Un „crash” de locuințe? Ce înseamnă prețuri mai mici pentru proprietarii de case și cumpărătorii plini de speranță.

Indiferent dacă îi mulțumește sau nu pe potențialii cumpărători, este puțin probabil să avem o repetare a unei prăbușiri precum cea a țării din 2008 până în 2014, când prețurile caselor au scăzut cu procente de două cifre față de vârful lor din 2007.

Prețurile „s-ar putea să scadă puțin, dar o prăbușire pe care o consider a fi o scădere de peste 10% a valorii caselor și asta pare exagerat în acest moment”, spune Daryl Fairweather, economist șef pentru brokeraj imobiliar Redfin.
RDFN,
+ 0.17%.

Unii prognozatori se așteaptă ca prețurile locuințelor să scadă la nivel național cu câteva puncte procentuale în următorii ani sau doi și să scadă semnificativ în câteva zone metropolitane. Dar există puțin consens cu privire la orașele care vor avea cele mai mari scăderi.

Indiferent dacă dorești să-ți cumperi prima casă sau deții una și te-ai gândit să vinzi, iată ce ar putea însemna scăderea prețurilor pentru tine.

Dacă prețurile scad, cumpărătorii se pot bloca

Să presupunem că vrei să cumperi o casă și prețurile scad în orașul tău. Vei fi tentat să aștepți. La urma urmei, de ce să cumpărați o casă astăzi dacă credeți că veți putea plăti mai puțin pentru o casă similară în câteva luni?

Problema cu această logică fermă este că nu poți prezice când prețurile vor atinge fundul. Așteptați prea mult și veți ajunge să încercați să cumpărați atunci când prețurile cresc și concurența crește. Această strategie, numită market timing, este nerecomandabilă, spune Odeta Kushi, economist-șef adjunct la First American Financial Corp.

„Dacă poți găsi o casă care să corespundă așteptărilor tale financiare pentru o plată lunară și este un moment bun pentru tine să o cumperi, atunci fă asta”, spune ea.

Și dacă aștepți ca prețurile să scadă, dar nu scad niciodată, s-ar putea să descoperi la greu că „casa pe care ai găsit-o cu un an în urmă, pe care o iubeai cu adevărat, pe care ți-o puteai permite, dar ai pierdut-o, este mai scumpă anul viitor, ” spune Kushi.

Fiind natura umană ceea ce este, probabil veți încerca oricum să cronometrați piața. Dar, hei, ai fost avertizat.

Aflați mai multe: De ce locuințele au „mult spațiu de mișcare” într-o recesiune, chiar dacă prețurile scad cu 15%

Necazurile vânzătorilor au stabilit un etaj sub prețuri

Așteptarea ca prețurile caselor să scadă ar putea fi zădărnicită de lipsa de dorință a proprietarilor de a renunța la ceea ce au câștigat – iar în timpul boom-ului imobiliar din era pandemie, proprietarii de case au câteva lucruri pe care vor dori să le păstreze.

Primul este valorile casei umflate. Kushi numește prețurile caselor „lipicios în scădere”, ceea ce înseamnă că vânzătorii sunt reticenți în a accepta reduceri dacă nu sunt disperați să vândă. „Dacă nu trebuie să vinzi, stai bine, nu?” ea spune.

Un alt lucru de care se agață proprietarii de case: rate ipotecare mici. Prin refinanțare sau achiziții la timp, 92% dintre proprietarii de case cu credite ipotecare au rate sub 5%, iar jumătate au rate sub 3.5%, a declarat analistul imobiliar Ivy Zelman într-un interviu podcast Macro Hive în iulie.

Mulți dintre acești proprietari se vor ghemui rate ipotecare și jură să nu pleci niciodată.

