Evitarea unei facturi mari de impozite pe câștigurile imobiliare

Deținerea de proprietăți imobiliare este un vis mare pentru mulți investitori. Dar este o investiție uriașă – una care poate fi destul de profitabilă. Vânzarea unei proprietăți închiriate pentru un profit uriaș poate fi un vis devenit realitate. Totuși, pentru a maximiza profitul dintr-o astfel de vânzare, trebuie să minimizați taxele pe aceasta. O vânzare în rate este o strategie. Nu vă faceți griji: asta este Serviciul de venituri interne (IRS) aprobat.

Plata mare este egală cu o factură fiscală mare

Să aruncăm o privire la o situație comună:

Hal Bookman s-a uitat la oferta cumpărătorului pentru casa lui de închiriat și nu-i venea să creadă numărul pe care l-a văzut. Valoarea proprietății sale a crescut substanțial în doar cinci ani. Cu toate acestea, când Hal i-a spus bucuros al lui consultant de taxe despre vânzare, consilierul a fost precaut: Luând venitul ca a plata unei sume forfetare nu ar fi în interesul lui Hal din punct de vedere fiscal.

Dacă Hal declară întregul venit din vânzare în același an în care vinde proprietatea, el plătește 25% din partea din câștig care corespunde oricărei deduceri de amortizare a preluat anterior imobilul închiriat.

Orice câștig dincolo de recuperarea amortizarii este impozitat cu 15% pentru contribuabilii cu venituri impozabile între 41,676 USD și 459,750 USD dacă sunt singuri sau 83,351 USD și 517,200 USD dacă sunt căsătoriți care depun declarații în comun în 2022. Aceste sume cresc la 44,625 USD și la 492,300 USD pentru persoanele singure, precum și la 89,250 USD și 553,850 USD pentru cuplurile căsătorite care depun în comun în 2023. Contribuabilii cu venituri peste aceste praguri sunt impozitați cu 20%

Hal îl întreabă pe consilierul său fiscal dacă poate face ceva pentru a-l reduce venitul impozabil pentru anul. Consilierul cunoaște doar instrumentul de utilizat: un contract de vânzare în rate.

Ce este o vânzare în rate?

An vânzare în rate este definită ca vânzarea unei proprietăți în care cel puțin o plată nu se efectuează decât după anul fiscal al vânzării.

IRS le permite contribuabililor să amâne o parte din câștigul din vânzarea unei investiții imobiliare cu un acord de vânzare în rate. Acest aranjament permite vânzătorilor să declare a prorata parte din lor castiguri capitale de-a lungul mai multor ani.

Vânzătorul nu are voie să folosească metoda vânzării în rate atunci când raportează o pierdere.

Cum funcționează metoda de vânzare în rate

Declararea câștigurilor în cadrul unei vânzări în rate este teoretic simplă. Impozitarea vânzărilor în rate o oglindește pe cea a anuități, în care o parte proporțională a fiecărei plăți este considerată o rambursare a principalului.

Singurele prevederi sunt că proprietatea vândută nu poate fi tranzacționată public securitate sau o parte a inventarului obișnuit al unei firme, iar contribuabilul nu poate fi a comerciant a proprietății vândute (cu excepția anumitor dealeri de pe durată limitată care aleg o taxă specială de dobândă în conformitate cu metoda vânzării în rate).

Raportarea veniturilor din vânzări în rate

Veniturile din vânzarea în rate pot fi împărțite în trei categorii separate: câștig de capital, interes, și principal. Fiecare dintre acestea este tratată separat Formă 1040.

profit brut procentul este apoi utilizat pentru a calcula veniturile din vânzarea în rate pentru un anumit an fiscal.

Câștig de capital

În exemplul de mai sus, Hal trebuie să declare câștigul în fiecare an ca fiind fie pe termen lung, fie pe termen scurt, în funcție de care a fost în anul vânzării. Câștiguri pe termen lung sunt impozitate la o cotă mai mică, în timp ce câștiguri pe termen scurt sunt impozitate ca Venitul obișnuit.

Pentru că Hal a deținut casa timp de cinci ani, câștigul, în acest caz, ar fi pe termen lung.

Dacă câștigul ar fi fost pe termen scurt, Hal poate fi încă impozitat pe venitul în rate la o rată mai mică decât ar fi făcut-o dacă ar fi trebuit să declare câștigul forfetar. Acest lucru se datorează faptului că câștigurile pe termen scurt sunt impozitate ca venit obișnuit, la vârful contribuabilului cota de impozitare marginală.

