Visez? Modelul de încredere pentru terenuri comunitare ar putea face parte din soluția pentru locuințe

În linii mari, politicile de locuințe trebuie să se concentreze pe a permite producției de locuințe pentru profit să satisfacă cât mai multă cerere posibil. Apoi, la acele niveluri de venit care încă descoperă că nu pot gestiona costurile locuinței împreună cu alte costuri ale vieții, cea mai bună soluție sunt subvențiile directe în numerar pentru diferența dintre standardul normativ pentru chirie, 30% din venitul brut lunar și costurile reale. . Ce zici de proprietatea casei? Există un model care să poată aborda problema persoanelor care lucrează, dar care încă nu pot gestiona un avans sau o plată lunară a unui credit ipotecar? Sunt optimist cu prudență că o politică de locuințe cuprinzătoare și bazată pe piață ar putea include modelul trustului de terenuri comunitare (CLT), un mecanism de asigurare a terenurilor în trust, apoi subvenționarea proprietății unei case pe teren trust.

Modelul Community Land Trust (CLT). este o strategie inovatoare pentru a capta valoarea terenurilor și a locuințelor și a le pune la dispoziția familiilor care lucrează cu venituri mici și moderate. Prin achiziționarea de teren, CLT-urile pot oferi oportunitatea de a cumpăra locuințe sub prețul pieței în schimbul realizării unui profit mai mic pentru aprecierea casei. Proprietarul semnează un contract de închiriere pe termen lung cu CLT care continuă să dețină terenul cu îmbunătățirea casei deținute de familie. Modelul CLT are ca efect eliminarea valorii casei de pe piață, permițând stabilirea prețului de cumpărare de către familiile cu venituri ale gospodăriei de 50 până la 80 la sută din Venitul Median Zonal (AMI). Când casa este vândută, contractul de închiriere limitează captarea valorii a vânzării, transferând economiile către familia următoare.

Există multiple avantaje ale locuințelor CLT pentru familii și economia locativă mai largă.

• Oportunitate de proprietate pentru oamenii care lucrează, dar câștigă mai puțin – Oamenii pot lucra ani de zile pentru a construi un impuls financiar pentru a cumpăra o casă și totuși să rămână scurt; CLT-urile ajută să dea un impuls suplimentar în proprietate.
• Credit de constructii – Creditul este încă o măsură importantă a acuității financiare; CLT-urile pot ajuta o gospodărie să construiască și să extindă capacitatea de a împrumuta cu înțelepciune.
• Stabilitate – Deținerea unei case poate permite copiilor să frecventeze aceleași școli prin absolvire și să încurajeze implicarea și implicarea în comunitate.
• Beneficiul creșterii capitalului propriu al activelor – Pe măsură ce bunul lor de acasă crește în timp, familiile pot capta această valoare pentru viitor.
• Previne presiunile speculative asupra proprietarilor – Atunci când o casă CLT nu este de pe piață, nu există presiune pentru a vinde atunci când valoarea activelor crește.
• În timp ce randamentul investiției este limitat, ele creează bogăție generațională – Chiar dacă beneficiile vânzărilor sunt limitate, există un stimulent pentru o familie să-și gestioneze bine investiția până la sfârșitul împrumutului sau vânzării.
• Permite familiilor cu venituri limitate să economisească – Când costurile locuinței sunt mai mici, o familie poate obține economii pentru alte utilizări, inclusiv îngrijirea copiilor, educație și construirea de rezerve de numerar.

Avantajul pentru economie este că familiile care altfel ar rămâne în unități multifamiliale mai ieftine pot trece în proprietate, eliberând acele unități pentru alte familii. Există un potențial ca CLT-urile să ajute la construirea unei scări de locuințe, poate începând cu vouchere și asistență directă, până la o unitate de închiriere și, în final, proprietate. Proprietatea printr-un CLT permite familiilor să devină mai investite în cartierul și comunitățile lor locale și pentru acele comunități și cartiere să investească în ele. Oportunitatea de proprietate creată de modelul CLT poate permite familiilor să pună rădăcini și să devină influenți din punct de vedere economic și politic.

