3 clicuri pentru randamente de 12.7%.

Proprietățile imobiliare devin lovite, ceea ce înseamnă că trusturile de investiții imobiliare (REIT) sunt din nou o afacere.

In cele din urma! Randamentele REIT au revenit acolo unde ar trebui să fie — (land) stăpânind vanilia S&P 500!

Noi, contrarianții, desigur, putem face chiar mai bine decât cei populari ETF Vanguard Real Estate (VNQ). Deși 3.5% nu este rău, ea palidează în comparație cu „randamentul principal” de 12.7% despre care urmează să discutăm.

De ce REIT-urile sunt din nou ieftine? Simplu: Fed.

După cum am menționat cu luni în urmă, ratele dobânzilor mai mari înseamnă nu numai costuri mai mari ale capitalului pentru REIT (și toate celelalte companii, de altfel), ci și mai multă concurență pentru venituri, pe măsură ce randamentele obligațiunilor devin din ce în ce mai competitive.

REIT-urile s-au comportat, într-adevăr, exact așa cum ne așteptam...

O imagine de ansamblu, totuși, ne vom uita înapoi la această perioadă ca fiind una dintre cele mai bune perioade pentru a cumpăra REIT-uri la prețuri mai ieftine și cu randamente mult mai mari decât media.

De unde ar trebui să începem? Să discutăm despre acel pachet de trei REIT, cu randament între 11.4% și 13.5%.

Necessity Retail REIT (RTL)

Randament din dividende: 13.5%

Am un pic de slabit pentru Getty Realty (GTY), un specialist pentru un singur chiriaș care se potrivește tiparului „plictisitor este frumos” prin închirierea proprietăților sale către ceea ce aș numi retaileri de „necesitate”: benzinării, magazine de proximitate, magazine de piese auto, ați înțeles imaginea.

Având în vedere asta, aș face-o avea să iubești o firmă imobiliară care se numește Necessity Retail REIT (RTL), dreapta?

Necessity Retail deține peste 1,000 de centre cu un singur chiriaș și „centre de alimentare, ancorate și alimentare în aer liber” în 48 de state, care sunt închiriate net, în principal, pe termen lung. Chiriașii săi provin din 44 de industrii diferite - inclusiv gaze/convenient, asistență medicală și restaurante cu servicii rapide - fără nicio industrie care să cuprindă mai mult de 8% din chiriile directe.

De ce sună atât de necunoscut un REIT atât de mare? Ei bine, în urmă cu doar un an, și-a schimbat numele din American Finance Trust (AFIN)-un nume Am explorat în 2020. Am remarcat că expunerea sa puternică la restaurante, divertisment, comercianți cu amănuntul și proprietăți de birouri este o „răspundere” pe fondul COVID, dar că ar putea ajunge să arate ca o achiziție de chilipir din cauza potențialului unui snap-back de recuperare COVID.

Treceți rapid până astăzi, iar RTL are o problemă mult diferită - și anume datoria.

Aproape de sfârșitul anului 2021, a anunțat o achiziție de 1.3 miliarde de dolari a 81 de active de vânzare cu amănuntul de la CIM Real Estate Finance Trust, precum și cesionarea a trei active de birouri non-core.

Veștile bune? RTL și-a redus concentrația de top 10 chiriași și și-a redus expunerea la spațiul de birouri de la 7% la 1%. Dezavantajul? O povară mare a datoriei doar a devenit mai mare. Acest REIT are acum o datorie netă de 2.8 miliarde de dolari, care este de aproape 10 ori EBITDA ajustat și de peste trei ori capitalizarea pieței!

Pentru cât valorează, acoperirea dividendelor aici nu este o preocupare flagrantă, dividendul reprezentând doar 83% din fondurile ajustate din operațiuni (FFO) pe 12 luni. Dar datoria mare și lipsa de catalizatori evidenti îmi dau puțină pauză în privința RTL.

Leasing net global (GNL)

Randament din dividende: 11.4%

Leasing net global (GNL) este un REIT comercial care, așa cum ar sugera „Global” din numele său, operează nu doar aici, în SUA, ci și în alte 10 țări, inclusiv Marea Britanie, Țările de Jos, Finlanda și Franța. Deține 311 proprietăți închiriate la 140 de chiriași din 50 de industrii, deși concentrarea industriei este puțin mai mare – serviciile financiare (13%) și producția de automobile (12%) sunt ambele felii cu două cifre ale plăcintei portofoliului.

