Proprietarii teatrului Broadway vor să facă mai puține câștiguri după schimbarea regulilor de zonare

Chiar și costul aerului pe Broadway este mai scump acum.

În 1998, Departamentul de Urbanism al orașului New York a modificat regulile de zonare pentru a le permite proprietarilor de pe Broadway să vândă drepturile la aer deasupra teatrelor lor dezvoltatorilor imobiliari care doresc să asambleze turnuri înalte în Districtul Teatrului. Stivuind spațiul transferat peste alte șantiere, noile clădiri au putut să se ridice mai sus decât ar fi posibil altfel.

„Toate aceste noi super-turnuri care schimbă aspectul orizontului orașului... nu s-ar putea întâmpla fără transferuri de drepturi aeriene”, observate Robert Von Ancken, un evaluator imobiliar.

Ca parte a fiecărei acorduri privind drepturile de aer, dezvoltatorul imobiliar trebuie să aducă o contribuție la Fondul Subdistrict al Teatrului, care acordă granturi pentru a sprijini producția de spectacole originale, a atrage noi audiențe și a diversifica canalul de profesioniști ai teatrului. A distribuit peste 10 milioane de dolari din vânzarea drepturilor aeriene și un politician local declarat că utilizarea fondurilor pentru a stabili programe de mentorat „demonstrează încă o dată că valorificarea drepturilor [aeriane] de cartier pentru a investi în viitorul orașului nostru este un câștig pentru toate”.

Când Fondul a fost format în 1998, rata inițială a fiecărei contribuții a fost stabilită la 10 USD pe metru pătrat. Dar, pe măsură ce prețul de piață al drepturilor de aer a trecut prin acoperiș, rata contribuției a fost crescută la 14.91 USD pe metru pătrat în 2006 și din nou la 17.60 USD pe metru pătrat în 2011.

În 2016, Departamentul de Urbanism a recomandat creșterea ratei contribuției fie la 20% din prețul de vânzare, fie la 20% din 347 USD pe picior pătrat, oricare dintre sume este mai mare. Apoi ar ajusta prețul minim de 347 USD pe metru pătrat la fiecare trei până la cinci ani.

„Aceste modificări ale metodologiei se vor alinia cu intenția inițială a modificării textului din 1998, care a stabilit capacitatea cinematografelor listate de a transfera drepturi [aeriane] în întregul subdistrict pentru o contribuție la fondul de subdistrict nou creat, care era echivalent cu 20% a valorii transferului [drepturilor aeriene]”, a explicat Vicepreședintele Comisiei de planificare a orașului New York, Kenneth Knuckles.

Cu toate acestea, prețul pentru drepturile aeriene a crescut mult mai repede decât cotele de contribuție din 1998.

Potrivit unui raport, drepturile aeriene vândute după 2007 au variat de la 318 USD pe metru pătrat la 692 USD pe metru pătrat, după ce au fost ajustate pentru inflație. Prețul mediu a fost de 461 USD pe metru pătrat, ceea ce înseamnă că rata medie de contribuție la Fond a fost mai mică de patru procente din prețul pe metru pătrat.

Confruntându-se cu o potențială creștere a ratei contribuției, proprietarii de teatre de pe Broadway și dezvoltatorii imobiliari au intrat în război.

„O astfel de creștere dramatică, așa cum este propusă aici, va răci, fără îndoială, piața, rezultând în puține (dacă există) tranzacții”, a susținut Paimaan Lodhi, vicepreședinte la Consiliul imobiliar din New York. Descriind ajustarea ca fiind „oneroasă, excesivă și nedreaptă”, Lodhi a continuat că „creșterea de cel puțin 400% peste noapte îi tratează pe proprietarii de cinematograf diferit și nedrept față de cei care au putut să-și vândă drepturile la aer înainte și cei care sunt supuși acestui lucru. creștere foarte drastică acum.”

„Suntem îngrijorați de faptul că trebuie să plătim un preț minim dacă piața scade și, de asemenea, de efectul pe care îl va avea asupra negocierilor”, ecou un avocat reprezentând proprietarii teatrelor. „Preocuparea noastră este și teoretică”, a spus avocatul, adăugând că „prețurile ar trebui să fie determinate de piață”.

Un membru al Consiliului orașului New York, care a primit recent o donație de 16,000 de dolari de la un proprietar de teatru Broadway, a atacat potențiala creștere, iar Departamentul de Urbanism și-a retras propunerea chiar înainte de a fi votat în 2017.

Criticând administrația primarului orașului New York, Bill de Blasio, pentru că „și-a luat bilele și a plecat acasă”, membrul consilierului de atunci Dan Garodnick plâns că „este dezamăgitor, este surprinzător și este prea rău pentru instituțiile culturale care sunt cu adevărat perdanții aici”.

În aprilie, Departamentul de Urbanism sub noul primar Eric Adams a revizuit regulile de zonare și a sugerat creșterea ratei contribuției la 24.65 USD pe metru pătrat. Creșterea propusă de 40 la sută ar corespunde creșterii de 40 la sută a valorii evaluate a suprafeței totale construite în cartierul Teatrului între 2011, când a fost modificată ultima cotă de contribuție, și 2021.

Deși susținătorii comunității plâns că „24 de dolari este jalnic și, în lumea de astăzi, la inflația pe care o vedem, nu poți face mare lucru cu 24 de dolari pe picior pătrat”, Departamentul a continuat cu propunerea, iar noua rată a contribuției a fost liniștită. adoptată acum câteva săptămâni fără nicio acoperire de presă.

Dacă dezvoltatorii imobiliari nu plătesc mai mulți bani pentru drepturi de aer, atunci proprietarii de teatru Broadway vor ajunge să ia acasă mai puțini bani acum.