Pe măsură ce prețurile caselor încep să se modereze, cât de rău ar putea ajunge?

Nu lipsește pesimismul astăzi pe piața imobiliară. Prețurile caselor din SUA au scăzut din iunie. Cu toate acestea, prețurile cresc în general de la an la an, iar piața este sezonieră, cu prețuri și activitate de obicei mai ridicate vara și mai scăzute iarna.

Accesibilitatea este la niveluri foarte scăzute, în special pe Coasta de Vest. Nu am văzut încă scăderi majore ale prețului caselor, dar există teama că ar putea veni.

Accesibilitatea locuințelor

Există motive de îngrijorare pentru piața imobiliară din SUA. Creșterea dramatică a ratelor dobânzilor din SUA în 2022 înrăutățește accesibilitatea locuințelor. Anul trecut s-a putut obține un credit ipotecar pe 30 de ani pentru aproximativ 3%, acum aceeași ipotecă costă aproape 7%. Asistăm la cele mai mari rate ipotecare din mai mult de un deceniu.

Chiar și în afară de tendințele recente, prețurile caselor au crescut mult mai repede decât veniturile în ultimii ani, iar acum costurile ipotecarelor cresc și ele. Aceasta înseamnă că familia obișnuită care cumpără o casă astăzi cheltuiește mult mai mult din bugetul lor pe costurile locuinței atunci când iei în considerare ratele ipotecare curente. Această tendință variază în funcție de regiune. Casele sunt mult mai puțin accesibile pe Coasta de Vest, dar accesibilitatea este mult mai puțin o problemă în Midwest.

Sezonalitatea

Pe măsură ce ne îndreptăm spre iarnă, este de obicei să ne așteptăm la o piață imobiliară mai moale, bazată pe modele sezoniere. Prețurile caselor ajung de obicei în luna iunie a anului, iar apoi scad în lunile de iarnă. Asta am văzut și în 2022 până acum. Poate că ceea ce vedem în prezent nu este altceva decât o tendință sezonieră.

Cu toate acestea, mulți comentatori din industrie sunt sceptici. De exemplu, Fannie Mae urmărește sentimentul de locuință și doar 19% dintre oameni cred că acum este un moment bun pentru a cumpăra o casă, iar majoritatea consideră că acum este un moment bun pentru a vinde. Acestea sunt cifre scăzute din punct de vedere istoric. Acel puțin optimism cu privire la piața imobiliară din SUA.

Ce urmează?

Este important să rețineți că în prezent nu suntem aproape de niciun fel de criză a locuințelor. De exemplu, Date Zillow prețurile locuințelor au crescut cu 13% față de an pentru septembrie 2022. Prețurile locuințelor au scăzut de la o lună la lună, dar rămân în creștere de la an la an. 2022 nu este deloc un an prost pentru locuințe în acest moment, mai ales în comparație cu modul în care s-au tranzacționat piețele de acțiuni și obligațiuni.

Câteva lucruri ar putea schimba imaginea pieței imobiliare.

Tarife mai mici?

Primul este ratele dobânzilor, care au crescut agresiv în 2022. Dacă ratele s-ar reduce, atunci accesibilitatea s-ar îmbunătăți. În prezent, nu se așteaptă ca Fed să reducă drastic dobânzile, dar ar putea cel puțin să întrerupă creșterea ratelor în 2023. O recesiune ar putea determina Fed să reducă ratele, mai ales dacă inflația a fost sub control. Ratele mai scăzute ale dobânzilor ar îmbunătăți accesibilitatea locuințelor, prin reducerea costurilor ipotecare, și ar crea mai puțină obstacole pe piața imobiliară.

Închiderea decalajului de accesibilitate

Evident, adevărata îngrijorare este că este nevoie de scăderea prețurilor la case pentru a reduce decalajul de accesibilitate. Pe Evaluarea Rezervei Federale din Atlanta, accesibilitatea locuințelor arată în prezent similar cu cea dinaintea crizei locuințelor din 2007-8. Aceasta este o îngrijorare, deoarece a fost nevoie de aproximativ 20% de scădere a prețurilor caselor pentru a reduce decalajul de accesibilitate în acea perioadă, iar prețurile au fost încă mici pentru câțiva ani după aceea.

Este ușor de înțeles de ce există îngrijorări cu privire la piața imobiliară, în special pe Coasta de Vest. Accesibilitatea locuințelor este la niveluri foarte scăzute, determinată, în parte, de creșterea recentă a costurilor ipotecare.

Este posibil ca prețurile caselor să fie în scădere pentru a reduce decalajul de accesibilitate. Cu toate acestea, dacă Fed și-a redus dobânzile și veniturile din SUA ar continua să crească în următorii ani, acest lucru ar putea ajuta și la rezolvarea problemelor actuale de accesibilitate pe care le întâlnesc SUA. Totuși, ar trebui să remarcăm că prețurile locuințelor pentru 2022 sunt în general în creștere de la an la an și că problemele legate de accesibilitatea locuințelor sunt mult mai acute pe Coasta de Vest decât la nivel național.