3 REIT-uri de top care sunt excepțional de ieftine chiar acum

REIT-urile au fost afectate în mod deosebit de puternic pe piața ursă în curs de desfășurare. În timp ce S&P 500 a scăzut cu 18% în acest an, ETF-ul Real Estate Select Sector SPDR (XLRE) a scăzut cu 26%.

Principalul motiv din spatele subperformanței REIT-urilor este impactul ratelor ridicate ale dobânzilor asupra cheltuielilor cu dobânzile majorității REIT-urilor, care poartă sume apreciabile de datorii.

Cu toate acestea, unele REIT-uri au devenit extrem de ieftine din punct de vedere pe termen lung. De îndată ce vântul în contra de la ratele mari ale dobânzilor începe să scadă, acele REIT cu fundamente solide sunt susceptibile să-și recompenseze foarte mult deținătorii de unități.

Acestea fiind spuse, haideți să discutăm despre perspectivele a trei REIT-uri excepțional de atractive.

Un REIT de spital Pure-Play

Fondată în 2003, Medical Properties Trust (MPW) este singurul REIT de spital pur-play din sectorul său.

REIT deține peste 400 de proprietăți care sunt închiriate la peste 30 de operatori diferiți. Majoritatea activelor sunt spitale generale de îngrijire acută și sunt bine diversificate în diferite zone geografice, cu proprietăți în 29 de state, pentru a atenua riscul dezechilibrelor cererii și ofertei pe piețele individuale. Pe lângă portofoliul său din SUA, Medical Properties menține o expunere strategică pe piețele internaționale cheie, inclusiv Germania, Marea Britanie, Italia și Australia.

Medical Properties se bucură de unele avantaje competitive. Fiind singurul REIT de spital pur-play, cu aproape 20 de ani de experiență în afaceri, are o expertiză deosebită în nișa sa. De asemenea, se bucură de economii de scară.

Fiind un REIT de spital, Medical Properties este mai rezistent la recesiuni decât majoritatea REIT-urilor, deoarece majoritatea consumatorilor nu își reduc cheltuielile cu sănătatea chiar și în cele mai nefavorabile condiții economice. REIT sa dovedit rezistent pe tot parcursul crizei coronavirusului, cu fonduri record din operațiuni [FFO] pe unitate în 2020 și 2021. Pe de altă parte, în Marea Recesiune, trustul a înregistrat o scădere cu 31% a FFO pe unitate și și-a redus dividend cu 26%.

Medical Properties a înregistrat un record de creștere remarcabil de consistent. Și-a crescut FFO pe unitate în nouă din ultimii 10 ani, la o rată medie anuală de 9.3%. Performanța consistentă este o dovadă a modelului de afaceri solid al REIT și a execuției sale atente. Datorită vântului din coadă din cauza îmbătrânirii populației pe majoritatea piețelor sale și a unui canal de achiziții promițător, Medical Properties va rămâne probabil pe traiectoria de creștere în următorii ani.

Pe de altă parte, la fel ca și alte REIT-uri din domeniul sănătății, Medical Properties se confruntă în prezent cu unele vânturi în contra, și anume impactul inflației asupra costurilor forței de muncă, o recuperare lentă post-pandemie a volumului de pacienți și scăderea pachetelor de stimulente fiscale. Ca rezultat, presupunem doar o creștere medie anuală de 0.4% a FFO pe unitate în următorii cinci ani, pentru a fi în siguranță.

Medical Properties și-a majorat dividendele timp de nouă ani consecutiv și oferă în prezent un randament al dividendelor de 9.3%. REIT are o rată de plată decentă de 64% și un bilanț solid, cu o rată de acoperire a dobânzii de 2.6. Având în vedere și modelul său de afaceri defensiv, dividendul său ar trebui considerat sigur pentru viitorul previzibil.

