Arlington, Virginia a adoptat reforme importante în domeniul locuințelor, dar mai multe lucrări de făcut

În urmă cu câteva zile, consiliul de administrație al județului Arlington, Virginia, a votat în unanimitate pentru a permite structurile de locuințe multifamiliale – adesea numite locuințe „lipsă de mijloc” – în cartiere care au fost zonate exclusiv pentru case unifamiliale. Aceasta este o victorie grozavă pentru susținătorii mai multor locuințe, dar mai este de făcut.

Arlington are unele dintre cele mai mari prețuri la locuințe din Virginia. Potrivit datelor de la Zillow, casa tipică din Arlington este evaluată la 747,335 USD, adică 17^th cel mai înalt din stat. Și nu este unic printre orașele din Virginia de Nord (NoVA): zona metropolitană Washington DC, unde se află Arlington, are 28 dintre cele mai scumpe 30 de piețe de locuințe din Virginia.

Singura modalitate de a menține prețurile la locuințe stabile este construirea de suficiente locuințe pentru a satisface cererea, iar singura modalitate de a reduce prețurile este extinderea ofertei mai rapid decât cererea. Reglementările de utilizare a terenurilor, cum ar fi dimensiunile minime ale loturilor, cerințele de înălțime și restricțiile de densitate care limitează numărul de unități de pe loturi - cum ar fi cel recent reformat de Arlington - limitează cantitatea de locuințe noi care poate fi construită. Un număr mare de cercetări arată că restricționarea locuințelor noi prin reglementări de utilizare a terenului crește prețurile locuințelor.

Noua politică de locuințe a Arlington permite proprietarilor de teren să construiască duplexuri până la șase plexuri de drept, ceea ce înseamnă că nu au nevoie de nicio permisiune specială din partea orașului. Anterior, aceste zone permiteau doar case unifamiliale decomandate. Noile modificări de politică nu vor face Arlington mai accesibilă peste noapte, dar în timp, pe măsură ce stocul actual de locuințe se uzează, vor duce la mai multe opțiuni de locuințe, în special pentru familiile cu venituri medii și mici.

În timp ce modificările regulilor sunt un prim pas grozav, există loc de îmbunătățire. Există un plafon de 58 de structuri noi pe an în primii cinci ani, iar structurile permise sunt dispersate în diferitele districte de zonare ale orașului. Acest lucru nu este ideal, deoarece cererea de locuințe poate fi mai mare în unele districte decât în ​​altele. Structurile ar trebui construite acolo unde este cererea, nu acolo unde le dorește guvernul.

Politica conține și cerințe minime de parcare. Cercetările arată că astfel de cerințe cresc costul locuințelor și sunt adesea inutile. Dezvoltatorii au un stimulent pentru a construi locurile de parcare pe care cumpărătorii și chiriașii le doresc. Reguli guvernamentale care necesită mai multă parcare decât este necesar, risipesc terenuri valoroase. Dacă Arlington este îngrijorat de lipsa de parcări pe stradă, poate modifica suma pe care o percepe în prezent pentru o astfel de parcare pentru a alinia cererea cu oferta.

Alte prevederi nefericite includ un mandat de a oferi un anumit număr de arbori de umbră pentru fiecare structură, restricții privind unitățile de locuit accesorii (ADU) și restricții de suprafață maximă și înălțime care pot limita fezabilitatea financiară a anumitor proiecte.

În continuare, cetățenii și factorii de decizie din Arlington ar trebui să ia în considerare eliminarea tuturor minimelor de parcare (cum a făcut Buffalo, NY), ușurând construirea de ADU și reducând dimensiunile minime ale loturilor (cum a făcut Houston).

Totuși, reformele lui Arlington ar putea fi un exemplu pentru schimbări la nivel de stat. Anul trecut, guvernatorul Virginiei Glenn Youngkin și-a exprimat sprijinul pentru reformele locuințelor. Deși ușor în detalii, Youngkin a menționat că punerea de balustrade cu privire la modul în care guvernele locale ar putea folosi zonarea. Noua limită de la Arlington privind utilizarea zonelor unifamiliale ar putea fi modelul pentru o politică de stat mai largă, care să faciliteze construirea de locuințe în orașele din Virginia. Deja, reformatorii pro-locuințe, cum ar fi YIMBYs of Northern Virginia și YIMBY Action, generează sprijin pentru reforma locuințelor în Hampton Roads, Richmond și Charlottesville.

Sprijinirea reformei locuințelor este greu. Oamenii sunt în mod natural îngrijorați de modul în care schimbările îi vor afecta. Chiar și printre prietenii și colegii mei care susțin instinctiv piețele libere și caracterul sfințelor drepturilor de proprietate, există îngrijorări că permiterea șase-plexurilor în cartierele lor îi va expune la mai mult zgomot, aglomerație și numeroasele inconveniente ale construcției noi.

Deși astfel de temeri nu sunt surprinzătoare, ele nu sunt motive pentru a restricționa noile locuințe. Cartierele plăcute, pline de facilități ar trebui să fie deschise oamenilor de toate nivelurile de venit. Singura modalitate de a crește accesul la cele mai bune orașe și cartiere din Virginia este construirea mai multor locuințe. Reformele recente ale Arlington arată că vrea să primească noi vecini, nu să-i respingă. Restul Virginiei ar trebui să-și urmeze exemplul.