Construiește, iubito, construiește! În 2023, orașele trebuie să stimuleze locuințe noi

Expertii și prognozatorii vor încerca să prezică dacă și cât timp economia americană va suferi de pe urma inflației. Răspunsurile la aceste întrebări vor avea, de asemenea, un impact asupra evaluării recesiunii; câștigăm unul, urmează unul și cât de adânc și de mult va dura? Când vine vorba de economia locativă, frunzele de ceai sunt greu de citit. Dobânzile ipotecare sunt în creștere, la fel și chiriile adăugându-se la inflația generală. Între timp, prețurile locuințelor unifamiliale au crescut în 2021, deoarece lucrătorii la distanță au profitat de banii ieftini și de munca de la distanță pentru a alimenta o frenezie de cumpărare pe piețele anterior somnorose precum Boise și Bozeman. Acum prețurile pe aceste piețe scad rapid. Ce înseamnă și cum ar trebui să răspundă autoritățile locale care controlează oferta de locuințe prin reglementare? În fiecare scenariu, răspunsul este același: stimulați mai multe clădiri cu mai puține reglementări și mai multe stimulente.

Îți amintești de marea criză imobiliară din 2008? Producția de locuințe unifamiliale nu și-a revenit niciodată, sau cel puțin nivelul producției de locuințe nu a atins aceleași cifre. O privire asupra permiselor unifamiliale din 2000 până în prezent arată că producția a avut loc în toamnă. Adevărat, datele Băncii Federale de Rezervă din Saint Louis arată că scăderea a început cu mult înainte de prăbușire, dar indiferent, chiar și cu marele boom de cumpărare din 2021, oferta nu a ținut pasul cu cererea, adică prețuri mai mari.

Chiriile au fost volatile. Datele Zumper pentru Boston arată un exemplu perfect al modului în care chiriile au scăzut în timpul pandemiei, apoi au revenit la nivelurile de dinainte de pandemie, apoi au continuat să crească.

Deci, ce se întâmplă în continuare? Iată câteva scenarii.

Inflația ridicată continuă, Fed răspunde agresiv, urmează recesiunea

Scenariul cel mai rău este că Fed nu doar ia prostul băuturii, ci apare cu polițiști pentru a destrăma partidul. În acest caz, producția de locuințe scade la zero cu foarte puține tranzacții, deoarece banii devin mai scumpi și investitorii caută alte investiții. S-ar putea să nu fie la fel de rău ca 2008, dar rezultatul va fi încetinirea sau stagnarea producției și cererea constantă.

Inflația scade, Fed-ul se retrage, urmează o recesiune scurtă și superficială

Chiar și în acest scenariu, va exista o îndoială în furtunul de producție a locuințelor din cauza creșterilor recente ale ratelor dobânzilor. Este posibil ca proiectele multifamiliale să încetinească, de asemenea; sunt construite și cu bani împrumutați. Pe măsură ce norii se despart și soarele începe să strălucească, va fi nevoie de timp pentru ca producția să crească, iar creșterea cererii va fi întâmpinată cu aprovizionare redusă și prețuri mai mari la sfârșitul anului 2023.

Indicatori întârziați Supraevaluează inflația, Fed Back Off, Fără inflație sau recesiune în 2023

Indicatorii guvernamentali sunt întotdeauna în spatele evenimentelor economice reale. Este ca și cum un meteorolog apare la câteva zile după ce o tornadă îți distruge casa și spune: „Este oficial, casa ta a fost doborâtă de o tornadă”. Într-o discuție la The Ringer's Podcast în engleză simplă, Mark Zandi de la Moody's explică acest fenomen. „Când obțineți o creștere a chiriei pe piață, să spunem în luna februarie, este nevoie de aproximativ șase luni pentru ca aceasta să se traducă în ceea ce înseamnă pentru inflația chiriei, măsurată de BLS.” Poate că suntem bine, pur și simplu nu știm. Dar banii devin tot mai scumpi și, până când Fed se va retrage, vom vedea în continuare scăderi ale producției de locuințe.

Acum este momentul să prevenim următoarea „criză a locuințelor”

În fiecare dintre scenariile de mai sus, va exista o încetinire a producției de locuințe pe diverse tipologii. Dacă putem învăța ceva din 2008, ar trebui să fie că scăderea investițiilor în locuințe noi, diminuarea cererii de locuințe și încetinirea sau oprirea producției de locuințe sunt un semnal: Construiește, dragă, construiește! Dezvoltatorii urăsc riscul mai mult decât iubesc profitul. De fapt, are sens doar ca locuințele să devină atractive atunci când prețurile cresc după o scădere mare. Acel teren viran care ar putea fi locuințe va rămâne probabil nemișcat până când cererea crește, prețurile vor crește, iar apoi construirea pe el va raționaliza costul și riscul. De obicei, atunci când economia imobiliară își revine, panica guvernamentală pentru că prețurile cresc și apoi impun reguli și reglementări pentru a „fixa” prețurile.

Putem evita acest lucru atunci când economia imobiliară se stabilizează și își revine, acționând acum pentru a elimina toate lucrurile care încetinesc producția. În continuare, dacă un dezvoltator este îngrijorat că construirea acum este prea riscantă, administrația locală poate investi – da, pune bani pe masă – pentru a construi pe acel lot viran și a subvenționa ratele de neocupare și pierderile potențial ridicate. Când economia se întoarce și cererea de locuințe revine, acel tsunami al cererii va fi satisfăcut cu o abundență de locuințe. Dacă guvernul ar fi făcut fân în 2009, 2010 și 2011, când soarele nu strălucea, am fi avut mai puține probleme cu prețul locuințelor când a avut-o în cele din urmă.