Medical Properties se tranzacționează în prezent la un raport preț scăzut de aproape 10 ani la FFO de 6.9, ceea ce este mult mai mic decât media istorică de 12.5 din acțiuni. Evaluarea excepțional de ieftină a rezultat din vânturile în contra menționate mai sus și din impactul inflației asupra valorii actuale a fluxurilor de numerar viitoare. De îndată ce inflația începe să scadă, multiplul FFO este probabil să înceapă să revină la media sa istorică. Astfel, ne așteptăm la un vânt din spate de evaluare anualizat de 12.6% în următorii cinci ani. Având în vedere, de asemenea, dividendul de 9.3% și creșterea cu 0.4% a FFO pe unitate, credem că acțiunile pot oferi un randament anual total de 18.5% în următorii cinci ani.

Acest REIT oferă la birou

Trust pentru venituri din proprietăți de birouri (OPI) este un REIT care deține în prezent peste 160 de clădiri, care sunt situate în 31 de state și sunt închiriate în principal chiriașilor unici cu o calitate ridicată a creditului. Portofoliul REIT are în prezent un grad de ocupare de 90.7% și o vechime medie a construcției de 17 ani.

Office Properties generează 64% din veniturile din chirie de la chiriașii cu grad de investiție. Acesta este unul dintre cele mai mari procente de chirie plătite de chiriașii cu grad de investiție din sectorul REIT. De asemenea, este remarcabil faptul că chiriașii guvernului SUA generează aproximativ 20% din veniturile din chirie, în timp ce niciun alt chiriaș nu reprezintă mai mult de 4% din venitul anual. Per total, Office Properties are un profil de credit excepțional al chiriașilor, ceea ce are ca rezultat fluxuri de numerar fiabile și, astfel, constituie un avantaj competitiv semnificativ.

Pe de altă parte, Office Properties are o sarcină mare a datoriilor, cheltuielile cu dobânzile consumând în prezent în esență toate veniturile operaționale. În consecință, trustul este în proces de vânzare a activelor pentru a-și reduce efectul de levier. Procesul de reducere a îndatorării și-a afectat performanța REIT în ultimii doi ani.

În al treilea trimestru, gradul de ocupare a proprietăților de birouri a scăzut de la 94.3% la 90.7%, iar FFO normalizat pe unitate a scăzut cu 10% față de trimestrul anului precedent. Din cauza vânzărilor de active și a expirării unor contracte de leasing, FFO pe unitate au scăzut cu 19% în total în ultimii doi ani și sunt pe cale să scadă cu încă 3%-4% în acest an.

Mai mult, criza coronavirusului poate determina multe companii să adopte un model permanent de „lucrare de acasă” pentru a-și reduce costurile de operare. O astfel de schimbare ar dăuna Office Properties pe termen lung, deși este prea devreme pentru a evalua efectul pandemiei asupra acestei tendințe. Datorită poverii datoriei ridicate asupra performanței Office Properties și a vântului în fața tendinței de „lucrare de la domiciliu”, ne așteptăm la o creștere medie anuală de doar 2% a FFO pe unitate în următorii cinci ani.

Office Properties și-a înghețat dividendele timp de patru ani consecutivi, dar oferă un randament excepțional de mare de 15.7%. REIT are o rată de plată sănătoasă de 47%, dar are o sarcină excesivă a datoriilor. Drept urmare, dividendul acestuia poate fi redus în cazul unei recesiuni.

Pe partea bună, acțiunile se tranzacționează în prezent la un raport preț scăzut de aproape 10 ani-FFO de 3.0, care este mult mai mic decât media pe 10 ani de 8.0. Datorită efectului de pârghie ridicat al REIT, preferăm să fim conservatori și, prin urmare, să presupunem un raport corect preț-FFO de 6.0.

Dacă stocul atinge nivelul nostru de evaluare corect în cinci ani, se va bucura de un câștig anualizat de 15.0% în randamentele sale. Având în vedere, de asemenea, dividendul de 15.7% și creșterea de 2.0% a FFO pe unitate, Office Properties poate oferi un randament anual total de 24.7% în următorii cinci ani.

