3 REIT cu randament ridicat pentru venituri sigure din dividende

Trusturile de investiții imobiliare sau REIT-urile sunt, în general, un loc minunat de a apela pentru venituri sigure și atractive din dividende. Acest lucru se datorează faptului că beneficiază de impozitare corporativă zero și sunt obligați prin lege să plătească cel puțin 90% din venitul impozabil sub formă de dividende acționarilor lor. În plus, marea majoritate a REIT-urilor beneficiază de natura defensivă și stabilă a veniturilor contractuale din chirii imobiliare.

Drept urmare, nu este surprinzător faptul că multe REIT-uri de vârf care există de zeci de ani s-au alăturat acum în rândurile celor mai elite companii de creștere a dividendelor din lume, sub numele de Dividend Aristocrats (25+ ani consecutivi de creștere a dividendelor) și/sau Dividend Kings. (50+ ani consecutivi de creștere a dividendelor).

Aici, ne vom uita la trei REIT-uri cu randament ridicat care oferă dividende sigure și sunt fie un rege al dividendelor, fie un aristocrat al dividendelor.

Un tânăr aristocrat în stare de „mutare”.

Essex Property Trust (ESS) s-a alăturat clubului Dividend Aristocrats destul de recent, deoarece și-a crescut dividendul timp de 28 de ani consecutiv. Având în vedere perspectivele sale foarte atractive de creștere pe termen lung, bilanțul excelent și rata conservatoare de plată, ne așteptăm să-și crească dividendul în continuare pentru mulți ani de acum înainte.

Modelul său de afaceri constă în principal în dezvoltarea, reamenajarea, administrarea, achiziționarea și vânzarea de comunități de apartamente rezidențiale multifamiliale de pe Coasta de Vest. În prezent, deține peste 60,000 de unități de apartamente răspândite în sute de comunități.

Se bucură de trei avantaje competitive principale generatoare de alfa din acest model de afaceri.

În primul rând, poate dezvolta proprietăți multifamiliale și apoi le poate vinde cu profituri semnificative. În al doilea rând, își poate valorifica expertiza și rețeaua de afaceri pentru a achiziționa proprietăți și apoi să se angajeze în activități de reamenajare care generează valoare care generează profituri foarte atractive ajustate la risc pentru acționari. În al treilea rând, concentrarea sa geografică înseamnă că operează pe piețe limitate de aprovizionare, cu fundamente economice puternice. Ca urmare, există puține amenințări ca o ofertă în exces să inunde piețele, ceea ce înseamnă că proprietățile sale au un șanț puternic în jurul lor. Având în vedere creșterea locurilor de muncă alimentată de sectorul tehnologic pe piețele sale și oferta restrânsă, împreună cu capacitățile sale de dezvoltare și redezvoltare, ESS are un viitor strălucit.

De asemenea, ESS s-a dovedit a fi destul de rezistent la recesiuni datorită faptului că oferă o necesitate de bază, ceea ce face ca fluxul de numerar și profilul său de creștere a dividendelor să pară și mai promițător în cazul în care vom întâlni o recesiune severă în viitorul apropiat. De exemplu, dacă fondurile din operațiuni (FFO) per acțiune au crescut de fapt în timpul ultimei recesiuni, de la 5.57 USD în 2007 la 6.14 USD în 2008 și apoi 6.74 USD în 2009.

Atunci când combină avantajele sale competitive și profilul de risc scăzut cu randamentul dividendelor de 4% și FFO estimat de 5-6% și CAGR pentru dividend pe acțiune în următoarea jumătate de deceniu, ESS oferă un profil risc-recompensă foarte atractiv pentru investitorii care caută un randament ridicat sigur. .

Legenda lui 'O'

Venituri din imobiliare (O) este o acțiune legendară de creștere a dividendelor datorită istoricului său de zdrobire a randamentelor totale ale S&P 500 de când a devenit public în 1994 și de a plăti un dividend lunar atractiv, pe care l-a crescut timp de 27 de ani consecutiv.

