„Privind înapoi în ultimul deceniu sau cam asa ceva, oportunitățile de a cumpăra acțiuni ale acțiunilor REIT pentru apartamente de top au fost puține,” spune Brad Thomas, CEO și analist senior la Wide Moat Research și autorul cărții. Investitorul inteligent REIT. „Există o vânzare rară în acest moment.”
Apartamentele REIT se tranzacționează în prezent cu o reducere de 21% față de valoarea activelor lor subiacente, calculează Green Street, o firmă de analiză imobiliară comercială. În urmă cu un an, se tranzacționau cu o reducere de 3%.
Nu este surprinzător faptul că REIT-urile de apartamente s-au prăbușit împreună cu acțiunile și obligațiunile în acest an, într-o vânzări amplă de pe piață. Investițiile imobiliare sunt sensibile la ratele dobânzilor, care cresc costurile îndatorării.
Miercuri, Departamentul Muncii a raportat asta prețurile de consum au crescut cu 9.1% ritmul anual în iunie, deschizând calea pentru o nouă creștere abruptă a ratei dobânzii din partea Rezervei Federale la sfârșitul acestei luni.
Dar ratele ridicate sunt de fapt o veste bună pentru REIT-urile de apartamente, deoarece fac mai dificilă cumpărarea unei case. După o perioadă de dobânzi ipotecare record scăzute, rata fixă pe 30 de ani aproape sa dublat la 5.51%. În mai, prețul median de vânzare a caselor existente a depășit pentru prima dată 400,000 de dolari, ceea ce a tensionat și mai mult accesibilitatea.
„Există unii potențiali cumpărători care sunt acum împinși în grupul de chiriași”, spune Haendel St. Juste, director general și analist REIT la Mizuho Securities. „Schimbarea dramatică a costului de proprietate este un beneficiu net pentru partea de închiriere.”
Abonează-te la știri
Previzualizarea lui Barron
Obțineți o previzualizare scurtă a poveștilor de top din revista Barron's din weekend. Vineri seara ET.
Analiștii spun că vânzările REIT-urilor de apartamente pare să fie exagerată, având în vedere că companiile au bilanţuri sănătoase, iar perspectivele pentru cererea de închiriere sunt puternice. Cel mai recent raport al indicelui prețurilor de consum a arătat că prețurile chiriilor au crescut cel mai mult din 1986 – cu 5.8% față de un an înainte.
John Pawlowski, director general la Green Street, este de acord că prețurile REIT-urilor apartamentelor au scăzut prea puternic. Există momente în care locuințele închiriate „este aruncate cu apa de baie a unei narațiuni macro-locuințe negative”, spune el. Majoritatea REIT-urilor pe care le acoperă au doar 20 de cenți până la 25 de cenți de datorie pentru fiecare dolar de valoare a activului și o mulțime de fluxuri de numerar pentru a deservi datoria.
Desigur, imobiliarele sunt foarte corelate cu economia. Trebuie doar să privim înapoi la 2020, când milioane de americani și-au pierdut locurile de muncă în timpul recesiunii Covid, și la impactul pe care l-a avut asupra chiriilor și gradului de ocupare.
Orașele urbane de coastă, inclusiv San Francisco, New York, centrul orașului Los Angeles și Seattle, „au înregistrat cea mai puternică scădere a chiriilor de apartamente și scăderi ale gradului de ocupare”, spune Pawlowski. Dar în zonele Sunbelt, inclusiv Atlanta, Carolina, Texas, Phoenix și Las Vegas, chiriile au scăzut ușor, în timp ce gradul de ocupare a rămas robust.
Diferite REIT-uri de apartamente permit investitorilor să parieze pe diferite părți ale țării, spune St. Juste.
Camden Property Trust
(ticker: CPT) și
Comunități de apartamente din America de Nord
(MAA) dețin în principal participații Sunbelt.
Capitaluri rezidențiale
(EQR) și
Comunități AvalonBay
(AVB) sunt puternic bicoastrale.
Venituri din apartamente REIT
(AIRC) și
UDR
(UDR) au expunere atât la piețele de coastă, cât și la Sunbelt, în timp ce
Trust de proprietate Essex
(ESS) este o piesă de teatru pe Coasta de Vest.
| Companie / Ticker | Preț recent | Modificarea prețului YTD | Rentabilitatea totală 2021 | Valoare de piață (bil) | Preț / 2023E FFO* | Randament din dividende |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| Comunități AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Equity Residential / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| Centura de soare | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Comunități de apartamente Mid-America / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| EXPUNERE ECHILIBRATĂ PE AMBELE PIEȚE | | | | | | |
| Venituri apartament REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=estimare. FFO=fonduri din operațiuni. *Prețul/fondurile din operațiuni este o măsură standard a valorii pentru REIT. Media industriei este acum 19.2.
Sursa: Bloomberg
Pawlowski spune că UDR și Equity Residential s-au tranzacționat cu o magnitudine similară cu comparații lor anul acesta, dar au avut un 2020 și 2021 grei. „Au suferit deja multă durere și, prin urmare, nu au fost atât de scumpe în acest an. , iar acum evaluările s-au resetat, iar fundamentele se îmbunătățesc, așa că UDR și Equity Residential sunt două REIT-uri deosebit de ieftine în acest moment.” El a spus că tranzacționează cu un randament mai mare din câștigurile din 2022 decât cei de la REIT de apartamente, iar rata lor internă estimată de rentabilitate se află în jumătatea superioară a tuturor sectoarelor imobiliare.
Unul dintre factorii de bun augur pentru REIT-urile de apartamente este că locuințele este un element nediscreționar, așa că chiar dacă oamenii își pierd locul de muncă într-o recesiune sau primesc o reducere a salariului, cererea de locuințe închiriate nu scade la fel de brusc ca cererea de locuințe discreționare. articole, cum ar fi mărfuri de călătorie sau de lux. „Într-o recesiune, chiriile ar putea încă scădea”, spune Pawlowski. „Dar pentru că cererea este mai puțin discreționară, cererea va rezista mai bine decât în alte domenii.”
Gina Szymanski, un manager de portofoliu în grupul de valori mobiliare REIT la AEW Capital Management, spune că REIT-urile rezidențiale sunt „una dintre categoriile noastre preferate”, având în vedere puterea lor de stabilire a prețurilor și elementele fundamentale. Ea notează că „nu sunt imuni la o retragere, deoarece vânturile în contra ale ratei dobânzii afectează toate companiile”.
Dar, adaugă ea, „bilanţurile denumirilor rezidenţiale sunt în cea mai bună formă a tuturor companiilor din universul nostru. Ne simțim foarte bine că își vor reveni.”
Trimite un mesaj pentru Lauren Foster la [e-mail protejat]