Dacă câștigul proporțional nu îl împinge în următoarea categorie de impozitare, această rată poate fi mai mică. Câștigul dintr-o vânzare în rate este raportat pe IRS Formă 6252 și apoi duse la Programul D pe formularul 1040.

Interes

Contribuabilii cu venituri din vânzarea în rate trebuie să raporteze și dobânda percepută cumpărătorului, care este impozitată la ratele de venit obișnuite.

Dobânda prevăzută în contractul de vânzare este denumită dobândă declarată. Dacă dobânda declarată este insuficientă (sau zero), o parte din principal o parte din vânzare trebuie să fie recaracterizată ca dobândă nedeclarată.

Principal

O parte a fiecărei vânzări în rate este considerată de IRS o returnare a principalului fără taxe. Această sumă poate fi determinată completând Fișa de lucru A din Publicația 537.

Principalul (baza ajustată) în scopul vânzării în rate este totalul bazei dvs. reale ajustate în proprietate plus orice cheltuieli de vânzare și recuperarea amortizarii.

În acest exemplu, Hal are 200,000 USD ca bază ajustată în casa lui. El trebuie să adauge înapoi 100,000 USD pentru recuperarea amortizarii și 10,000 USD pentru cheltuielile de vânzare pentru a calcula baza ajustată în scopul vânzării în rate. Această sumă este de 310,000 USD.

Procentul Profit Brut

Pentru a calcula procentul profitului brut, trebuie să scădeți din prețul de vânzare baza ajustată în scopul vânzării în rate — 310,000 USD, în acest exemplu — pentru a calcula câștigul total. În acest exemplu, câștigul total este de 90,000 USD (400,000 USD – 310,000 USD).

Apoi, împărțiți câștigul total la prețul de vânzare, care în acest caz este de 22.5% (90,000 USD ÷ 400,000 USD) și aveți procentul profitului brut.

În cele din urmă, pentru a calcula câștigul impozabil în fiecare an, înmulțiți acest procent cu valoarea ratei. Astfel, câștigul impozabil al lui Hal în fiecare an este considerat a fi de 11,250 USD (50,000 USD x 22.5%).

Ipoteca și prețul contractului

Dacă cumpărătorul proprietății își asumă a credit ipotecar sau altele bilet la ordin odată cu achiziționarea, baza de cost a proprietății trebuie redusă cu valoarea ipotecii sau a notei. Pentru a reveni la exemplul nostru, să presupunem că Hal are o ipotecă de 100,000 de dolari asupra proprietății pe care a vândut-o.

În cazul în care proprietate de închiriere că Hal a vândut cu 400,000 USD are un credit ipotecar de 100,000 USD, prețul contractului este redus la 300,000 USD (400,000 USD – 100,000 USD).

Dacă valoarea ipotecii depășește baza totală ajustată a proprietății, diferența trebuie raportată ca plată în primul an, iar prețul contractului este majorat cu acea sumă.

De exemplu, să spunem că proprietatea lui Hal are o ipotecă de 250,000 USD. Pe lângă plata în rate, Hal va trebui să raporteze o plată în exces de 50,000 USD (250,000 USD – 200,000 USD) în primul an.

Exemplu de vânzare în rate

Folosind exemplul de mai sus, să vedem cum și-ar putea structura Hal vânzarea în rate dacă ar dori să-și amâne impozite pe câștig de capital la un an viitor.

Hal primește o ofertă de 400,000 de dolari pentru casa lui de închiriat. A cumpărat proprietatea cu 300,000 de dolari. De-a lungul anilor, el a luat 100,000 de dolari depreciere deduceri, făcându-i lui baza ajustata $ 200,000.

Prin urmare, Hal are de declarat câștiguri impozabile de 200,000 USD (400,000 USD – 200,000 USD).

Consilierul lui Hal îi recomandă să-și împartă veniturile din vânzare în opt rate anuale de 50,000 USD fiecare, în loc să declare 400,000 USD într-un an. Atâta timp cât ratele sunt primite în mod constructiv în fiecare an, această metodă îi va permite lui Hal să înregistreze profiturile și, prin urmare, o parte proporțională a câștigurilor, pe parcursul celor opt ani.