Se bucură de o amploare imensă, cu un portofoliu de 11,733 de proprietăți închiriate cu închiriere triplă net structurată conservator la 1,147 de chiriași. O are un termen mediu de închiriere ponderat de 8.8 ani și generează 43% din veniturile din chirie de la chiriașii cu grad de investiție, oferindu-i o vizibilitate ridicată asupra fluxului său viitor de numerar. Acest flux de numerar s-a dovedit, de asemenea, a funcționa foarte bine în timpul recesiunilor, sporind și mai mult puterea profilului său.

Cu un rating de credit A-, un termen mediu ponderat până la scadență de 6.3 ani pentru notele și obligațiunile sale, o rată de acoperire a taxelor fixe de 5.5x, 95% din datorie fiind negarantată, 88% din datorie la dobândă fixă, lichiditate de peste 2.5 miliarde USD și o datorie netă față de EBITDA ajustat pro forma anualizat de 5.2x, bilanțul lui O este asemănător unei fortăreațe.

Acțiunile O oferă în prezent un randament atractiv al dividendelor de 4.5%, care este foarte sigur și va continua să crească pentru mulți ani de acum înainte, având în vedere modelul său de afaceri puternic și istoricul său. O tranzacționează, de asemenea, cu o reducere semnificativă față de mediile sale istorice pe baza EV/EBITDA, P/AFFO și P/NAV. În combinație cu creșterea anuală anuală preconizată de AFFO pe acțiune de 4.5%, aceasta creează un profil atractiv de rentabilitate totală ajustată la risc.

Faceți un caz federal din acest REIT

În cele din urmă, Federal Realty Trust (FRT) este un REIT lider axat pe comerțul cu amănuntul care deține, dezvoltă și reamenajează centre comerciale pe piețele de coastă cu venituri mari și dens populate din SUA. Aceste piețe ar putea ajuta FRT să genereze performanțe pe termen lung datorită veniturilor lor puternice și a tendințelor de creștere a populației. .

Cu peste 3,100 de chiriași în peste 105 de proprietăți și niciun chiriaș care nu oferă nici măcar 3% din chiria de bază anuală, FRT este bine izolat împotriva falimentelor de vânzare cu amănuntul care se pot dezvolta pe măsură ce comerțul electronic continuă să crească și potențialele recesiuni viitoare își vor afecta comercianții cu amănuntul. și proprietarii lor.

Pe lângă concentrarea sa pe piețe cu venituri favorabile și tendințe demografice, FRT creează, de asemenea, valoare pentru acționari prin valorificarea bilanțului său puternic cu rating A pentru a investi în proprietățile sale actuale și noi la rate atractive de rentabilitate. Pe lângă faptul că stimulează creșterea veniturilor din chirii, aceste investiții își mențin activele proaspete și atractive atât pentru chiriași, cât și pentru cumpărători, consolidându-le și mai mult poziționarea competitivă.

Deși cu siguranță nu este o dovadă de recesiune, FRT a funcționat destul de bine în timpul ultimei recesiuni majore și probabil va face acest lucru din nou în timpul recesiunii următoare, având în vedere diversificarea sa, puterea piețelor sale și calitatea chiriașilor și proprietăților sale. În ultima recesiune majoră, FFO-ul său pe acțiune a crescut cu 6.4% de la an la an în 2008, a scăzut cu 8.8% în 2009 și apoi a crescut cu 10.5% în 2010. Ca urmare, avem încredere în continuarea sa. seria de creștere a dividendelor pe termen lung.

Linia de fund

Cu incertitudinea economică la un nivel foarte ridicat, investițiile sigure și atractive sunt mai valoroase ca niciodată pentru investitori. Cu REIT-uri cu randament ridicat dovedite și la prețuri atractive, cum ar fi ESS, O și FRT, investitorii au acces la unele dintre cele mai bune portofolii imobiliare, echipe de management și modele de afaceri din lume care ar trebui să continue să producă fluxuri de venituri în creștere pentru mulți. ani care vor veni.