Cealaltă parte a numelui său este „Net Lease”, care, la fel ca și RTL, este un motiv pentru care să-l placă. Închirierile nete, ca să ne amintim, sunt „net” de asigurări, întreținere și taxe, ceea ce înseamnă că doar colectează chiria și lasă chiriașilor să-și dea seama de orice altceva. Asta înseamnă mai puține variabile pentru care investitorii GNL să-și facă griji; profiturile sunt mai previzibile și mai fiabile decât ar fi în cazul închirierii tradiționale.

Deci ce-i greşit cu GNL?

Pentru început, Global Net Lease a fost printre multele REIT care și-au redus dividendele din cauza COVID. Mai exact, compania și-a redus plata cu 25% până la 40 de cenți pe acțiune în aprilie 2020 și nu a privit înapoi.

Dacă există un avantaj la reducere, este că plata actuală este mai sustenabilă. Rata de plată a AFFO este de 93%, ceea ce este suficient de sigur, dar urșii vor urmări cu atenție în lunile următoare.

De asemenea, la fel ca Necessity Retail, GNL are datorii destul de mari de 2.2 miliarde de dolari. Nu este la fel de rău, cel puțin comparativ - este de 8x EBITDA ajustat și de 1.5x capitalizarea de piață. Și rata medie ponderată a dobânzii pe care o plătește pentru acea datorie (3.5%) este puțin mai bună decât cea a RTL (4.2%).

Deci, Global Net Lease are cu siguranță negii ei. Dar pentru investitorii de dividende mai agresivi, GNL – care este o piesă imobiliară multinațională rară care se tranzacționează la niveluri atractive în comparație atât cu AFFO, cât și cu EBITDA ajustat – ar putea fi potrivite.

Trustul de venituri pentru proprietăți de birou (OPI)

Randament din dividende: 13.2%

Uneori, chiar și cele mai proaste situații pot da roade profitabile.

Lua Trustul de venituri pentru proprietăți de birou (OPI), de exemplu. Acest REIT deține 160 de proprietăți pe care le închiriază în principal chiriașilor unici de înaltă calitate a creditului - nu doar întreprinderi, ci și entități guvernamentale. Și când l-am revizuit în octombrie 2022, a fost blocat într-un declin de-a lungul unui deceniu care se accelerase cu adevărat în ultimul timp – acțiunile OPI fuseseră reduse aproape la jumătate.

Dar, pe cât de dificil este să fii un proprietar de birouri în aceste vremuri WFH, OPI nu este lipsit de meritele sale. Și la acea vreme, m-am gândit că „poate că piața supravânzează OPI”.

Să fim clari: OPI duce o luptă dificilă care a început cu mult înainte de COVID.

Termenii „WFH”, „muncă la distanță” și „telecommuting” s-ar fi putut răspândi în 2020, dar corporatiștii americani s-au înclinat mai mult spre situații de muncă flexibile de ani de zile – COVID-ul doar a dat tendinței un impuls politicos.

Totuși, pariuri împotriva Office Properties Income Trust, cel puțin acum, ar putea fi periculos. Deși a recuperat aproape 20% din valoarea sa în ultimele luni, acțiunile sunt încă extrem de ieftine, la doar cinci ori CAD (numerar disponibil pentru distribuție, o măsură alternativă de profitabilitate pentru unele REIT). Dacă doriți să utilizați o măsură REIT mai tradițională, OPI tranzacționează la mai puțin de 4 ori FFO normalizat.

Mai mult, OPI nu este un REIT cu sediul în New York care îi hemoragiază pe chiriași. Este mai mult suburban, cu o ocupare actuală de 96%. O treime dintre chiriașii săi sunt entități guvernamentale sau antreprenori - tipurile de chiriași care sunt lipiți de birourile lor. Și după câțiva ani în care au oferit flexibilitate fără restricții, mulți angajatori încep în sfârșit să renunțe și cer lucrătorilor care își petrec câteva zile înapoi la birou.

Brett Owens este strategul principal pentru investiții Perspective contrare. Pentru mai multe idei de venituri mai bune, obțineți gratuit copia dvs. cel mai recent raport special: Portofoliul dvs. de pensionare anticipată: Dividende uriașe – în fiecare lună – pentru totdeauna.

Dezvăluire: niciuna