Ne îndreptăm către un alt crash al pieței imobiliare?

Intrebari cu cheie

• Mulți lideri din industrie, inclusiv Goldman Sachs, și-au modificat previziunile pentru piața imobiliară de la începutul toamnei 2022.
• În timp ce ratele ipotecarelor au scăzut în ultimele câteva săptămâni, probabil că nu sunt suficient de scăzute pentru a afecta cererea de pe piața imobiliară.
• Lipsa locuințelor la prețuri accesibile în SUA este puțin probabil să se atenueze, deoarece constructorii de case încetinesc construcția noilor din cauza cererii scăzute.

De când a început pandemia, prețurile locuințelor au crescut, lipsa caselor a crescut și ratele dobânzilor au crescut. Unele modificări au fost intenționate, cum ar fi majorarea ratelor Fed pentru a lupta împotriva prețurilor inflaționiste. Alții au fost în afara domeniului predictibilității.

Chiar și experții în domeniu și-au schimbat previziunile privind piața imobiliară în ultimele luni. Acest lucru nu este surprinzător, deoarece numerele din fața noastră par contradictorii. Ratele dobânzilor ipotecare sunt în scădere chiar dacă Fed crește ratele, iar constructorii de case își încetinesc ritmul în ciuda lipsei de locuințe.

Deși totul este puțin haotic, există câteva explicații subiacente. Viitorul imediat poate să nu fie atât de roz.

Dobânzile ipotecare sunt în scădere

De la începutul lunii, am văzut un fenomen ciudat. În timp ce Rezerva Federală continuă să crească ratele, dobânzile ratele la creditele ipotecare au scăzut.

Acest lucru s-ar putea datora parțial cererii. Prețurile locuințelor rămân încăpățânat de ridicate, iar ratele dobânzilor au crescut vertiginos de la o medie de aproximativ 3% la începutul anului până la peste 7% în octombrie.

Aceste circumstanțe au dus la mai puțini cumpărători pe piață, deoarece găsirea unei case la prețuri accesibile a devenit din ce în ce mai dificilă.

Dincolo de cerere, creditorii ipotecari trebuie să-și facă griji și cu privire la piața obligațiunilor. Creditele ipotecare sunt adesea reambalate în titluri garantate cu credite ipotecare pe piața obligațiunilor. Investitorii caută de obicei ca aceste titluri să învingă atât randamentul obligațiunilor de trezorerie pe 10 ani, cât și inflația.

Ratele ipotecare sunt în general cu aproximativ 1.8 puncte procentuale mai mari decât randamentul obligațiunilor de trezorerie pe 10 ani. În 2022, acestea au urcat cu până la trei puncte procentuale mai mult din cauza unor factori precum inflația și decizia Fed de a nu mai cumpăra aceste titluri.

Ceea ce vedem este probabil o corecție din industrie pentru a explica acest decalaj.

Deși tarifele au scăzut, nu s-au răcit suficient pentru a convinge cumpărătorii să revină pe piață. La începutul anului, puteți găsi un credit ipotecar care oferă o rată a dobânzii de 3% la un credit ipotecar fix pe 30 de ani. Chiar și rata „mai scăzută” de astăzi este încă uluitoare de 6.87% la 23 noiembrie 2022.

TryqDespre trusa de inflație Q.ai | Q.ai – o companie Forbes

Este posibil ca prețurile să scadă înainte de a se stabiliza

În octombrie 2022, Goldman Sachs a prezis un procent de 5% până la 10% scăderea valorii casei între acum și martie 2024. Se prezice această scădere pentru că nu există suficiente locuințe la prețuri accesibile. Asta înseamnă că nu atât de mulți oameni le pot cumpăra, mai ales cu dobânzi atât de mari.

Cu toate acestea, aceasta a fost o abatere bruscă de la previziunile sale din septembrie 2022 care prețurile locuințelor ar rămâne stabile în următoarele 12 luni, poate cu unele scăderi regionale care s-ar stabili.

Este important să ne amintim că orice predicții, chiar și predicțiile liderilor din industrie, nu sunt întotdeauna descrieri exacte ale viitorului. Se pot întâmpla atât de multe pentru a modifica rezultatul, uneori pe parcursul unei singure luni.

Chiar dacă se produce o scădere a prețului cu 5% până la 10%, valoarea caselor ar rămâne peste valorile pre-pandemie în majoritatea piețelor, potrivit Goldman Sachs. Deși unii ar putea regreta momentul achiziției lor, aceste previziuni nu ar indica neapărat evacuari, așa cum am văzut în timpul Recesiune din 2008.