Și acest model poate facilita și locuințele multifamiliale. În Seattle, Homestead Community Land Trust construiește 38 unitati condominiale pe două locații diferite, unul donat și celălalt pe suprafața de teren a orașului. Modelul de proprietate este același cu cel al caselor unifamiliale. Într-un fel, condominiile sunt cea mai logică utilizare a modelului, deoarece condominiile la prețul pieței sunt încorporate într-un activ deținut în mod obișnuit. Donarea surplusului de teren din oraș este deosebit de importantă, deoarece aceasta este comună în toată țara; orașele și alte administrații locale au adesea bucăți de teren care nu pot fi folosite în scopul lor inițial, dar care ar putea fi activate ca locuințe.

Există și alte posibilități de aplicare a modelului CLT. Multe comunități permit cabane din curte, subdiviziuni și locuințe „lipsă de mijloc” și oportunități de a extinde oferta de locuințe închiriate cu o densitate suplimentară. Problema acestei liberalizări a zonelor este lipsa de finanțare pentru majoritatea familiilor pentru a profita de densitatea crescută în cartierele unifamiliale. Un CLT ar putea să cumpere un lot împărțit, să construiască două case pe el și să vândă locuințele la un preț mai mic. Acest lucru ar aduce beneficii proprietarului inițial și ar crea doi noi proprietari pe ceea ce a fost cândva un singur pachet. California a adoptat recent o legislație care nu va duce la o densitate prea mare în zonele unifamiliale, dar modelul CLT ar putea ajuta la atingerea acestui obiectiv.

Majoritatea familiilor, în special familiile care ar putea deține o casă, dar încă plătesc un credit ipotecar, pur și simplu nu au bani pentru acest tip de proiect de construcție. Băncile au fost fragile în finanțarea acestor proiecte, oferind doar linii de credit pentru capital propriu (HELOC), un instrument care este intimidant și adesea imposibil de fezabil pentru familii. Trusturile de terenuri comunitare ar putea rupe acest impas cu un model de finanțare testat.

Unii susținători au cerut politici să sprijine chiriaș achiziționarea proprietății închiriate. Din nou, problema aici este finanțarea. De exemplu, de unde obțin chiriașii dintr-o proprietate pe piață, care are nevoie de întreținere și care se confruntă cu o vânzare în așteptare, banii necesari pentru a-și cumpăra clădirea sau casa de închiriere? Modelul CLT este privit favorabil de majoritatea factorilor de decizie, iar utilizarea avantajelor acestui model pentru a rezolva unele dintre aceste provocări este o oportunitate interesantă.

O idee ar putea fi să achiziționați o proprietate mică, pe piață, apoi să utilizați modelul CLT pentru a crea apartamente la un preț redus care ar putea fi achiziționate de chiriașii existenți cu finanțare favorabilă, în timp ce CLT deține terenul și închiriază unei Asociații de Proprietari de Case. . Acest lucru ar permite chiriașilor să rămână pe loc, oferindu-le în același timp calea către proprietate.

Care este problema cu CLT-urile? Încă mă gândesc la asta. Dar țara ar fi mult mai bine dacă dolarii subvenționați s-ar fi direcționat spre cumpărarea de terenuri pentru CLT decât proiecte scumpe de credit fiscal pentru locuințe cu venituri reduse (LIHTC), acum costuri în creștere pentru 1 milion de dolari pe unitate de închiriere. Imaginați-vă că toți acești bani aduc oamenii pe o cale durabilă spre proprietate. Există probleme cu proprietatea? Da si Am discutat despre asta.

Dar CLT este diferit. Modelul oferă persoanelor care lucrează și se luptă șansa de a cumpăra pe piața imobiliară existentă într-un mod sustenabil din punct de vedere financiar. Poate că ideea ar putea fi folosită pentru a trece în proprietate chiriașii din unitățile de închiriere LIHTC non-profit. Vom vedea. Ceea ce îmi place este ideea că CLT merge spre realitatea cererii și ofertei, nu de la ea; modelul recunoaște speculația terenului și nu se plânge de ea, ci creează un port sigur din aceasta și creează o cale de intrare pentru oamenii cu mai puțini bani. Sunt sigur că voi găsi un defect fatal, dar până nu o voi face, voi sărbători modelul ca un alt pas pozitiv pentru locuințe.