„Dacă astăzi sunteți un proprietar de casă care este blocat la o rată ipotecară de 2.6% sau 2.7%, care este stimulentul dvs. să vă vindeți casa și cumpărați o casă la o rată ipotecară mai mare astăzi?” A declarat primul economist-șef al americanului, Mark Fleming, în podcastul REconomy. "Nu prea mult. Tu esti rata blocată. "

Există deja semne de „grevă a vânzătorilor”, așa cum denumește bloggerul de economie Bill McBride acest fenomen în buletinul său informativ Calculated Risk. Într-un sondaj pe 25 de piețe imobiliare, McBride a remarcat o scădere cu 10.6% a noilor listări în august, comparativ cu un an înainte.

Încăpățânarea proprietarilor de case îi afectează pe potențialii cumpărători de case într-un mod fundamental: atunci când proprietarii își păstrează casele departe de piață, ei reduc numărul care sunt disponibile pentru cumpărare. O ofertă limitată ar putea limita o scădere a prețurilor, deoarece cumpărătorii concurează pentru oferte slabe.

Citi: Majoritatea economiștilor văd că SUA se transformă într-o piață de locuințe pentru cumpărători în 2023. Aici veți vedea cele mai mari scăderi ale valorii.

Când datorezi mai mult decât valorează casa

Aproape 10 milioane de case existente au fost vândute de la începutul anului 2021 într-o eră de creștere rapidă a prețurilor. O scădere a valorii caselor ar însemna că cumpărătorii recenti – cei care au făcut plăți mici în avans și au început fără prea mult capital propriu – ar putea ajunge să datoreze mai mult decât valorează casele lor. Este cunoscut ca fiind cu susul în jos. Dacă ajungi în această situație, ai câteva opțiuni.

• Păstrați casa, efectuați toate plățile ipotecare și așteptați ca prețurile caselor să se recupereze. Aceasta va fi cea mai populară opțiune, chiar și pentru familiile care își depășesc casele.

• Dacă vindeți casa cu susul în jos, va trebui să atingeți economiile pentru a plăti soldul integral al împrumutului, precum și comisioanele imobiliare și alte costuri.

• Ce se întâmplă dacă nu aveți suficienți numerar pentru a rambursa soldul creditului ipotecar? Puteți cere permisiunea creditorului de a vinde casa într-o vânzare în scurtă. Creditorul ar putea refuza permisiunea, totuși, dacă vă puteți permite plățile lunare pentru casă. Asta te-ar bloca în Opțiunea 1, păstrând casa și așteptând până când valorează mai mult decât datorezi pentru ea.

De asemenea, a se vedea: Cumpărătorii de locuințe se retrag din contractele din Sun Belt, în special în Las Vegas, Phoenix, Tampa și Texas

Mai puține capitaluri proprii pentru a împrumuta

În cele din urmă, există chestiunea împrumuturilor cu capital propriu și a liniilor de credit cu capital propriu sau HELOC-uri. Acestea sunt ipoteci secundare care vă permit să vă împrumutați împotriva capitalului propriu al casei dvs. Pentru a vă califica pentru oricare, va trebui să aveți suficiente capitaluri proprii: cel puțin 20% sau, în unele cazuri, 15%.

Este posibil ca scăderea valorii locuințelor să șteargă suficient capital pentru a vă scădea sub pragul de 15% sau 20%, făcându-vă să nu fiți eligibil pentru un împrumut cu capital propriu sau HELOC. Chiar dacă obțineți un HELOC înainte de a se întâmpla acest lucru, împrumutătorul vă poate reduce ulterior limita de credit pentru a o aduce înapoi la valoarea casei dvs.

În perioada cea mai fierbinte a boom-ului imobiliar din epoca pandemiei, când prețurile creșteau cu peste 15% pe an, puțini cumpărători erau îngrijorați de scăderea valorii caselor. Acea nepăsare exuberantă și competitivă este acum înlocuită de prudență - ceea ce economistul imobiliar Ali Wolf numește FOBATT sau frica de a cumpăra în vârf.

Mai multe de la NerdWallet

Holden Lewis scrie pentru NerdWallet. E-mail: [e-mail protejat]. Twitter: @HoldenL.