După martie 2024, modelul Goldman Sachs face ca prețurile locuințelor să crească din nou într-un ritm mai măsurat până în ianuarie 2026. Există câțiva factori pe piața imobiliară americană care țin la distanță o perspectivă mai sumbră.

Penuria de locuințe este probabil să joace un rol important în prețurile locuințelor

America a avut și a avut o problemă de deficit de locuințe. Chiar și în 2019, a existat un deficit de 3.8 milioane de locuințe disponibile pentru vânzare sau închiriere. Pandemia a exacerbat aceste probleme.

În primul rând, din cauza lipsei de venit la începutul pandemiei, mulți oameni și-au pierdut casele. Deși a existat un moratoriu de evacuare, nu toate proprietățile au fost calificate.

În plus, din moment ce moratoriul a durat atât de mult timp, mulți proprietari nu și-au mai putut permite propriile ipoteci. Acești proprietari, de asemenea, nu au putut să-i dea afară, așa că mulți au ales să-și vândă proprietățile unor proprietari de corporații mai bine finanțați. Odată vândut, chiriașul ar putea fi forțat să plece.

În ciuda faptului că au resurse mai bune, proprietarii corporativi sunt mai puțin susceptibili de a ierta atunci când vine vorba de evacuări sau de istorii cu întârziere a chiriei. De asemenea, este mai probabil să crească chiriile pentru a maximiza profitul în orice condiții de piață, făcând locuințele și mai puțin accesibile.

Din păcate, acest lucru înseamnă că mulți oameni care și-au pierdut casele în timpul pandemiei încă nu își pot găsi un loc accesibil la prețuri.

Pe măsură ce prețurile locuințelor au crescut în timpul pandemiei, mai mulți potențiali proprietari de case care se aflau într-un loc financiar mai bun au fost scoși de pe piață și au decis să continue să închirieze. Acest lucru agravează și mai mult problema penuriei de locuințe, deoarece mai puțini oameni se rotesc de pe piața de închiriere.

Pe lângă aceste probleme, problemele lanțului de aprovizionare au provocat o încetinire masivă a noilor construcții în timpul pandemiei. Lipsa forței de muncă a exacerbat și mai mult problema. În plus, în 2019 nu începeam dintr-un loc bun.

Soluțiile la problema penuriei de locuințe sunt variate și specifice regionale. Nu există o soluție unică pentru toate. Deoarece este probabil să continue să fie o problemă, probabil va continua să existe mai multă cerere decât ofertă. Acest lucru ar putea ajuta la amortizarea oricărei potențiale cădere liberă a valorilor casei.

Construcțiile noi încetinesc, influențând oferta viitoare

În octombrie 2022, autorizațiile de construire noi au scăzut cu 2.4% față de septembrie și cu 10.1% față de anul trecut. Alte încetiniri în industria construcțiilor de locuințe au inclus:

• Noile unități de locuințe începute au scăzut cu 4.2% față de lună.
• Noile unități de locuințe începute au scăzut cu 8.8% față de an.
• Terminările de locuințe au scăzut cu 6.4% de la o lună la lună.

Terminările de case noi au crescut cu 6.6% de la un an la altul, poate parțial pentru că un aval de maiștri de materiale de construcții pe care îl așteptau în cele din urmă și-a părăsit lanțul de aprovizionare susținut aproape de sfârșitul verii.

Deoarece vânzările de case au scăzut din primăvară, mulți constructori de case nu plănuiesc să țină pasul. Acest lucru înseamnă că ne-am putea aștepta în mod rezonabil ca deficitul de locuințe să se agraveze și mai mult în viitor.

Linia de fund

Ceea ce vedem pe piața imobiliară nu este normal. Nu putem prezice viitorul cu certitudine, dar putem monitoriza tendințele și toate datele disponibile. Ceea ce urmează ar putea fi o altă recesiune, conflictul geopolitic continuu se adaugă problemelor lanțului de aprovizionare. Sau, ar putea fi o revenire nedureroasă din această perioadă inflaționistă. Oricare rezultat va afecta piața imobiliară și portofoliul dvs.

Pentru a vă acoperi pariurile în aceste vremuri incerte, în special pentru toți potențialii cumpărători de case care așteaptă pe piață, care trebuie să rămână lichidi, Q.ai are un Kit de umflare care vă protejează portofoliul cu acoperire financiară strategică. Vă puteți proteja și mai mult investițiile folosind sistemul nostru Protecția portofoliului caracteristică.