Crack This Safe for Income

Securitate (SAFE) a devenit publică în 2017, cu iStar ca manager și investitor principal. Până în prezent, iStar rămâne acționarul majoritar, deși este limitat prin statut să controleze doar 42% din acțiunile cu drept de vot în scopuri de guvernanță corporativă.

Safehold este un REIT de închiriere de teren, care își propune să revoluționeze industria imobiliară, oferind o modalitate mai eficientă a capitalului pentru ca întreprinderile să dețină clădiri pentru afacerile lor. Trustul se angajează în vânzarea și închirierea pe termen lung a terenurilor aflate sub proprietăți comerciale din SUA și este singurul REIT care se concentrează exclusiv pe închirierea terenului pentru a sprijini investițiile și dezvoltarea imobiliară.

Safehold este o evoluție timpurie în sectorul vânzărilor și închirierii terenului. Ca urmare, beneficiază de oferirea de produse de leasing inovatoare și unice, care oferă REIT-ului marje de profit largi și spațiu amplu pentru creșterea viitoare. Cu toate acestea, există puține bariere la intrarea în această afacere și, prin urmare, avantajul competitiv al încrederii s-ar putea să nu se dovedească durabil.

Safehold se bucură în prezent de un impuls puternic al afacerilor. În al treilea trimestru, și-a crescut veniturile cu 52% față de trimestrul anului precedent, datorită mai multor noi inițieri și aproape și-a triplat FFO pe unitate, parțial datorită unui profit nerecurent din vânzarea unui închiriere de teren. REIT a cumpărat contractul de închiriere de teren în decembrie 2020 pentru 76.7 milioane de dolari și l-a vândut în al treilea trimestru pentru 136 de milioane de dolari. Datorită impulsului său susținut de afaceri, REIT este pe cale să își crească FFO pe unitate cu aproape 30% în acest an, până la un nou nivel record.

Safehold este lider pe o piață totală masivă adresabilă estimată la 7 trilioane de dolari. Cu toate acestea, creșterea ratelor dobânzilor exercită presiune asupra valorii activelor nete (NAV) a REIT. Prin urmare, presupunem o creștere medie anuală de 2.7% a VAN al REIT în următorii cinci ani.

Mai mult, trustul oferă în prezent un randament al dividendelor de 2.4%. În timp ce acest randament este mult mai mic decât randamentul proprietăților medicale și al proprietăților de birou, dividendul Safehold este mult mai sigur decât dividendul celorlalte două REIT, în primul rând datorită unei rate solide de plată de 35%.

Safehold se tranzacționează în prezent la un raport preț-vna scăzut de aproape cinci ani de 0.62, ceea ce este mult mai mic decât nivelul nostru de evaluare echitabil asumat de 1.0. De îndată ce ratele dobânzilor încep să se modereze, ne așteptăm ca REIT să revină la nivelul echitabil de evaluare. Dacă acțiunile se tranzacționează la nivelul echitabil de evaluare în cinci ani, se vor bucura de un câștig anualizat de 12.6% în randamentele sale. Având în vedere, de asemenea, dividendul de 2.4% și creșterea de 2.7% a VAN pe unitate, Safehold poate oferi un randament anual total de 17.0% în următorii cinci ani.

Gânduri finale

Cele trei REIT de mai sus au devenit excepțional de ieftine din cauza vânzărilor lor, care au rezultat în principal din impactul inflației ridicate de 40 de ani asupra rezultatelor și evaluării lor.

Ne așteptăm ca inflația să înceapă să scadă anul viitor datorită politicii agresive a Fed, care a acordat prioritate restabilirii inflației la ținta pe termen lung de 2%. Ori de câte ori inflația se moderează, cele trei REIT-uri de mai sus ar putea recompensa investitorii.