură proprietate.
„Piața trebuie să învețe cum să funcționeze în acest nou regim de rate și să ajungă la un consens cu privire la prețul prețurilor”, a spus Overby. „Cu cât piața realizează mai devreme că aceasta este noua realitate, cu atât mai bine.”
Cele mai citite din Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Sursa: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html